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‘좋은 상가’는 어떻게 고를까
‘좋은 상가’는 어떻게 고를까
  • 백준상 기자
  • 승인 2014.03.23 05:59
  • 댓글 0
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생활 속 부동산

최근 들어 상가투자가 인기를 끌고 있다. 부동산 경기가 살아나고 있는데다 안정적인 월세를 선호하는 사람들이 늘고 있기 때문이다. 위례신도시 A1-11블록 단지 내 상가의 경우 상가 평균 낙착가율이 214%를 웃돌았다. 중소업체 CEO, 의사, 교수 등 전문직 종사자들이 주로 분양받았다고 한다. 그렇다면 좋은 상가는 어떻게 고를까. 흔히 상가는 목이 좋아야 한다고 한다. 목이 좋아야 사람들이 모여들고 매출도 쑥쑥 오르기 마련이다. 배후인구는 물론이고 유동인구가 넘쳐나 수익성이 보장되는 상가가 바로 목이 좋은 상가다.

글 고종완 한국자산관리연구원장

첫째, 가시성(可視性)과 접근성이 뛰어나야 한다.
아파트는 동일한 입지 내의 유사한 면적이라면 가격의 차이가 크게 벌어지지 않는다. 하지만 상가의 경우는 전혀 다르다. 동일 건물이라도 금융기관, 학원, 병원 등 특수 목적 업종을 제외하고는 사람들은 지하층으로 내려가거나 2층 이상으로 올라가는 것을 선호하지 않는다. 때문에 1층 가로 전면상가의 가격이 가장 높게 형성되면 지하층과 2층 이상 가격은 절반 이하다. 따라서 고객의 진입이 용이하고 가시성이 높은 상가가 좋다. 특히 근린상가는 지나다가 눈에 보이기 때문에 들어가는 경우가 다반사다.

둘째, 대형할인점, SSM(기업형슈퍼마켓), 영업을 방해하는 시설 등이 있는지 살펴봐야 한다.
인근에 대형할인점이 있는 경우 호프집, 중개업 등 대형할인점에 들어서지 않는 업종 일부를 제외하고는 대부분의 업종이 타격을 입는 경우가 많다. 심지어 인근의 아파트 내 상가까지도 악영향을 받는다. 이밖에도 경쟁상권이 폭넓은 지역, 집객 효과를 줄만한 시설이 없어 사람들이 모이지 않고 흩어지는 곳, 외진 느낌을 주어 보행 동선이 끊기는 골목 등은 피하라.

셋째, 노점상이 많은 곳의 상가를 찾아라.
노점상은 생존본능에 의해 움직이는 특징이 있다. 소위 유동인구가 풍부하며 접근성이 용이하며 소비하기가 좋은 자리를 찾는 힘이 그들에겐 있다. 노점상이 많이 모인 곳 위주로 점포를 물색하면 좋은 상가를 찾기 위한 시간을 절약할 수 있다. 예컨대 명동, 홍대, 인사동, 대학로 상권 등이 대표적이다.

넷째, 주변에 유명 패스트푸드점, 패밀리 레스토랑이 있는 곳이 매력적이다.
유명 브랜드가 입점한 지역은 대체로 상권 내 일급지를 뜻한다. 집객력이 우수한 유명 브랜드의 입점이 해당 상가를 포함한 주변 상가건물의 임대가격과 건물가격 상승을 촉발시키기도 한다. 금융기관, 영화관 등의 입점도 유사한 영향을 미친다. 신사동 가로수길, 꼼데가르송길 등이 대표 사례다.

다섯째, 빈 점포, 공실이 없는 상가를 선택하라.
공실이 있는 상가는 장사가 잘 안 될 뿐더러 자산가치가 떨어진다. 1층의 경우는 대체적으로 공실이 잘 나지 않으므로 공실 여부는 1층만 살펴볼 것이 아니라 2층 이상의 점포도 함께 살펴보자. 예컨대 기존 상가의 경우 전체 점포수 대비 20~30% 이상의 공실률을 기록한다면 일단 해당 상가투자는 피하는 게 상책이다.

여섯째, 권리금이 없는 상가보다는 권리금이 형성된 상가가 더욱 안전하다.
권리금이 존재한다는 것은 영업이 잘된다는 의미로써 상권 혹은 상가의 가치도 높다고 할 수 있다. 권리금은 통상 1년간의 영업 순이익을 말한다. 따라서 권리금과 월세가 꾸준히 오른 지역, 상가가 활성화되는 곳의 상가는 다소 비싸더라도 상가로서의 미래가치가 높다.

일곱째, 대형 백화점 옆이나 주변 상가는 계속 진화한다.
백화점에 유입되는 사람들은 비교적 중산층 이상의 구매력 소유자로서 매출과 이익률이 높은 상품을 선호한다. 인근에 위치한 중소형 상가들도 수혜를 입는 경우가 많다. 아울러 랜드마크 기능도 있어서 그 위치성을 인지하는데 유리해 상권의 성장 및 투자가치를 높인다. 잠실 제2롯데월드 인근, 삼성동 현대백회점, 수서KTX 복합역세권 개발지구 등을 꼽을 수 있다.

 

 

고종완 원장은…
한국자산관리연구원 원장(도시공학박사)
건국부동산경제연구소 소장
기획재정부 세제발전심의위원
한림성심대학교 겸임교수
RE멤버스 대표이사
저서 〈부동산 투자는 과학이다〉
 



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