최근 정부가 월세임대소득에 대해 과세하겠다는 방침을 발표하면서 주택임대소득세에 대한 관심이 뜨겁다.
먼저 2014년 현재 주택임대소득에 대해 어떻게 과세하고 있는지 살펴보면, 현행 소득세법상 주택임대소득은 본인과 배우자가 소유한 주택을 합산하여 2주택 이상이거나 1주택이더라도 기준시가 9억원 초과하는 주택을 소유한 경우에 월세에 대해서 소득세가 과세되며, 전세보증금은 2011년 1월 1일 이후 3주택 이상을 소유한 경우 전세보증금의 합계가 3억원을 초과하면 3억원을 초과하는 전세보증금에 대해서만 간주임대료를 계산하여 소득세를 과세하고 있다.

다만 소형주택에 해당하는 경우에는 2016년 12월 31일까지는 보증금에 대한 간주임대료 계산 여부 판단 시 주택 수 계산에서 제외되며 해당 주택의 임대보증금에 대한 간주임대료에 대해서는 세금을 과세하지 않는다. 소형주택이란 호당, 세대당 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택을 말한다.

예를 들어 3주택을 보유하고 있고 그중 1주택은 본인 주거용으로, 2주택(85제곱미터 초과, 기준시가 3억원 이하일 경우)은 전세보증금으로만 임대하였을 경우 전세금이 각각 3억원 씩 합계 6억원이라고 할 때, 이런 상황에서 전세보증금에 대한 간주임대료로 세금신고를 하여야 하는지 살펴보자. 이 사례의 경우 기준시가 3억원 이하의 주택이지만 소형주택(85제곱미터)에 해당하지 않아 주택 수에서 제외되지 않으므로 3억원을 초과하는 보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 소득세를 신고·납부하여야 한다.

간주임대료 계산 시 적용되는 정기예금 이자율은 부가가치세법 시행규칙에서 2014년 3월 14일자로 2.9%로 규정되어 있다. 한편 소형주택에 대한 주택 수 제외는 3주택 소유자의 보증금에 대한 간주임대료 계산 시 에만 주택 수 계산 대상에서 제외하는 것으로, 월세 수입 등 주택임대소득 과세 여부를 판단할 때는 주택 수에 소형주택의 수를 포함하여 판단함에 주의하여야 한다.

주택임대소득금액을 계산하는 방법은 소득세 신고 시 장부기장에 의한 소득금액 계산과 장부기장 능력이 없는 영세사업자들의 신고 편의를 위하여 경비율에 의해 필요경비를 산정하여 추계소득금액을 계산하는 방법이 있다. 장부에 의해서 신고할 경우 주택임대 관련 대출이자가 있는 경우 해당 이자비용을 수입금액에서 차감하여 임대소득을 계산할 수 있으며, 임대와 관련하여 지급한 중개수수료가 있는 경우 해당 금액은 사업과 관련하여 발생된 지출이므로 필요경비에 포함된다.

한편, 정부가 2014년 3월 5일 임대시장 선진화 방안 보완대책으로 발표한 내용을 살펴보면 2주택에 대한 전세보증금에 대해서도 과세하는 것으로 되어 있다. 하지만 간주임대료가 2천만원 이하라면 분리과세하기로 되어 있는데, 이렇게 되면 세금 증가는 미미할 것으로 보인다. 그렇지만 이번 대책은 소득세법 등 여러 관련법을 고쳐야 하는데 국회에서 정부안대로 통과하는 과정이 남아 있기 때문에 그때에 가서 정확한 내용을 확인한 다음 세금신고 여부에 신경을 써야 한다.

글 강병섭 세무사

이윤지 기자 다른기사 보기