올해 들어 재건축시장이 들썩이고 있다. 작년부터 기지개를 켜던 강남 재건축이 바닥을 치고 큰 폭 오르면서 주택시장을 견인하고 있다.
강남재건축-수도권재건축-강북 재개발로 시장 온기가 확산되면서 재건축, 재개발 부활 기대감이 커지고 있다. 특히 강남재건축은 거래가 급증하고 급매물 소진으로 지분 가격의 오름세가 가파르다. 예컨대 재건축 ‘신 3인방’으로 불리는 잠실주공 5단지 전용면적 76㎡의 경우 작년 초 8억6천만원에서 11억5천만원으로, 반포주공 1단지 148.84㎡의 경우는 19억원에서 23억원으로 각각 뛰는 등 1년 사이 20~30% 급등세가 나타났다. 최근 들어서는 재건축 상승폭이 둔화되는 양상이지만 지역별로는 더욱 확산되고 있다. 수도권 재건축시장은 긴 동면에서 깨어나 바닥권 탈출과 함께 상승 싸이클로 전환되고 있다는 분석이다.
재건축이 살아난 힘의 근본은 정부의 연달은 부동산규제완화 정책의 영향력이 가장 크다. 여기에다 바닥권 인식으로 발빠른 저점 매수세가 유입됨으로써 선도 시장인 재건축시장이 살아났다고 볼 수 있다.
지난 2월 26일 정부가 발표한 초과이익환수제 완전페지와 소형의무비율 완화 방침은 재건축시장에는 불에 기름을 부은 격이다. 재건축 추진에 가속도가 붙고 추가부담금 감소, 재건축사업 수익성은 개선은 물론이고 재건축은 급물살을 탈 전망이다. 관리처분인가를 목표로 재건축 속도가 가장 빠른 단지로만 몰리던 투자자의 관심이 초기 단계의 재건축 단지들로까지 확산되고 있다.
하지만 경고음도 들린다. 초과이익환수제가 과연 국회의 문턱을 넘을 수 있을까, 지금 재건축 지분을 매입할 경우 과연 추가 수익을 거둘 수 있을지에 대한 의문도 제기되고 있다. 재건축초과이익환수제는 주택시장이 과열된 지난 2006년 5월 투기 억제 및 집값 상승을 방지하기 위해 도입된 제도이다.
재건축추진위 구성 시점부터 입주 시점까지의 평균 집값 상승분에서 공사비나 조합운영비 등 개발비용을 뺀 3천만원 초과이익에 대해서 0~50%의 누진율로 부담금을 정해 조합에 부과하는 불로소득 환수제다. 투기 수요가 사라진 현 시장 흐름과는 맞지 않을 뿐더러 분양가 상한제와 함께 시장을 옥죄는 대못 규제로 인식되어 왔다.
문제는 야당의 반대로 올해 말까지 국회 문턱을 과연 넘을 수 있느냐가 최대 난제다. 야당은 투기 우려 재연 및 강남 특혜, 부자 감세라는 이유들 들어 초과이익환수제도의 폐지를 반대해 왔기 때문이다. 분양가 상한제의 사례를 통해 알 수 있듯이 야당이 입법 과정에서 극렬히 반대할 경우 입법 통과 가능성은 불투명해진다.
재건축 이주 수요로 인한 인근 지역의 전세대란 가능성도 또 다른 변수이다. 전세난이 지속될 경우 정부와 지자체는 재건축 속도 조절을 위한 시기 조정, 정책 조율을 서두를 수 있다. 지난 2월 26일, 정부의 부동산 임대소득과세방침 발표 이후 재건축 투자의 수익률 하락우려가 나오면서 올해 들어 5천만원에서 7천만원까지 급등했던 일부 재건축 단지가 하락하고 있는 점도 주목된다.
앞으로 어떤 지역, 어떤 재건축 단지 투자가 유망할까?
첫째, 투자가치 측면에서 가장 유망한 단지는 역시 재건축 신 3인방으로 불리는 잠실 주공 5단지, 개포주공 2단지, 반포주공 1단지를 꼽을 수 있다. 이들 단지는 빼어난 입지, 넓은 대지지분, 빠른 추진 속도 등으로 사업 리스크가 적고 수익성이 높기 때문이다. 그렇지만 단기 급등에 따른 부담과 추가적인 상승폭은 제한적일 것으로 보인다.
둘째, 재건축이 본격 추진 중인 압구정동 한양7차, 일원동 현대사원, 개포동 주공 1·2·3·4단지·시영, 대치동 은마, 잠원동 한신 2·4·7차, 반포동 경남·신반포·주공 1단지, 서초동 우성1차·신동아 1~2차, 둔촌동 둔촌주공 1~4단지, 상일동 고덕주공 5단지, 이촌 한강맨션, 여의도 시범·광장·목화아파트 등이다.
셋째, 잠실지역은 향후 10년간 서울 지역 중에서는 가장 뜨거운 지역으로 부상할 전망으로 잠실지역 재건축 단지는 특별한 주목 대상이다. 제2롯데월드 조성, 석촌호수 명소화, 9호선 개통, 위례신도시, 문정장지지구 개발, 잠실국제관광특구 지정 등 각종 호재가 겹쳤기 때문이다. 지역 가치의 측면에서 볼 때 잠실주공 5단지에 이어 재건축 추진 중이거나 예정 단지인 잠실 인근의 장미, 진주, 미주, 크로바, 가락시영 등도 유망하다.
넷째, 과천지역 1~4단지 주공아파트와 방배 3·5구역 단독주택 재건축도 눈여겨볼 만하다. 특히 단독주택 재건축은 오래된 단독주택이나 다가구·다세대 등을 허물고 아파트를 짓는 사업으로 도로나 공원 등 기반시설이 양호한 곳에서 추진되며 사업성이 재개발보다 우수하다는 게 장점이다.
하지만 재건축투자 시 유의할 점도 많다. 경기와 정책 변화에 따른 자산 가치 변동성이 크고 투자금액이 큰 데다 사업 기간, 금융 환경 급변으로 인한 위험도도 높은 만큼 실수자의 경우 장기적 관점에서 여유 자금으로 접근해야 함을 명심하자.
글 고종완 한국자산관리연구원장
한국자산관리연구원장
건국대 부동산대학원 초빙교수
기획재정부 세제발전심의위원
한양대 도시공학박사
저서<부동산 투자는 과학이다>
문의 02-508-4421
E-mail re119@unitel.co.kr
