해외에 거주하면서 주택을 구입하여 실제로 거주하다가 국내에 귀국한 경우 당해 해외 주택을 양도하면 국내에서 어떤 세금 처리를 해야 하는지에 대해 문의하는 경우가 많다. 이 경우 해외 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 내야 하는 사람은 "국내에 해외 부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 사람에 한한다"라고 소득세법에 규정되어 있다. 따라서 해외 주택에서 거주하였더라도 해외 주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 두고 있는 등 국내 거주자에 해당하는 경우에는 양도소득세를 내야 한다.
구체적으로 살펴보면 거주자가 해외 부동산을 양도하였을 경우에는 부동산이 소재한 국가에서 양도소득세를 신고·납부하였다 하더라도 이와는 별도로 우리나라의 세법에 따라 해외 부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 내야 한다. 이때 해외 부동산이 소재한 국가의 세법에 따라 현지 국가에서 납부한 양도소득세 관련 외국 납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가 간 동일소득에 대해서 이중으로 세금을 내는 것은 아니다.
예를 들어 A씨의 국내적용 세율이 38%이고 부동산이 소재한 국가의 세율이 20%라면 양국의 세율차이인 18%만큼 국내에 세금을 더 내면 되며, 반대로 A씨의 국내 적용 세율이 20%이고 부동산이 소재한 국가의 세율이 35%라면 국내에서 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세금을 환급받을 수는 없다. 세금신고절차는 해외 부동산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고를 하여야 한다. 양도소득세의 계산절차는 국내 자산의 양도소득에 대한 계산절차와 동일하나 장기보유특별공제는 적용하지 않는다.
해외 부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 계산하여야 하므로 이를 증명할 수 있는 서류 즉, 당해자산의 양도, 취득에 관한 계약서 사본, 자본적 지출액 등 양도비용 증빙, 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본 등 서류를 준비하여야 한다. 취득가액 및 양도가액은 지출 및 수령한 날의 기준환율 또는 재정환율을 적용하여 계산한 금액으로 하는 것이며, 매도관련 비용 및 위탁수수료는 필요경비로 공제하면 된다. 이때 지출 및 수령한날이란 해외자산 결제대금이 고객계좌로 입출금 되는 날의 기준환율 또는 재정환율을 말한다. 양도가액을 수표로 수령한 경우가 있을 수 있는데 이때는 수표수령일의 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 계산하면 된다.
한편 해외 부동산을 취득할 때에는 국내에 신고 납부해야 할 세금이 없다. 다만 당해 부동산 취득 시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 신고 납부하여야 할 것이다. 해외 부동산을 취득하여 타인에게 임대하였을 경우 부동산이 소재한 나라의 세법에 따라 해당국에 관련 소득세를 신고 납부하는 것과는 별도로 해외부동산 임대소득을 국내외에서 발생한 타 소득과 합산하여 다음연도 5.1∼5.31까지 우리나라 주소지 관할세무서에 종합소득세 확정신고를 하고 소득세를 납부하여야 한다. 이때 해외부동산이 소재한 국가에서 납부한 임대소득에 대한 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받으면 된다. 해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택 수에 관계없이 모두 과세대상에 해당한다.
세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사.
조세의 날 성실납세자 재정경제부 장관 표창.
국세청 모범세무사 지정
국세청 혁신위원회 위원 역임.
조세일보 선정 명품세무사.
문의 031-556-4422
