2014년 들어 오피스 마켓이 요동치고 있다. 오피스 시장에 빛과 그림자가 동시에 비추고 있기 때문이다. 공실률이 늘어나고 수익률이 하락하는 반면에 저금리 시대를 맞아 720조가 넘는 시중 부동자금이중소형 오피스 빌딩으로 몰리고 있다. 어두운 그림자는 공실률에서 여실히 드러난다.
국토부가 발표한 2013년도 오피스 빌딩 투자수익률을 보면, 전국기준 5.3%로 전년 대비 0.25% 하락했으며 각각 서울 6.26%, 울산 6.61%, 부산 6%, 인천 3.58%, 대구 3.6%, 광주2.38%, 대전 2.03%로 나타났다. 오피스 빌딩 공실률은 전국기준으로 10.7%이며 서울 8.4%, 경남 7.5%, 제주 6.4%를 제외하고는 자연공실률(5%)의 2배를 초과했다. 일본과 미국의 평균 공실률보다는 아직 낮은 편이지만 공급과잉, 투자수익률 하락 현상은 우려되는 대목이다. 전반적인 경기침체 등 실물경기 악화 영향에 대기업 이전, 대형빌딩 신축 등 공급 과잉이 겹쳤기 때문으로 분석된다.
참고로 2016년까지 서울에서 준공 예정인 연면적 10㎡이상의 대형 오피스빌딩은 20여 개, 총 640만㎡다. 인천, 경기 지역의 12개, 총 500만㎡와 합하면 수도권 전체로 공급이 넘쳐난다. 신규 공급이 집중되는 곳은 종로, 중구, 여의도, 마포, 용산 지역 등으로 오피스 수요는 완만하게 증가하나 업무IT화 등으로 사무직 종사자수가 점차 줄어들고 인당 사무실 면적도 21㎡로 감소하는 추세로 오피스마켓의 미래가 장밋빛만은 아니라는 판단이다.
오피스 시장의 전망은?
오피스는 지리적 위치의 고정성으로 인해 인구, 교통접근성 등 지역요인과 밀집성이 매우 중요한 특징을 갖는 부동산 자산이다. 수급에 의한 희소성과 대규모 집객 시설과의 인접성도 변수로 작용한다. 다시 말해 지역특성과 어떤 규모, 업종, 용도의 오피스가 밀집해 있느냐에 따라 공실률과 수익률은 큰 편차를 보인다는 것이다.
주택은 인구, 가구수, 소득변화 등에 의존하지만 오피스는 경제성장률과 업무관련 산업의 발달 정도(LQ지수, 밀집도, 효율성 등)에 의존한다. 이를테면 서울지역에 업무, 금융, 무역, IT, 관광, 서비스 분야 종사자 수가 많아지면 오피스의 투자 가치도 상승하기 마련이다.
글로벌 자금, 기관 투자자금은 오피스 마켓으로 꾸준한 이동이 점쳐지기도 한다. 거액 투자 대상으로 적합한데다 국공채 수익률과의 경쟁에서 우위를 점하고 있기 때문이다. 2013년도 기준으로 국공채 수익률은 2.79%, 회사채 3.19%, 정기예금 2.73%, 주식 0.73%인데 비해 5.3%의 오피스 투자수익률은 경쟁력이 매우 높다. 따라서 오피스 빌딩은 자본수익과 임대수익을 동시에 겨냥하는 복합수익형 자산으로 장기투자에 적합하다. 대체 상품인 국공채 수익률이 하락할수록, 금융시장 불안 현상이 지속될수록 중수익-중위험 상품이자 안전자산인 오피스 투자 수요는 증가하며 거액 자산가들에게 증여, 상속 시 절세 효과로 인해 자산가치의 매력은 높아질 것으로 전망된다.
향후 유망한 오피스 빌딩 투자처는?
도쿄, 뉴욕 등 글로벌 도시의 사례를 볼 때 서울 지역이 가장 유망해 보인다. 대기업, 금융회사의 오피스 밀집 지역인 강남권업무지구(KBD)는 투자 1순위로 꼽힌다. 그중에서도 이미 토지 가격이 정점에 이른 대로변 중심상업지구보다는 노선상업지구가 유리하며 압축도시(COMPACT CITY) 혹은 역세권고밀복합개발(MXD)등이 추진되는 더블 역세권이 투자가치가 높다. 9호선 연장선이 개통되고 제2 COEX가 들어설 삼성동 복합컨벤션개발지구와 제2롯데월드가 조성 중인 잠실관광특구 그리고 KTX 역세권 복합개발이 예정된 수서역 일대는 미래가치 측면에서 성장 잠재력이 높다. 종로구와 중구 등 도심권과 용산, 이태원, 영등포, 왕십리, 청량리역세권을 비롯하여 합정동, 천호, 사당, 이수, 양재, 우면지구 등의 중소형 빌딩도 주목된다. 오피스 투자 시 유의할 점도 많다. 지역성과 밀집성이 강하고 경기, 수급, 환율에 따른 공실률, 수익률 및 가격의 변동성이 매우 큰 만큼, 지역 선정과 입지 선택이 중요하다.
한국자산관리연구원장
건국대 부동산대학원 초빙교수
기획재정부 세제발전심의위원
한양대 도시공학박사
저서<부동산 투자는 과학이다>
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