정부의 전월세 소득세 과세방침 발표 이후 상가시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 상가투자에 시중 부동자금이 몰리고 있다. 그렇다면 상가 투자의 핵심은 뭘까. 상가투자 시 사전에 꼭 알아야 할 4가지 투자 포인트 즉, 입지, 접근성, 매장 중에서 입지에 관해 자세히 알아본다.
글 고종완 한국자산관리연구원장
입지는 아는 바와 같이 부동산에서 가장 중요한 요소이다. 해당 부동산이 놓여 있는 주위의 환경으로 배후 인구, 업무시설/관공서 여부, 밀집도, 교통, 학교, 주변 환경, 상권 등이 종합화되어 입지를 형성한다. 개별 점포의 가치를 결정하는 것도 결국은 해당 점포의 입지이며, 이를 검토하는 것은 상가투자에서 필수적이다. 상가는 물건을 판매하거나 서비스를 제공하는 장소로써 이용자가 많아야 가치가 높아진다.
그런데 입지는 상권의 범위 특성과 비슷한 측면이 많다. 상권은 변화하고 상권의 범위도 구체적인 요소에 따라 변화하듯이 입지 역시 끊임없이 변한다. 그러므로 상가투자에서 입지를 평가하는 일은 매우 중요하다.
입지평가가 중요한 이유는 동일상권이라도 어떤 곳은 지하철역 어느 정도 거리에서 골목길을 사이에 두고 갑자기 유동객이 끊기는 경우가 발생하기 때문이다. 예컨대 골목길 하나를 사이에 두고 옆 건물까지는 통행하는 사람이 많은데 비해 다른 건물 앞은 통행객이 갑자기 줄어드는 경우가 종종 있는 바, 두 건물은 인접하여 있다고 해도 상권의 범위나 상권력이 분명히 차이가 나는 경우가 많다.
상가 입지에 영향을 미치는 핵심 요인에는 크게 4가지가 있다.
첫째, 역세권 복합개발이 주류를 이루는 현실을 감안할 때 지하철역의 유무는 가장 중요한 요인이다. 역세권의 유무는 상권의 성패를 가름한다. 그런데 한 가지 주의할 점은 지하철역 성격도 역세권마다 다르다는 사실이다. 어떤 지하철역은 유동 인구는 많은데 단순히 통과 교통 인구에 불과한 곳도 있고, 어떤 지하철역은 환승역이 아닌데도 교통의 허브 혹은 결절점이 되기도 한다.
둘째, 전면 도로변의 폭과 차량 통행량 등도 입지의 주요 요소이다. 도로변의 폭이 넓으면 그만큼 유입차량이 많고 차량통행량이 많으면 상가 활성화의 잠재력이 높다. 하지만 차량의 속도는 또 다른 변수다. 차량의 속도가 높은 곳은 통과 차량이 많다는 것을 의미하며 단순한 통과 차량은 의미가 없다. 전면 도로의 폭이 너무 넓은 경우도 도로 건너편 지역과 상권의 분리가 일어날 수 있어서 상권 밀집도 면에서는 불리하다.
셋째, 또 다른 요소는 상권 내 주변 건물의 현황을 꼽을 수 있다. 일반적으로 상권을 평가할 때에는 상권을 구성하고 있는 개별 건물의 모습도 중요하다. 예컨대 1~2층으로 구성되어 있는 가로 상권의 경우에는 오래된 상권인 경우가 많고 상가의 집적도 낮은 편에 속한다. 반면에 대부분의 주변 건물이 6~7층의 중층상가로 구성된 경우 상권의 밀집도와 상권의 활성화 측면에서 유리하다고 할 수 있다. 여기에도 함정은 존재한다. 이를테면 신도시의 경우는 주로 6~7층까지의 중층 상가가 주류를 형성하고 있지만 활성화 정도는 각각 다르기 때문이다. 양적으로는 비슷하지만 질적으로는 차이가 난다는 뜻이다.
넷째, 주변의 업종 구성도 입지 평가의 중요 요소로 작용한다. 해당 상권의 밀도가 높고 많은 상가가 들어선 경우에는 좋은 입지라 할 수 있으며, 업종 측면에서 볼 때 1층에 판매시설이 많이 입점할수록 활성화된 상권이라 말할 수 있다. 판매시설 특히나 의류점포 등은 군집성이 높기 때문이다. 비교구매를 하는 업종의 경우 동일 종류의 점포가 밀집되는 경향이 높고 이러한 군집은 상권력 강화 및 상권 반경도 넓어지는 효과가 발생한다. 예를 들면 음식점의 경우 근거리에 거주하거나 상주하는 사람들이 이용하는 편의 음식점보다는 전문 음식점이 많은 지역이 보다 좋은 입지라고 정의할 수 있다.
이밖에도 주변의 인구 규모나 관공서 여부, 업무시설 여부 등 상권의 배후를 구성하는 요소의 강약도 입지에 중요한 영향을 미친다.
따라서 주변 상권의 확장 여부, 대규모 시설의 개발 여부, 교통/지하철역 등의 개설 여부, 대규모 주거시설이 들어서거나 관공서의 신규건축 여부, 차 없는 거리조성 등과 같은 외부적인 요소에 따라 입지 성격도 바뀐다. 또한 내부적으로는 상가가 포함된 건물의 리모델링, 엘리베이터 신규설치 여부, 건물 디자인의 변화, 새로운 업종의 도입 여부 등에 따라 입지 성격이 바뀌기도 한다.
입지 가치를 평가할 때 비록 현실의 현황은 썩 좋은 입지 혹은 상권이 아닐지라도 지역구조의 변동에 따라 앞으로 수년 내에 좋은 입지, 상권으로 전환될 수도 있는 즉, 미래상권의 잠재력을 파악하는 일이 가장 중요하다는 결론이다.
한국자산관리연구원장
한양대 부동산대학원 특임교수
기획재정부 세제발전심의위원
건국대 부동산대학원 초빙교수
한양대 도시공학박사
저서 <부동산투자는 과학이다>
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