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고액 전세 대신 내 집 마련 꿈 이룬다
고액 전세 대신 내 집 마련 꿈 이룬다
  • 이윤지 기자
  • 승인 2014.06.19 13:57
  • 댓글 0
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전세 거주 지원 축소되고 매매 촉진

올해 초 정부가 서민과 중산층 주거 안정을 위한 주택임대차시장 선진화 방안을 내놨다. 이에 따라서 앞으로 고액 전세 거주에 대한 지원이 대폭 축소될 예정이다. 가계 부채의 구조를 개선하고 주택 매매를 활성화시키기 위해 고액 전세 자금에 대한 지원 축소를 택한 것이다. 자연히 전세에서 매매로 전환할 수 있는 환경이 다양하게 마련됨에 따라 '내 집 마련'에 대한 관심이 어느 때보다 커지고 있다.

취재 이윤지 기자 | 도움말 및 자료제공 임병철 부동산114 책임연구원 | 사진 최별 기자

 
주택임대차시장 선진화 방안에 따르면 주택기금에서 지원하는 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 제한되고 시중 은행의 전세대출에 대한 공적보증도 보증금 4억원(지방의 경우 2억원)이상에 대한 지원이 중단된다. 수도권에서도 3억원 이상 전세 보증금 수준으로 마련할 수 있는 주택이 많아 이들이 매매로 갈아탄다면 주택시장에 큰 활력을 불어넣을 것으로 예상된다.
전국에서 전세 보증금이 3억원 이상인 가구는 앞으로 주택기금을 통한 저리의 전세 대출을 받을 수 없게 됐다. 조사대상인 전국 아파트 676만4천764가구 중 11.5% 정도가 고액 전세로 분류된다. 그러나 598만5천369가구는 3억원 이하로 대부분의 아파트가 주택기금의 전세자금 대출을 받을 수 있는 것으로 조사됐다.
공적보증 지원의 경우, 현행 6억원 이하에서 수도권은 4억원 이상, 지방은 2억원 이상 주택으로 지원이 제한된다. 수도권은 전체 아파트 365만6천738가구 중 333만8천159가구인 91% 정도가 4억원 이하 아파트여서 대부분이 지원 대상이다. 지방도 310만8천26가구 중 267만4천385가구가 공적보증 대상에 포함됐다. 지방의 2억원 이하 아파트 비중은 86% 정도 수준이다.

 
매매로의 전환 비용 부담 줄고 저리 대출 상품 출시돼

고액 전세에 대한 정부 지원 축소는 결과적으로 매매로 전환할 수 있는 환경을 조성하게 된다. 실제로 전세에서 매매로 전환하는 비용이 저렴해졌고, 공유형 모기지 등 저리의 주택마련 대출 상품도 있어 주택 마련을 고민하고 있는 서민들이 주목할 만하다.
지난해 서울시 아파트 전세는 총 9만6천575건이 거래된 것으로 조사됐다. 이중 4억원 이하 아파트 거래 건수는 8만2천768건으로, 전체 거래비중에 86% 정도를 차지했다. 3억원 이하 아파트는 총 6만6천151건이 거래됐고 68% 정도의 거래 비중을 나타냈다.
특히 아파트 전세에서 매매로 갈아타는 비용이 주택가격이 급등했던 지난 2006년보다 크게 줄었다. 2006년 수도권에서 3억원 미만의 아파트를 전세에서 매매로 전환할 경우 1억9천700만원의 추가 매입 비용이 들었으나 올해는 9천500만원으로 1억원 가까이 감소한 것으로 조사됐다. 구간별로 살펴보면 3억~4억원 구간은 5억7천400만원가량 줄었고 4억~5억원 구간은 8억원 가까이가 줄었다. 이어 5억~6억원 구간은 9억3천만원 정도의 갈아타는 비용이 감소했고 6억원 초과 구간도 10억6천500만원이 줄어든 것으로 조사됐다.
3억원 이상을 포함한 전체 평균으로 봤을 때, 2006년 전세에서 매매로 갈아타는 비용이 2억3천600만원이었다면 올해에는 이보다 1억원가량이 줄어든 것이다. 주택시장 정부대책에 따라 1억3천만원 정도인 신규 입주 아파트 등 세입자가 선호하는 합리적인 매매가의 주택을 공유형 모기지를 통해 저리 대출의 추가 혜택까지 받아 자가를 마련할 수 있어 세입자들의 내 집 마련 욕구를 자극하고 있다.
금융권 전체 전세자금대출 잔액이 60조1천억원(2013년 6월 말 기준)을 넘어서며 가계부채의 복병으로 꼽히는 상황에서, 최근 정부가 6억원 넘는 고액전세대출 규제를 강화할 방침까지 마련하자 전세가율 70%에 근접한 렌트푸어에 대한 경고의 목소리가 심상치 않다고 전문가들은 분석했다. 내 집 마련보다 임차시장에 집중되던 세입자들에게 자산을 지키려는 자구책으로 다시 주택 구입을 검토할 시장 환경이 만들어지고 있다는 것이다.

실수요자 구매 요령, 연내 눈여겨볼 수도권 아파트 대장주는 어디?

다만 집값 회복은 당분간 중소형 주택규모 위주의 완만한 회복이 될 것이다. 부동산 투자에 득에 대한 기대가 줄면서 실수요 위주로 재편된 소비심리와 중소형에 집중된 정부의 주택소비 진작책의 양극화 때문인 것으로 분석된다. 저성장 여파로 집값 폭등기의 추격 매수세를 기대하기 어려운 상황이니만큼 시세보다 저렴한 저가 급매물 위주의 구매 패턴과 함께 대형보다는 중소형 평면 위주의 실수요 접근이 필요하다.
올해 수도권 아파트 입주물량(110,031가구)은 전년 대비 2만5천733가구 증가하기도 했지만, 중소형 평면 입주(9만4천728가구) 비중이 86.1%로 실수요자들이 접근할 물량이 상당하다. 6월 입주하는 강남 자곡동 래미안강남힐즈·강서 마곡동 강서힐스테이트 외에도 김포 래미안한강신도시 2차(6월)와 하남 미사보금자리주택(12월) 등과 같이 서울 평균 아파트 전세금(3억1천415만원) 수준에서 내 집 마련이 가능해지고 입주대기 물량도 풍성한 편이다.
올해 수도권 아파트 분양시장의 공급 대기 예정 물량은 13만5천553가구로 전년 대비(12만4천427가구) 8.9% 순증이 기대된다. 눈여겨볼 주요 사업장은 강남 e-편한세상 논현경복(총 368가구)부터 서초 대림아크로리버파크 2차(142가구), 강동 고덕시영 재건축 일반분양(총 3천658가구)까지 다양하다. 강북권은 서대문 북아현뉴타운과 용산 한강로 일대 전면 2~3구역 재개발 사업장도 주목할 만하다.

 
디딤돌 대출, 공유형 모기지 등 내 집 마련 적극 지원

정부는 앞으로 주택구입자금 지원을 지속적으로 확대해 실수요자의 구입 부담을 완화할 계획이다. 주택기금과 금융공사의 모기지를 통합한 '디딤돌 대출'을 출시했고 올해 최대 12만 가구(11조원)의 구입자금 부담 완화를 목표로 삼고 있다. 디딤돌 대출은 국민주택기금이 운용하던 근로자서민주택구입 및 생애최초 주택구입자금과 주택금융공사의 우대형 보금자리론을 통합한 통합 정책 모기지다. 2014년 1분기 무주택 서민을 위한 저리의 주택구입자금 대출 잔액은 2조원을 넘어섰다. 지난해 같은 기간 대출액이 1조원에 미치지 못했던 것에 비한다면 가파른 증가세다. 또한 최근 국토교통부는 지난 1분기 통합모기지인 디딤돌 대출과 공유형 모기지 대출액이 각각 1조6천962억원, 4천542억원으로 총 2조1천504억원을 기록했다고 밝힌 바 있다. 대출건수는 1만8천670건, 3천494건 등 2만2천164건에 달했다.
디딤돌 대출을 받을 수 있는 대상자는 기존 연소득 5천만원 이하에서 6천만원 이하로 넓어졌다. 대출 조건도 3.3~4.05% 금리에 대출한도 1억~2억원(우대형 보금자리론)이던 것이 금리 2.8~3.6%, 대출한도 2억원 등으로 완화되고 금리혜택은 더 커졌다. 기존 근로자 서민 주택구입자금과 같은 조건으로 생애최초 주택구입은 소득(7천만원)과 금리(2.6~3.4%) 조건이 다소 앞선다. 국토교통부에 따르면 올해 1분기 디딤돌 대출 잔액은 지난해 1분기 생애최초 주택구입자금과 근로자서민 주택구입, 우대형 보금자리론 등 각각의 상품 대출 총액 9천402억원보다 80.4% 많다. 대출건수도 지난해 1분기(1만958건)보다 70.4% 급증했다. 지난해 12월부터 본 사업을 시작한 공유형 모기지까지 더하면 주택기금 모기지 대출실적 및 건수는 전년대비 2배를 넘어선다.
정부의 자체 평가에 의하면 주택기금 구입자금 대출실적 호조를 보인 이유는 그만큼 구입이 늘었고 디딤돌 대출에 한해 총부채상환비율과 주택담보대출비율을 완화하고 대출 걸림돌을 제거해줬기 때문으로 분석된다. 공유형 모기지의 경우 지난 12.3 부동산대책 후속조치에 따라 2014년 기준 1.5만 호(11조원 중 2조원)를 신규 지원한다. 시범사업과 마찬가지로 부부합산 연소득 7천만원 이하 생애최초 주택구입자가 대상이며 85㎡이하, 6억원 이하 아파트, 수도권 및 광역시 아파트에 한해 지원하고 있다.
신규 입주 아파트 역시 공유형 모기지를 활용해 마련할 수 있다. 공유형 모기지 지원자금 2조원이 소진되기 전 입주하는 아파트가 대상이다. 무주택서민들에게는 지금이 주택구입의 적기다. 2014년 상반기 현재, 아직 지원자금의 여유가 있는 만큼 연내 입주하는 아파트들을 눈여겨보고 공유형 모기지를 통한 잔금 대출 등을 적극 활용하는 것이 추천된다. 



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