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중소형 빌딩, 투자 유망 지역은?
중소형 빌딩, 투자 유망 지역은?
  • 이윤지 기자
  • 승인 2014.07.03 13:52
  • 댓글 0
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생활 속 부동산

글 고종완 한국자산관리연구원장

5월 21일 강남역 사거리 요지의 뉴욕제과빌딩이 3.3㎡당 5억1천700만원, 총 1천50억원에 개인투자자에게 매각되었다. 이 빌딩은 토지 670㎡, 6층짜리 상업용 건물로 유명 의류 브랜드 등이 입점해 있다. 국내에서 땅값이 가장 비싼 명동 지역의 땅값이 3.3㎡당 3~6억원임을 감안할 때 최고 가격에 거래되었음을 알 수 있다.

강남권에 다시 중소형 빌딩 매입 열풍이 불고 있다. 실제로 은행PB들은 큰 손들로 불리는 거액자산가들이 예금, 펀드 등 금융자산을 깨고 부동산으로 대거 자금 이동을 시작한 것으로 보인다고 말한다. 저성장, 저금리기조, 저자산가치의 3대 트렌드가 정착됨에 따라 슈퍼리치, 중소기업인, 개인자산가들이 금융시장에서 안전자산인 실물자산 특히 임대수익과 자본수익을 동시에 얻을 수 있는 강남권과 도심권의 중소형 빌딩을 선호한 때문으로 해석된다.

실제로 서울 지역에서 지난 2년간 거래된 중소형 빌딩의 거래 규모는 2012년 이후 급증했다.
올해 들어 인기 스타, 연예인들의 빌딩 투자 재테크가 화제를 모으고 있는 점도 중소형 빌딩으로 돈이 몰리는 한 가지 이유다. 재벌닷컴 등에 따르면 연예인 중 1위는 SM 엔터테인먼트 이수만 회장으로 압구정동에 빌딩 2채를, 2위는 서태지로 논현동과 종로구에 각각 빌딩 1채를, 그리고 양현석 대표는 합정동과 서교동에 각각 빌딩을 보유하고 있다. 이들 연예인들의 빌딩 재테크는 비교적 높은 투자수익률을 기록하고 있다.

그렇다면 향후 유망한 중소형 빌딩 투자처는 어디일까?

첫째, 올해 말 개통 예정인 9호선 연장 구간인 차병원 사거리~선정릉 사거리~옛 차관아파트 사거리~봉은사 사거리~ 종합운동장역 주변 지역의 빌딩 거래가 최근에만 10여 건 성사되는 등 거래가 증가하고 있다.
둘째, 압구정로데오역, 홍대 상권 중 공항철도역의 연남동, 합정동, 이태원 꼼데가르송길, 경리단길, 신사동 가로수길도 관심 대상이다. 차두리 선수가 합정동 소재 건물(48억원)을 매입해 화제가 된 바 있다.
셋째, 미래가치가 가장 높은 핫플레이스로 삼성, 잠실, 수서지구 등 소위 강남권 ‘트라이앵글 지역’을 주목할 필요가 있다.

이상의 유망 지역을 통해 공통적으로 느낄 수 있는 것은 역세권 복합 개발이 새롭게 추진되고 있는 곳, 국제 관광지로 부상할 관광명소, 문화와 예술이 살아 숨 쉬는 문화예술도시 등이 가장 유망하다는 사실이다.

한편, 앞서 설명한 지역 선택, 입지 선택 문제와 더불어 또 다른 고민 중 하나는 노후화된 중소형 빌딩을 매입할 경우 리모델링이냐, 신축이냐 하는 문제이다. 즉, 낡은 건물을 리모델링할지, 아예 헐고 새로 신축하는 방안이 더 유리한지 판단이 서질 않는다는 얘기다.

일반적으로 중소형 빌딩이나 상가 건물을 매입하고자 할 때 모든 투자자가 임대가 잘 되어 있고 깨끗한 건물의 매입을 희망하기 마련이다. 하지만 이런 건물은 실제로 시중에 매물이 많지 않을뿐더러 매매 가격도 높다. 예산과 맞추다 보면 처음 생각했던 규모에 미치지 못해 마음에 들지 않는 데다 가격 조정도 쉽지 않은 게 현실이다

투자자입장에서 낡은 건물을 매입하여 리모델링을 하는 방법은 과연 이익이 될까?

결론부터 말하면 이익이 되는 경우가 많다. 일반적으로 오래 되고 낡은 건물은 이미 상권이 검증된 도심권에 입지하고 있어서 향후 활성화될 여지가 많으며 향후 도시재생, 인구흡입시설 증가 등으로 유동인구 증가, 상권 확대 가능성이 높다는 장점을 가지고 있다. 그럼에도 불구하고 건물이 노후화된 관계로 매매가격이 상대적으로 낮으며 리모델링 비용을 합해도 온전한 새 건물을 인수하는 것보다 투자비가 적은 사례가 많다.

따라서 이런 건물을 찾아서 저가 급매물을 노리거나 경·공매를 통하여 시세보다 낮은 가격에 매입하는 방법은 매우 유효하다. 다시 말해 리모델링 후, 업종 교체로 인해 새 입주자가 들어오고 상권과 건물이 활성화될 경우 빌딩과 상가의 가치는 급격하게 올라간다. 예컨대 3.3㎡당 리모델링 비용은 150만원 내외로 신축 비용의 1/3 이하 혹은 절반에 불과하다. 문제는 이러한 사실을 대부분 알고 있음에도 쉽게 접근하지 못하는 것은 빌딩과 상가건물이 갖는 복잡성과 리스크가 크기 때문이다.

믿을 만한 전문가의 도움을 받거나 체계적으로 공부하는 방법이 지름길이다.

 
고종완 원장은…

한국자산관리연구원장
한양대 부동산대학원 특임교수
기획재정부 세제발전심의위원
건국대 부동산대학원 초빙교수
한양대 도시공학박사
저서 <부동산투자는 과학이다>
e-mail re119@unitel.co.kr



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