유병언식 부동산 투자 따라 하기?

글 고종완 한국자산관리연구원장

세모그룹과 유병언 일가의 부동산 투자가 온통 화젯거리다. 전국 방방곡곡에 대규모 토지를 보유한 데다 투자 유망 지역이 다수다. 역삼동 세모타운, 염곡동 단독주택지, 용산 국제영상빌딩을 비롯해서 안성 금수원 부지와 울릉, 제주영농조합 토지가 그렇다. 참고로 울릉도는 작년도 공시지가 상승률 1위를, 제주도 서귀포는 2위를 기록했다.
토지 보유 규모는 어마 어마하다. 여의도 면적의 7배를 넘는다. 대한민국 최고의 부동산 재벌이라고 해도 과언이 아니다. 더 놀라운 것은 미국, 프랑스 등 해외 부동산까지 손을 댔다는 점과 부동산 투자 기법도 전문가 뺨치는 수준이다. 이를테면 부동산을 매입할 때 자기 자금보다는 주로 은행 등으로부터 대출을 받아 레버리지(지렛대) 효과를 극대화했을 뿐만 아니라 경·공매 기법을 활용하여 시세보다 훨씬 저렴하게 매입하였다는 사실이다.
유병언의 투자 방법은 여기에 그치지 않는다. 각종 세제 혜택이 주어지는 영농조합 명의로 개발예정지 주변의 대규모 토지를 편법으로 확보하기도 하였다. 한마디로 법의 허점을 교묘하게 이용하고 고도의 투자 기법을 총동원해 부동산 투기에 나섰다는 분석이다.
이러한 유병언의 부동산 투자는 결과적으로 큰 성공을 거둔 것으로 분석된다. 왜냐하면 지난 5년간 세모타운이 들어선 역삼동 일대의 땅값과 강남권의 업무용 빌딩과 상업용 건물의 가격 상승률이 매우 높았으며, 앞서 설명한 대로 특히나 울릉도와 제주도 서귀포 지역 등 유병언이 투자한 부동산 대부분 지역이 지난해 공시지가 상승률이 상위에 랭크되었기 때문이다.
그런데 여기서 드는 의문은 두 가지다. 세모그룹과 구원파 그리고 유병언 일가가 작금의 시장 상황을 미리 파악하고 오래 전부터 부동산 투자에 나선 것인지 하는 점과 유망 지역을 어떻게 미리 알고 부동산 투자에 나선 것인지 하는 점이다. 그리고 이들 부동산 매입 결정 과정에 유 씨의 탁월한 부동산 식견과 경험뿐만 아니라 누군가가 고급 정보를 제공했거나 부동산 전문가의 도움을 받았을 것으로 추정된다.

공시지가 변동률로 토지시장의 향방 미리 본다

어쨌든 유병언의 부동산 투자 실태를 자산 관리 관점에서 살펴보면 나름 느끼는 점도 많다. 그 중 하나가 바로 투자 지역의 선정과 관련해서 국가가 매년 발표하는 공시지가 변동률을 보면 토지시장의 향방을 미리 알 수 있다는 사실이다.
지난 5월 29일 국토부가 발표한 2013년도 개별공시지가를 보면 전국 땅값은 5년 연속 오른 가운데 전년 대비 4.07% 상승했다. 세종시 및 혁신도시, 지방관청 이전 예정지 등 공공기관이 들어서는 지역이 상승세를 견인하였다.
첫째, 지역별로는 지방 시군이 6.12%, 광역시(인천광역시 제외)는 4.69%씩 각각 오른 데 비해 수도권은 3.23% 상승하는 데 그쳤다. 수도권에 비해 지방의 상승률이 높은 이유는 혁신도시, 도청 이전, 관광단지 조성 등 각종 개발 호재가 지방도시에 집중된 때문이다.
둘째, 전국에서 땅값이 가장 비싼 곳은 서울 중구 충무로1가 24-2 '네이처 리퍼블릭'이 입점한 중심상업지로서 1m²당 700만원 오른 7천700만원(3.3m²당 2억4천500만원)으로 조사됐다. 참고로 이곳은 2004년부터 11년 연속 공시지가 1위 자리를 굳건히 지키고 있으며 명동 중앙로 일대 도로변 상업용지 시세는 평당 4억~6억원을 호가한다. 지난 6월 거래된 뉴욕제과 빌딩은 공시지가가 1m²당 5천90만원(3.3㎡당 1억6천797만원)으로 매매가 1천50억원(3.3㎡당 5억1천700만원)에 거래됐다.

올해 지가 동향은 어떨까

이러한 땅값 상승세는 올해 들어서도 지속되고 있다. 지난 5월 말 기준으로 국토부가 발표한 바에 따르면 전국의 땅값은 여전히 상승 중이다. 5월의 지가 동향을 보면 전달(4월)보다 0.15% 상승하였으며 글로벌 금융위기 발생 전 고점인 2008년 10월보다 오히려 1.81% 높은 수준을 기록했다. 즉, 땅값만 놓고 보면 올 상반기 부동산시장은 회복세가 뚜렷하며 상승세로 돌아섰다는 관측이 가능하다.
특별히 서울 지역 상승률은 0.18%로 눈에 띈다. 25개 자치구에서 모두 땅값이 올랐으며 9개월째 서울 지역 지가 상승세가 이어지고 있다는 점은 예사롭지 않다. 왜냐하면 올해 들어 주택시장이 등락을 보이는 등 불안정한 모습에도 불구하고 주택경기의 회복을 긍정적으로 예견하는 예측 근거 중 하나가 바로 주택의 원자재 기능을 하는 토지시장의 상승을 꼽을 수 있기 때문이다.

올해 토지시장 유망 투자처는 제2경부고속도로 통과되는 하남, 용인, 광주, 안성, 천안 등

이상의 내용을 요약하면 매년 정부가 발표하는 공시지가의 변동 내역과 변동 사유만 제대로 분석해도 토지 투자의 방향과 전략을 수립하는 데 큰 도움이 된다는 결론이다. 국내 토지시장의 큰 흐름 추세 분석을 통해 연간 단위로 쉽게 파악할 수 있으며, 매달 발표되는 지가 동향만 면밀히 살펴보아도 시장 변화의 기류를 금방 눈치 챌 수 있다는 뜻이다.
마지막으로 올해 토지시장의 전망과 유망 투자처로는 제2경부고속도로가 통과되는 하남, 용인, 광주, 안성, 천안 등 고속도로 나들목 인근 지역(IC)이 백미로 떠오를 전망이다. 대규모 산업단지 물류단지가 예정된 평택, 화성, 오산, 안성, 수원, 여주, 이천, 당진 지역 등도 관심 지역이다.

이시종 기자 다른기사 보기