글 고종완 한국자산관리연구원장
올해 8월 1일부터 주택을 구입할 때 대출한도가 DTI 60%, LTV 70%로 완화됐다. 금융규제완화에다 분양가상한제, 재건축초과이익환수제의 폐지를 비롯하여 디딤돌대출의 1주택자 허용, 청약제도도 개선된다. 다주택자양도세중과폐지에 이어 2주택자 전세과세 방침 철회로 주택정책의 패러다임은 근본적으로 바뀌었다.
이주열 한국은행총재는 향후 금리인하를 예고한 바 있다. 실제로 7월 말 이 후 시중금리 하락세가 본격화되고 있다. 1년 만기 정기예금금리는 1% 대로, 주택 담보대출금리는 3%대로 각각 떨어진 상태로 8월 말 금리의 재하락도 기대된다. 재정과 금융, 통화정책의 확장적인 운용도 예상된다.
박근혜정부의 2기 경제팀이 출범하면서 초이노믹스의 효과로 경제, 금융정책과 부동산 정책이 경기를 살리는 방향으로 급물살을 타고 있다. 정책기조와 규제철폐, 금리인하가 한꺼번에 시행됨에 따라 실물경기 및 금융, 부동산 등 자산시장은 근본적인 대변혁기를 맞고 있다. 주식시장에선 코스피지수가 연일 급등하는 가운데 현대건설, GS 건설 등 건설주와 부동산 관련 회사 주가가 급등하고 있으며 주택시장도 강남 재건축 가격과 중소형 아파트가 2천만~3천만 원씩 오르는 등 시장 변화의 조짐이 뚜렷하다.
정부 관계자는 얼마 전 DTI 60%, LTV 70%로 각각 완화될 경우 가계신용을 10조 원 정도 창출하는 효과가 기대된다고 밝혔다. 대출규제완화로 인해 10조원의 자금이 부동산시장으로 유입될 전망이다. 주택시장뿐 만 아니라 상가와 오피스, 토지시장도 요동치고 있다.
특히나 올해 들어 슈퍼리치의 집중 매입 대상인 오피스 빌딩과 택지개발지구의 분양상가의 움직임은 예사롭지 않다. 예컨대, 위례신도시 등 택지개발지구에서 분양하는 상가입찰에 수십 대 일의 경쟁률이 넘고 강남권의 50억~150억 원대 중소형 빌딩은 매물 품귀 속 매도자 우위 시장으로 바뀐 지 이미 오래다.
전국의 토지시장은 3년째 꾸준한 상승세다. 이에 따라 시중 부동자금이 금과 부동산으로 대이동을 시작했다는 분석이다. 올해부터 금융소득 2천만 원 이상 종합소득세 과세시행 이후 그간 관망세를 보이던 시중 부동자금이 투자 대상의 다양화, 새로운 투자 대안 물색 등 포트폴리오를 조정 중이다.
부동산시장은 살아날 수 있을까
세계 경제는 1990년대를 고비로 금융이 실물경제를 뒷받침하던 시대는 가고 금융이 실물을 지배하는 시대로 바뀌었다. 미국, 일본, 유럽이 자기 나라 경제를 살리겠다고 앞다퉈 돈을 찍어낸 바람에 글로벌 경제는 돈이 풍부해졌다. 양적완화 정책 때문에 투자자금은 풍부해졌고 신흥국가들의 경제성장이 높아졌으며, 미국 등 선진국의 위기도 한풀 꺾이면서 불황을 탈출하는 모습이다.
이해를 돕기 위해 우리보다 앞서 돈을 풀어 돈의 가치(금리)를 떨어뜨리고 자산 가치의 증가를 통해 경제를 부흥시킨 미국과 일본의 사례는 좋은 참고가 된다. 미국 부동산시장은 현재 최고조(FULL SWING) 상태로 펄펄 끓고 있다는 월스트리트 저널(WSLl)의 최근 기사가 눈에 띈다.
이 기사에 따르면 미국 뉴욕의 고급 아파트는 물론이고 오피스빌딩 가격은 급등세를 나타내고 있다. 지난 20년 장기간 부동산 버블 붕괴를 겪었던 일본의 부동산시장의 부활은 시사하는 바가 크다. 특히 아베노믹스 정책 이후 일본의 부동산 시장은 지옥에서 천국으로 롤러 코스트를 탔다. 예를 들면 늙고 거대한 도시 도쿄는 아베 등장 이후 저금리와 도시재생사업 등으로 수요가 살아나고 관광객이 몰려들면서 1억엔짜리 아파트가 없어서 못 팔 지경이며 181㎡ 고급 아파트가 4억4천950엔(한화 약 45억 원)에 팔리기도 했다.
이상을 종합하면 정부가 돈을 풀어 투자자금이 풍성해지고 돈의 가치가 떨어지게 되면 저금리혁명→부(富)의 대이동→자산가치 증가로 인해 내수와 실물경제가 살아나고 부동산 시장이 활성화되었다는 결론이다.
최경환 효과로 금융과 부동산 양대 시장이 동반 상승하고 전반적으로 주식과 더불어 부동산 랠리 가능성 이 점차 커지고 있다.
한국자산관리연구원장
건국대 부동산대학원 초빙교수
기획재정부 세제발전심의위원
한양대 도시공학박사
저서<부동산 투자는 과학이다>
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