100세 시대 노후연금 보장하는 신축 사업

과거의 아파트, 토지를 통해 단순 차익을 보던 시장의 규모는 점차 줄어들고 있다. 특별한 호재가 없는 이상 전반적 시장 흐름에 따른 가격 상승은 기대하기가 어려운 것이 현실이기 때문이다. 이제 투자자들은 안정적, 장기적 투자 상품에 집중하고 있다. 그렇게 해서 형성된 것이 바로 신축을 통한 ‘수익형 부동산’이다.

취재 서효정 | 자료제공 및 도움말 노후연금 보장하는 신축·건축사업의 정석(조건희, 제이앤씨커뮤니티)

최근의 부동산 관련 키워드는 ‘수익형 부동산’, ‘임대’, ‘노후대책’, ‘전원주택’ 등으로 압축된다. 이러한 키워드의 맥(脈)은 같다. 바로 ‘안정적 수입’과 ‘편안한 노후’이다. 단순한 매입 후 일정 기간이 지난 뒤 되팔아 시세 차익을 거두는 투자에서 안정적이며 지속적인 수익을 원하는 투자가 각광받으며 자연스레 ‘신축’이 떠오르는 사업으로 주목받고 있다.
신축 사업이야말로 안정적 수익을 창출하며 향후 지가 상승 및 시세 차익을 기대할 수 있는 최적의 사업이기 때문이다. 저렴한 가격에 매입한 토지에 신축을 통하여 새 건축물이 건축되고 임차인 등이 입주하게 되면 자연스레 건축의 프리미엄이 형성되어 토지와 건물의 가격이 상승하는 효과를 볼 수 있으므로 투자자들의 자금이 신축 사업 시장에 몰리기 시작한 것이다.
신축 사업 중에서도 초보자가 가장 쉽게 접할 수 있고 수익을 창출하기 용이한 것이 바로 ‘다세대주택 신축·개발사업’(상가주택, 다세대주택 등의 중·소규모 주택사업을 포함하는 사업)이다. 주택 신축 사업의 최소 규모 중 하나라 할 수 있는 다세대주택의 신축 사업은 사업의 진행 과정과 사업 부지의 규모, 투자 자금의 규모 면에서 주택 사업의 기본이라고 할 수 있다. 또한 개발 완료된 다세대주택은 임대를 할 수도 있고 분양을 할 수도 있으며, 임대와 분양을 겸할 수도 있으므로 활용도 면에서 안성맞춤이다.

어느 지역을 선택할까

모든 부동산 투자가 그러하듯 다세대주택 신축 사업에 있어서도 사업 지역 선정은 기본적이면서도 가장 중요한 사항이다. 먼저 주택 입지의 기본적인 조건을 파악하고 다세대주택의 특성을 정확히 아는 것이
 중요하다. 또한 타깃 수요층을 명확하게 설정한 후 해당 수요가 선호하는 지역에 수요자가 적정하다고 판단하는 가격으로 공급할 수 있어야 할 것이다. 그렇다면 수요자들은 어떠한 입지여건을 갖춘 지역을 선호할까.
먼저 교통여건이다. 교통여건 중에서도 다세대주택 신축 사업의 지역 선정에 있어 가장 중요하게 고려해야 하는 부분은 지하철 역세권 여부이다. 지역별, 지하철 노선별로 각각의 특색을 갖고 있는데, 사업 기획과 콘셉트에 따라 나만의 신축 사업 역세권이 달라진다.
예를 들어 2호선은 강남, 삼성, 뚝섬, 동대문, 을지로를 거쳐 신촌, 신도림, 신림, 사당까지 서울을 순환하는 핵심 노선인 만큼 2호선에 접해 있는 지역은 고가의 시세를 형성하고 있는데 다세대주택의 주요 타깃 수요층을 일반 서민으로 설정하면 큰 규모의 자금을 투자하여 다세대주택을 구입하길 원하지 않는다. 하지만 임대라면 이야기가 달라진다. 임대는 분양과 다르게 ‘일시적으로 거주할 것’이라는 마음으로 임대료가 다소 비싸더라도 입주자들은 보증금을 돌려받을 돈, 월세는 잠시 내야 할 돈이라는 개념으로 접근하기 때문에 수요가 많아진다. 이밖에도 강서구에서 서초, 송파, 강남, 강동구를 아우르는 9호선이나 도심과 인접한 마포권이나 용산권은 꾸준히 수요가 많은 곳이다.
다음으로 교육여건을 고려해야 한다. 다세대주택 신축 사업에서는 특히 초등학교의 입지가 가장 중요한데, 그 이유는 다세대주택의 주요 수요층이 신혼부부이거나 결혼 10년 차 이하의 젊은 부부들이 많기 때문이다. 이들 사이에서는 ‘초등학교 프리미엄’이라는 말이 있을 정도로 초등학교 인근 주택을 매우 선호한다. 이밖에 최근 들어 화두가 되고 있는 웰빙, 즉 녹지여건과 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역을 눈여겨보는 것이 필요하다.

지역 내 숨은 보물찾기

적합한 지역을 선정하고 난 뒤에는 사업할 부지를 찾아야 한다. 사업 부지를 찾기 위해서는 무엇부터 시작해야 할까. 우선 현장에 나가기 전에 반드시 ‘현장 지도’를 준비하도록 한다. 지역 선정을 하면서 넓은 범위의 호재나 입지여건의 분석은 끝이 났지만, 이제부터는 수백, 수천 개의 물건이 있는 넓은 현장에 하나의 물건을 찾으러 가는 것이기 때문이다.
현장 공인중개사무소 벽에 걸려 있는 지도를 보면 된다는 안일한 생각은 버리는 것이 좋다. 소개받은 물건을 가지고 있는 지도에 곧바로 체크하지 않으면 나중에 여러 개의 물건 정보가 쌓였을 때 각각의 물건의 위치나 특성을 기억하기가 어렵기 때문이다. 팁으로 현장 지도는 1/5000, 1/7000 축척의 지도를 사용하는 것이 적합하다.
본격적으로 부동산 중개업자와 부지를 찾아볼 때는 사업 자금의 여력 내에서 수요자들이 만족할 최소한의 전용면적을 고려하도록 하자. 지역에 따라 차이는 있겠지만, 일반적인 다세대주택의 경우 보통 2~3개의 방과 전용면적 50㎡(약 15평) 전후의 주택을 필요로 하는 수요층이 가장 두텁다. 예를 들어 서울시의 제2종 일반주거지역을 기준으로 산정해 보면 다세대주택은 보통 1개 층에 2세대 이상 건축되므로 2세대를 기준으로 계산했을 시 1개 층에 필요한 전용면적은 30평이다. 그 외에 공용면적으로 사용하는 계단실이 필요한데, 계단실의 면적은 약 4평이면 충분하다. 따라서 전용면저과 공용면적을 합친 34평의 건축면적이 필요하다는 계산이 나온다. 이 계산식을 역산하면 1개 층에 전용면적 15평의 주택 2세대가 나오기 위한 최소 평수가 나온다. 서울시의 제2종 일반주거지역 기준이므로 건폐율 60%를 적용하면 ‘{(15평×2세대)+4평 }÷건폐율 60%=부지면적’이라는 계산식이 나온다.

리스크를 줄이는 법

다세대주택과 같은 공동주택을 건축할 때에는 규모에 따라 ‘건축허가’ 또는 ‘사업계획승인’을 받아야 한다. 규모별로 19세대 이하는 건축법에 의한 건축허가를 받고, 20세대 이상은 주택법에 의한 사업계획승인을 받는다. 사업계획승인을 받기 위해서는 ‘주택법’ 및 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’에 의해 주거생활을 영위하는 데 필요한 요건을 갖추고, 부대시설·복리시설의 설치 기준 등 관련 규정을 준수해야 한다.
또한 주택법에 의해 연간 20세대 이상 건설 또는 연간 10,000㎡ 이상의 대지조성 사업을 하는 경우에는 의무적으로 주택건설 사업자로 등록해야 한다. 자본금은 3억원이며 개인의 경우에는 자산평가액 6억원 이상 확보, 건축분야 기술자도 갖추어야 하는 등 필요 요건이 많다.
이에 비해 건축허가를 받는 다세대주택 신축 사업은 계획하고 있는 건축물이 건축법 및 주차장법 등에 어긋나지만 않으면 허가를 받을 수 있다. 다른 시설에 큰 관계없이 적법한 건축물만 지으면 된다는 것이다. 사업계획승인에 비해 절차도 간소하여 처리 기간이 짧고, 분양 사업의 경우 주택신축판매업, 임대사업자의 경우 임대사업자로 사업자등록만 하면 된다. 따라서 다세대주택 신축 사업의 특성상 굳이 규모를 확대하여 사업계획승인을 받기보다는 우선 소규모 다세대주택 신축 사업부터 시작하여 사업 리스크를 줄이고 탄력적으로 관리할 수 있도록 하는 것이 현명하다.
건축허가를 받은 후에는 시공사를 선정, 착공에 들어가는데 시공 계약에서 가장 중요한 조건은 공사비이다. 지역에 따라 차이는 있겠으나 전체 사업비용 중 공사비가 차지하는 비율은 평균 30% 안팎이다. 수도권 외곽지역이나 지방에서는 공사비의 비중이 50%를 넘는 지역도 많다. 그만큼 사업비용에서 공사비가 차지하는 비중이 크다는 것이다. 따라서 공사비 단가가 조금만 차이가 나도 사업수익에 절대적인 영향을 미칠 수 있다.

임대 및 분양, 경쟁력을 확보하라

이처럼 철저하게 사업 수익성과 사업계획을 검토하고 심혈을 기울여 다세대주택을 건축했다고 해도 분양이 안 된다면 결국 헛수고일 것이다. 특히나 임대가 아닌 분양을 위한 다세대주택 신축 사업의 경우 반드시 100% 분양이 되어야 수익을 창출할 수 있다. 왜냐하면 다세대주택 신축 사업은 단기 고수익을 자랑하기도 하지만, 사업 규모가 한정되어 있어 100% 분양하지 못하면 손에 쥐는 수익이 없는 경우가 대부분이다. 조금 과장되게 표현한다면 마지막 한 세대를 분양하여 목표 수익률을 달성하느냐, 1세대를 분양하지 못하여 수익률 0%가 되느냐의 차이일 정도다.
임대 및 분양의 노하우에는 여러 가지가 있지만, 기본적으로는 다른 다세대주택보다 ‘경쟁력’을 갖추어야 할 것이다. 여기서 말하는 경쟁력이란 입지여건 등의 대외적인 조건이 아닌 다세대주택의 개별 경쟁력을 뜻한다.
경쟁력을 갖추는 데 가장 중요하게 꼽히는 것은 가격이다. 사실 가격은 실수요·투자수요를 불문하고 모든 수요자에게 영향을 미친다. 무조건 저가(低價)에 공급해야 한다는 뜻은 아니고, 합리적인 가격대를 파악하고 그 범위 내에서 최대의 수익을 창출할 수 있는 가격을 정해야 한다는 뜻이다. 이때 적정 임대 및 분양가 산정 과정에 대해서는 인근 지역 및 해당 지역 시세조사가 기본이다.
시세 조사의 가장 쉬운 방법은 대상지가 속한 지역 내 공인중개사무소를 직접 방문해 정보를 입수하는 방법으로, 신뢰성 있는 정보를 수집하기에 용이하다. 인근 지역의 임대 사례 및 분양 사례는 가장 중요한 자료이다. 임대 및 분양을 시작함과 동시에 경쟁이 시작된다고 할 수 있다. 모든 조건이 일치하는 사례는 찾기 어려우므로 최대한 자료를 수집하여 증가·감가 요인을 대상 물건과 비교가 가능하도록 수정하여 활용하는 것이 좋다.
경쟁력을 갖추기 위한 두 번째는 다세대주택의 효율적인 구조이다. 동일 면적이라도 구조가 나은 다세대주택이 훨씬 넓어 보이고, 실제로 살기에도 더 편리하다. 분양하는 지역의 수요자가 주로 원하는 규모의 방 개수를 갖추는 것은 기본 중의 기본이다. 예를 들어 3룸 수요가 많은 지역에서 2룸을 고집하는 것은 매우 어리석은 행동이다.
마지막으로 다세대주택의 품질에 신경을 써야 한다. 품질은 마감재, 옵션 등이 경쟁 요소인데 가격이 크게 차이가 나지 않는다면 조금 비싸더라도 우수한 품질의 제품을 사용하도록 하자.
경쟁력을 갖추고 난 뒤에는 그에 맞는 적절한 홍보, 마케팅 전략이 필요하다. 홍보 전략에는 인터넷 광고, 전단 제작, 현수막 등 다양한 홍보 방법이 있지만 최근에 가장 각광받고 활기를 띠고 있는 것이 바로 인터넷을 통한 마케팅이다. 이렇게 인터넷을 통해서 홍보를 하는 경우에는 주로 젊은 층의 실수요자들이 많이 찾아온다. 신혼부부 등 젊은 부부 층을 효과적으로 공략하기 위해서는 인터넷을 적극 활용하는 것이 필요하다.
팸플릿을 이용할 경우에는 보통 3~4장의 분량으로 구성해서 다세대 주택에 대한 입지적 장점과 개발 호재, 투자가치를 간결하게 표현하도록 한다. 또한 잘 꾸며진 내외부 인테리어 사진 및 세대별 구조와 평면도도 소개할 수 있고, 면적이나 분양가도 간단하게 정리하여 넣을 수 있어 효과적이다.
다세대주택 신축 사업에서 고려해야 할 체크 리스트는 많지만 기본적으로 설명된 것들에 대해 하나하나 체크해 나간다면 해당 사업의 전반적 현황 파악은 물론, 사업 진행 여부 또한 판단할 수 있을 것이다. 시장의 흐름에 역행해서는 안 되며, 기본적인 인프라는 반드시 갖추고 시장 수요가 원하는 조건을 갖추는 것에 초점을 맞춰 다양한 변수에 대비하도록 하자.

<신축사업을 위한 기본 일정과 내용 간단 정리>

자료출처 <노후연금 보장하는 신축·건축 사업의 정석>(조건희, 제이앤씨커뮤니티)

도움말 : 부동산 투자전문가 조건희
서울 및 수도권 전역의 개발 및 투자사업 관련 법률 검토와 사업성·투자성 분석을 하였고, 신축, 건축, 개발 사업의 PM(Project Management)을 진행하였다. <매일경제>, <중앙일보> 등 각종 언론 매체 및 미디어, 사설 기관에서 강연 및 강좌를 진행하고 있으며, 이데일리TV, 서울경제TV 등의 경제 방송에 출연 중이다. 저서로는 <재개발 뉴타운 관리처분의 정석>, <돈 버는 신축 사업 따라 하기> 등이 있다.