글_ 고종완(한국자산관리연구원장)

올해 7월부터 서울 등 수도권 주택거래가 증가하더니 9월 들어 서울지역의 주택거래가 2배 이상 급증하고 있다. 수도권 집값도 2달째 연속 상승하는 등 추석 주택시장의 흐름이 빨라지고 있다. 경매시장 낙찰가율도 오르고 분양시장의 활기를 띄는 등 주택경기의 회복세가 뚜렷하다.
9.1 대책의 여파로 재건축과 분양시장에 대한 관심이 고조되고 추세상승에 대한 기대감이 커지고 있다. 25년 이상 된 재건축 연한 도래 단지의 아파트 가격이 급등하고 일반 아파트로의 확산 조짐도 나타나고 있다. 문제는 전세값 급등세가 지속되고 있다는 점이다. 가을 이사철 성수기를 앞두고 전세 가격과 매매 가격이 동반 상승하면 무주택자가 체감하는 상대적 박탈감과 주거부담은 더 커질 수밖에 없다.

올해 집을 사도 좋을까?

전문가들 사이에서는 좀더 지켜보자는 의견과 서둘러 내집 마련에 나서야 한다는 의견이 엇갈린다. 하지만 앞서 설명한 대로 선행 지표인 주택 거래량이 급증하고 선행 시장인 재건축 시장이 이미 바닥권을 탈출, 상승 국면으로 진입하고 있는 점과 주택 경기의 순환변동 사이클 상 지난 5~6년간의 하락이 마감되고 상승 사이클로 전환되고 있는 점, 그리고 무엇보다도 DTI, LTV 완화 등 대출규제 완화에다 금리인하, 재건축과 분양시장 활성화 등 정부정책이 부동산 경기를 살리는 방향으로 선회하고 있는 점 등을 종합적으로 감안할 때 올 가을 주택시장은 상승 곡선을 그릴 가능성이 높다는 전망이 우세하다.
따라서 올가을 이사철이 주택을 구매하기엔 적기라고 할 수 있다. 필자의 생각으로는 10년 만에 처음으로 내 집 마련에 여러 가지 주택투자 환경이 조성되었다고 해도 과언이 아니라는 판단이다. 주택투자뿐만 아니라 상가, 점포 겸용 주택, 중소형 빌딩도 저금리시대를 맞아 꾸준히 인기를 끌 전망이다.

그렇다면, 추석 이후 가장 유망한 부동산은 무엇일까?

실수요자들을 위해 올 가을 유망 투자 부동산 베스트5를 선정해 보았다.
첫째, 재건축연한이 도래하는 90년대 초에 지어진 아파트로 강남 보다는 강북권의 목동, 상계, 중계, 여의도, 용산, 뚝섬 지역의 재건축 대상 아파트가 유망하다.
둘째, 강남은 이미 바닥권에서 급등한 잠실주공 5단지, 개포주공, 반포주공, 가락시영단지보다는 삼성동 홍실 청담동 진흥, 신반포 한신, 잠실지역의 장미, 아시아선수촌 올림픽아파트 서초동 삼풍아파트, 압구정 현대 아파트도 관심 대상이다.
셋째, 앞으로는 그간 수직증축 리모델링이 추진되었던 수도권의 낡은 아파트 단지인 분당, 평촌, 일산신도시의 시범단지를 비롯하여 과천 주공, 성남 신흥주공 등 1기 신도시와 수도권의 재건축 추진 단지가 개발이익 증가로 투자 가치가 높아질 전망이다.
넷째, 내년부터는 이미 바닥권을 탈출한 재건축보다는 용산, 뚝섬, 마포, 서대문구, 영등포 등 재개발 지역이 부상할 것으로 예상된다. 물론 정부의 한강개발 계획에 따라 한강개발 마스터플랜이 수립되는 지역을 주목해야 한다.
다섯째, 신규 분양시장으로는 강남 재건축 분양 단지를 비롯해 위례, 마곡, 동탄 2신도시, 강변미사 등 소위 인기 지역의 청약 경쟁률이 더 치열해질 것으로 보인다. 이들 지역은 당첨 후 분양권 프리미엄 상승도 예견된다. 1순위 청약자가 내년부터 1,000만 시대가 도래하는 만큼, 청약통장 1순위자는 인기 지역의 경우 내 집 마련 시기를 올해 말까지 마무리하는 전략이 바람직해 보인다.
이밖에도 수도권 미분양도 소진될 가능성이 높아졌다. 향후 3년간 신도시와 대규모 택지개발이 중단돼, 신규 분양 아파트가 대량 쏟아지기는 힘들어졌기 때문이다.
특히 무주택자의 경우 내년 7월부터 시행되는 ‘유한책임대출제도’를 적극 활용할 것을 권한다. 정부는 서민 주택구입 자금 지원을 위해 국민주택 기금을 통해 부부 연소득 합산 액이 4천만원 이하인 서민층이 85㎡ 이하의 주택을 구매할 경우 향후 집값이 급락해서 집값이 대출금을 밑돌더라도 추가 채무 부담을 면제해줄 방침이다. 예컨대, 3억원짜리 주택을 2억원의 대출을 받아 집을 구입했는데, 향후 집값이 2억원을 하회하는 경우에도 주택만 포기하면 채무 이행의 부담을 지지 않아도 된다는 얘기다. 도덕적 해이문제가 제기되고 있음에도 정부가 내년 시행을 예고하는 있는 바, 무주택 서민의 입장에선 손해 나는 장사가 아니라는 점에서 한 번 도전해 볼 만하다. 

이윤지 기자 다른기사 보기