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1세대 1주택에 딸린 토지로서 비과세 되는 토지의 범위
1세대 1주택에 딸린 토지로서 비과세 되는 토지의 범위
  • 백준상 기자
  • 승인 2014.12.23 13:42
  • 댓글 0
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글 강병섭 (세무사, 세무법인 한맥 구리교문지점 대표)

소득세법에서는 1세대 1주택과 이에 딸린 일정한 범위 내의 토지를 양도함으로써 발생된 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있다. 여기서 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상인 것과 이에 ‘부수되는 토지로서’ 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 토지를 말한다.

여기서 “주택”이라 함은 건물공부상의 용도 구분에 불구하고 ‘사실상 주거용’으로 사용하는 건물과 그 부속건물을 말하는데, 공부상 점포 또는 사무실로 되어 있는 건물이나 무허가 건물이라도 실제로 주택으로 사용되는 때에는 주택으로 보며 농가주택의 부수창고 등도 주택으로 인정된다. 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 주택 부수토지로서 비과세 되는 면적은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 내의 토지는 5배, 그 밖의 토지는 10배를 적용하도록 규정되어 있다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 국토의 용도 구분에 따른 용도지역과 도시지역을 규정하고 있는데, 도시지역에는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분하고 있다. 도시지역의 해당 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는 것이며 이를 확인하는 방법은 토지이용계획확인원을 열람하여 확인할 수 있다. 한편 대지가 넓어 기준 면적을 초과하는 토지가 나오는 경우에도 공부상 등재되지 않은 무허가 건물이나 주택으로 볼 수 있는 부속건물은 없는지 철저히 살펴보아야 한다. 

왜냐하면 주택으로 볼 수 있는 무허가 건물이 있으면 주택 일부의 무허가 정착 면적도 포함하여 그 바닥면적의 5배(또는 10배)에 해당하는 토지에 대하여도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다. 도시지역 내에 있는 주택을 예로 들어 대지가 100평이고 건물의 바닥면적이 15평, 무허가 건물의 바닥면적이 5평이 있다면, 건축물대장의 내용만 가지고 계산하는 경우에는 25평(100평-15평×5배)에 대하여는 양도소득세를 내야 한다.

그러나 주택에 해당하는 무허가 건물이 있음을 입증하여 계산하면 {100평-(15+5)×5배}=0이 되므로 양도소득세를 내지 않아도 된다. 무허가 건물이 있다는 것을 입증하는 것이 쉬운 일은 아니나 대체로 다음 서류를 준비하면 비과세 받는 데는 큰 문제는 없는 것으로 판단된다. 이때 필요한 서류들은 법적으로 꼭 필요한 서류는 아니지만 비과세 판정을 받는 데는 큰 도움을 줄 수 있다.

①부동산매매계약서(무허가건물 부분도 반드시 표기되어 있어야 함) ②무허가건축물에 대한 재산세납부영수증 또는 과세대장 사본 ③무허가 건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록등본 ④양도 당시의 날짜가 표시된 현장사진 ⑤인근 주민들의 인우보증서 등이 있으면 된다. 또한 농가주택의 부수토지 위에 있는 농업에 필요한 기구 및 수확물을 보관하기 위한 창고 등은 농가주택에 포함되지만, 주택에 부수되는 토지에 축사 등의 건물이 있는 경우로서 축사 등의 건물이 주택보다 큰 경우에는 주택의 부속건물로 보지 않고 있다.

한편 주택의 부수토지에 딸린 도로가 있을 수 있는데 당해 도로가 양도 주택에만 전용으로 사용하는 별도 필지의 도로인 경우에는 이를 주택의 부수토지로 보는 것이나, 다른 세대도 공동으로 이용하는 사도인 경우에는 주택의 부수토지로 보지 아니한다.

주택의 부수토지는 주택과 그 부지가 거주자의 생활 근거지를 이루고 있는 토지를 말하는 것이므로, 그 토지가 주택정착 면적의 5배 또는 10배 이내라도 주거에 사용되지 아니하고 사업용(주차장 등)에 사용될 경우에는 주택의 부수토지로 보지 아니하여 세금을 내야 한다.

 
강병섭 세무사는…

세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사.
조세의 날 성실납세자 재정경제부 장관 표창.
국세청 모범세무사 지정
국세청 혁신위원회 위원 역임.
조세일보 선정 명품세무사.
문의 031-556-4422


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