심각한 주거불안 시대-주거 마련 계획 해법은?

집을 사도 대출을 받아야 하고, 전세를 살아도 대출을 받아야 한다. 반 전세나 월세로 살더라도 대출이자와 별반 다를 바 없기 때에 무주택자들은 늘 암울하다. 비자발적으로 보증부 월세로 전환하거나 외곽지역으로 거주지를 이전하는 주거 하향이 발생하고 있다. 심각한 주거 불안 위험, 그리고 시급한 대책.

사진 매거진플러스 DB

아파트 입주량이 점점 적어지고 있다고 한다. 심각한 전세난이 연말을 앞두고 더욱 심해지고 있는 것.한 부동산 전문 리포트에 의하면 전국을 대상으로 조사한 다음달 입주 시작 아파트는 1만 7천여 가구로 지난해 같은 달에 비해 45% 가량 줄 것이라고 밝혀졌다. 수도권과 지방을 막론하고 ‘내 집’, '아파트‘ 마련이라는 목표를 가지고 너도나도 애써온 긴 시간들이 무색하게 작은 집 한 칸을 가지기가 어려운 때다. 어디에 중점을 두고 주거 마련 계획을 세워야 할까.

전월세 전환 가속화 상황, 완화대책이 필요하다

주거불안 시대, 정부는 최근 전세가격 상승세는 완만한 편이나 전세보다는 전월세로의 전환이 빠르게 진행되고 있다고 판단했음을 밝혔다. 이번 대책은 월세시장 안정 위주의 대책이다. 임대주택 공급확대와 저소득층의 주거비 부담 완화가 핵심, 다양한 임대주택 공급확대 방안이 포함돼 있다.
판단의 근거를 살피자면, 실제로 전세가격은 예년에 비해 완만한 상승세를 보이고 있으나 ’09∼’11년 급등에 따른 상승분 누적으로 서민들의 체감 부담이 높고, 전세가격은 점점 상승하는 가운데 전월세 전환이 빠르게 진행되고 있다는 것이 대체적인 분석이다. 저금리 지속, 낮은 집값 상승에 대한 기대감 등 거시경제 여건 변화와 임대차 시장 구조변화 등에 따라 장기간에 걸쳐 나타나는 구조적인 현상이다.
전세가격 상승 및 전월세 전환 과정에서 상대적으로 자산 여력이 있는 계층은 대출 등을 통해 전세에 계속 거주하게 되지만 다다수의 서민들은 비자발적으로 보증부 월세로 전환하거나 외곽 지역으로 거주지를 이전하는 주거하향이 발생하고 있으며, 특히 사회취약 계층은 주거비 부담이 지속적으로 늘어나는 반면, 공공임대 부족으로 주거불안 위험에 노출되고 있다. 앞으로 이 부분에 대해서는 전세에서 월세로의 구조적 변화를 감안해 전월세 전환과정에서 상대적으로 주거비 부담이 커지는 사회취약 계층이나 보증부 월세가구를 보호하는 데 정책목표가 세워지고 서민 주거비 부담 완화 대책이 강화된다.
단기적으로는 전월세 불안우려 지역에 즉시 입주 가능한 매입·전세 임대 주택을 집중 공급하며, 재건축 이주시기 분산을 추진하고, 사회취약 계층의 주거안정을 위해서는 다양한 방식으로 공공임대주택을 공급할 계획으로 알려졌다. 보편적 점유 형태로 등장하고 있는 보증부 월세 가구에 대한 지원도 이뤄진다. 전월세 불안이 우려되는 지역에 공공차원에서 매입임대, 전세임대, 준공공임대주택의 공급확대를 추진하며 아파트에 비해 공기가 짧은 다세대, 연립주택 공급이 확대된다는 사실도 미리 알아두는 게 좋다. 준공 이후 미분양인 주택을 임대하는 경우 일정 요건에 따라 양도소득세 감면도 추진될 예정.
또한 민간 차원에서는 공공임대 리츠 등의 민간자본을 활용하여 임대주택 공급을 늘리기로 했다. 민간이 10년 공공임대를 건설하는 경우 자금지원 강화 등이 내용에 포함돼 있다. 그리고 도심 내 행복주택 건설을 예정대로 추진할 계획으로 전해졌다. 주거비 부담 완화를 위해 사회취약 계층에게 월세를 대출하고 보증부 월세가구 주거비 부담을 완화, 저소득 임차가구에게 대출 확대를 통한 내집 마련 기회를 확대한다는 취지다.

커져가는 주거비 부담 조금씩 덜어 낸다

단기적인 전월세 수급 불안 대응책으로 떠오른 ‘전월세 불안 우려지역 매입임대 및 전세임대를 집중 공급 방침’은 신규입주 물량 부족, 재건축 이주수요 등으로 단기간 내 전월세 가격이 급등할 우려가 있는 지역에 대해 즉시 입주 가능한 매입 및 전세 임대를 집중적으로 공급한다는 데 가장 큰 목적을 두고 있다.
이를 위해, 올해 매입·전세임대 잔여물량 1.4만호를 11월까지 조기에 공급하고, 12월 중에 3천호를 추가로 공급한다. 2015년에는 매입·전세 물량을 1만호 추가 공급(4만호→5만호)하되 2016년 이후 추가확대 여부는 임대시장 수급 상황을 보아가며 결정할 계획이다.
또한, 매입·전세임대 지원 단가를 호당 평균 500만원씩 상향하여 일정 수준 이상의 임대주택을 확보하고, 추후 기금 부족시 재정으로 이차를 보전하는 방식도 검토한다.
재건축으로 인한 전월세 시장 불안을 방지하기 위해 이주 수요 관리도 추진된다. 국토부와 지자체간 협조 체계를 구성하고, 재건축단지 이주 시기를 1년 이내에서 조정하며 이주시기 조정심의 대상도 확대한다.
민간자본을 활용하는 임대주택 공급 확대가 본격화 되는 것이다.
첫째, 도시규제 개선을 통한 장기임대 공급을 확대한다. 현재 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함)는 기준 용적률의 20%까지 용적률 추가가 가능하나 지자체가 조례로 기준 용적률을 낮게 규정할 경우에는 법정상한율 확보가 곤란하여 수익성을 확보하기 어려운 상황이다. 이에 임대주택법을 개정하여 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함) 건설시 조례와 관계없이 용적률을 국토계획법에 따른 법정 상한까지 부여할 계획이다.
 
공공임대 리츠 방식 공급 물량 확대

2017년까지 민간과 공공이 공동으로 출자한 공공임대 리츠 방식으로 공급되는 물량이 현재 5만호에서 6만호로 1만호 확대될 예정이다. 주택임대관리업, 민간임대사업 등에 대한 규제개선, 세제·금융지원 등을 통해 수요자 맞춤형 임대주택 공급 및 양질의 일자리 창출과 함께 연기금, 금융투자업 등 재무적 투자자의 임대주택 건설 참여도 정부 차원에서 유도한다.
임대주택 건설회사, 임대주택 리츠의 건설 및 자본비용 지원을 위한 금융상품 또한 개발이 전면적으로 검토될 예정이다.
시행 시일이 가장 근접한 정책으로는 한시적 준공공임대 매입자금 지원금리 인하를 꼽을 수 있다. 2015년에 한하며 2.7%에서 2.0%로 인하된다. 또한 국토부 장관이 정하는 공공택지에서 건설되는 준공공임대는 임대주택법상 규제를 배제하여 다양한 형태로 임대주택이 공급될 수 있게 하겠다는 방침이다.
쉽사리 기회를 얻기 힘들었던 공공임대주택은 시스템 개선을 통해 기회를 보다 확대한다. 먼저 영구임대주택 순환율을 제고. 입주 자격과는 별도로 영구임대주택 퇴거 기준을 마련(올해 12월 중)하고, 2년마다 정기적으로 자산 및 소득 현황을 심사한 후, 자산 및 소득이 일정 기준을 초과하는 가구는 자진퇴거 유예기간(예:2년) 부여 등을 통해 순환 이주를 유도한다.
무엇보다 주거비 완화에 관해서는 특히, 그간 정책 대상에서 상대적으로 소홀히 취급되었던 비자발적인 보증부 월세 거주 가구를 보다 두텁게 보호하고자 하는 세밀한 방침을 마련한다. 실시 기간은 내년으로 한정적이나, 당장 자력이 부족하지만 장래 소득발생이 예상되는 취업 준비생 및 자활 의지가 있는 기초생활수급자에게 저리의 월세 대출을 지원한다.
월세 미반환 위험에 대비하여 월세대출보증(주택금융공사) 가입을 의무화하고, 연체일수가 30일 이내로 1년 이상의 대출을 이용한 경우 향후 주택기금 전세자금 대출시 금리 0.2%p를 우대한다. 지원규모는 총 500억원 규모.
LH 전세 임대 시 보증부 월세가구 부담도 완화된다. 연 2.7만호 내외를 LH 등 공공기관이 전세로 임차 후 이를 저소득층에게 보증금의 연 2%에 해당하는 임대료로 재임대하고 있으나, 순수 전세에 비해 보증부 월세 주택 세입자에 대한 지원 혜택이 낮은 상황이다. 이에, 보증금이 낮을수록 지원 금리를 우대하여 주택기금 대출 금액이 적음에 따른 보증부 월세가구의 상대적 손실을 보전한다는 것이다.
기금 대출 시 보증부 월세가구의 부담도 완화될 전망이다. 근로자 서민 전세자금 및 저소득가구 전세자금을 하나로 통합(가칭 버팀목 대출)하여 차주의 소득 수준 및 보증금 규모별로 금리를 차등화 한다. 소득이 낮고, 보증금이 적을수록 대출금리를 우대하고, 부부 합산 연소득 4천만원 이하 가구로서, 부동산·자동차 등 자산이 일정기준 이하(대출 연장시 2년마다 입증 필요)인 저소득층이라고 지자체장이 추천한 경우에는 금리 1%p를 추가로 우대한다.

이처럼 다양한 세부 대책에 힘입어 저소득 임차가구를 위한 내집 마련 기회는 어느 수준 확대될 것으로 보인다. 임대차 시장의 구조적인 변화를 꾀하고 맞춤형 지원 방안을 마련한 것이 한 방편이다. 또한 즉시 입주 가능한 매입전세 임대주택을 확대 지원하고, 다세대 주택 건설 등으로 안정화에 중점을 두고 있다는 점도 가능성을 보여준다.
그러나 근본적으로 현재의 전세난은 시장의 수요와 공급이 맞아떨어지지 않는 데서 발생한 상황이다. 당분간 주택구입에 대한 불안과 함께 월세 전환은 지속될 것으로 보여, 전세주택 자체의 안정적인 공급을 약속하는 빠른 대책이 필요해 보인다.
월세시장 안정화로 방향을 틀어 효과를 기대하는 이번 대책의 실효성을 눈여겨보고 가까운 미래를 다시 구상하되 시장 변화에 늘 촉각을 기울이는 영민함이 필요하겠다.