실시간뉴스
2015 주택시장은 매매와 전세 동반상승
2015 주택시장은 매매와 전세 동반상승
  • 이윤지 기자
  • 승인 2015.01.26 23:28
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

2015 주택시장은 본격적인 상승국면이 예상된다. 지난 7.4대책의 LTV, DTI 주택담보대출완화와 9.1대책의 재건축연한 단축, 청약제도 개선, 신도시 공급중단 선언 등 연달은 박근혜정부의 부동산정상화대책 발표 여파로 경기전망에 대한 부정적 인식의 전환 및 구매심리가 개선되고 있다. 전세가격의 고공행진으로 인해 전세가율이 70%를 넘어섬에 따라 소위, 미친 전셋값에 놀란 실수요층이 주택 구매에 나섰다.

2014년 주택시장은 기로에 섰다. 수요 초과로 인한 전월세의 지속상승과 더불어 초이노믹스로 불리는 확장적 재정, 통화정책 그리고 규제개혁, 금리 및 대출완화 등 정책변화, 부동산 생태계의 변화로 투자심리가 호전되면서 실수요자의 구매력이 다소 충전되었다. 하지만 부동산 3법의 국회 미통과 등은 정책 리스크로 여전히 불확실성으로 남아 있다.

재건축시장은 정책에 따라 롤러코스트를 타는 등 부침이 심한 반면에 2014년 분양시장은 5년 만에 최대의 활황세를 보이는 등 과열 조짐마저 나타났다. 2014년 10월초 분양된 위례신도시의 ‘위례자이’의 경우 451가구 모집에 6만 2670만 명이 몰려서 평균 139대 1을, 하남미사지구 점포겸용 주택분양은 최고 2700대 1의 최고 기록을 경신했다. 강남재건축분양시장도 예외가 아니어서 지난 2006년도와 유사할 정도의 청약열풍 끝에 분양권 프리미엄만  1억~3억원씩 붙기도 하였다

2014년 주택시장을 정리하면, 실수요층이 관망세를 벗어나 매수 방향으로 적극 움직이기 시작함에 따라 정책변화→시장수요 변동→상승세로의 전환 가능성은 커졌다고 할 수 있다.
 
핵심지표 및 사이클 상으로 주택시장은 상승에 무게감

2015년도 주택시장은 어떻게 변화할까. 상승세가 이어질 수 있을까. 그리고 전세와 매매시장은 어떻게 바뀔까? 주택시장의 미래예측과 관련해서는 선행지표와 핵심변수, 수요공급요인, 경기의 순환변동 사이클 등을 종합적으로 분석해 보자.

주택 거래량을 살펴보면 지난 2006년 이후 사상 최고치를 기록하고 특히 서울과 수도권은 40% 가까이 급증함으로써 향후 가격상승 기대감을 높이고 있다. 또한, 주택시장에 직?간접적인 영향을 미치는 핵심변수로 실물경기, 정책, 금리, 수급구조, 투자심리 등이 중요한데 관련 지표들이 호전되고 있음은 긍정적이다.

하지만 장애 요인도 존재한다. 2015년도의 경우 금리와 실물경기, 입법 리스크가 가장 중요한 변수로 꼽힌다. 2015년도 경제 성장률은 3.5% 내외로서 2015년도보다 경기가 완만하지만 다소 회복될 가능성이 높다. 금리 전망은 유동적이다. 미국의 양적완화 종료로 금리인상가능성과 이론?, 유럽중앙은행, 중국의 금리인하가 충돌하면서 향후 국내 금리 기조에 불확실성이 높아지고 있다.

두 번째로, 주택시장의 수요와 공급 요인을 보면 공급부족이 예상된다.
LTV 70%, DTI 60% 완화, 금리인하 조치에다 주택구매력지수(HAI)가 2008년 이후 급등함으로써 주택구입 및 상환 능력은 증가하고 있다. 청약제도의 개선으로 청약통장 1순위자가 2015년도 1천만 명 시대가 도래하고 있는 점도 플러스 요인이다.

공급 측 요인으로는 주택재고 물량이 대폭 축소되고 있음은 불안 요인이다. 특히나 서울은 2015년도 입주물량이 45%나 급감하는 등 전국적으로 10% 물량 감소로 인해 매매, 전세시장은 수급 불균형으로 빨간 불이 켜졌다는 관측이다.

2015년 수도권이 매매와 전세 상승 주도 전망

2015년도 주택시장은 전세가격과 함께 매매가격이 동반상승 속에 수도권은 강세, 지방도시는 보합세가 전망된다. 특히, 수도권은 지난 5~6년간 집값이 장기간 하락한데다 금융과 세제, 재건축과 분양시장 등 정책적 수혜가 집중되고 있는 점으로 보아 의외로 강한 장이 분출될 가능성도 배제할 수 없다는 판단이다.

지역적으로도 부산, 대구, 울산, 대전, 세종시 등 지방도시에서 서울 등 수도권으로 그 중심이 이동할 것으로 관측된다. 경기회복과 수급구조 변화에 따라 중고 주택에서 새 주택으로, 소형주택에서 중대형주택으로의 수요 이동도 점쳐진다. 청약통장 1순위자 급증과 분양가상한제폐지 이전에 재건축, 재개발 지분과 분양시장을 선점하려는 수요자의 경쟁으로 인해 분양시장과 기존시장의 양극화도 예상된다.

따라서 2015 부동산 시장은 수도권 강세, 지방 보합 속에 매매와 전세시장의 동반상승이 전망된다. 다만, 미국 등 선진국의 금리인상 여부, 실물경기, 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제등 부동산 3법이 국회에서 입법통과 할 수 있을지 여부가 3대 변수다.

 
고종완 한국자산관리연구원장
현, 한양대 부동산대학원 특임교수
현, 건국대부동산 대학원 초빙교수
현, 대통령소속 지방자치발전위원회자문위원
현, 기획재정부 세제발전심의 위원
현, 공무원연금 실물자산운용위원


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.