최근 수익형 부동산의 맹주였던 오피스텔과 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등이 공급은 늘고 수익률은 저하되면서 전통적 수익형 부동산의 강자인 상가가 다시 수면으로 떠올랐다. 현명하게 방향을 바꾸고자 하는 이들. 요즘 상권의 특성, 지역과 업종부터 파악해 실패 확률을 줄여야 한다.

취재 이윤지 기자 도움말 부동산센터 사진 매거진플러스

초저금리 시대로 접어들면서 수익형 상가의 몸값이 높아지고 있다. 최근 3~4년 동안 수익형 부동산의 맹주로 자리 잡은 오피스텔과 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등의 공급이 늘고 수익률이 저하되면서 전통적인 수익형 부동산의 강자인 상가가 다시 수면 위로 떠오른 것이다. 아울러 보다 안정적인 투자 수익 대상으로는 외국인을 대상으로 한 렌탈 사업도 들 수 있다. 

여윳돈 있다면 상가투자 이렇게

베이비부머들의 은퇴가 본격적으로 시작되고 상가에 대한 관심이 늘면서 어떻게 해야 여웃돈을 가지고 상가투자에서 성공할 수 있을까, 고민을 하는 투자자가 늘고 있다.
우선, 상가투자에 성공하려면 먼저 상권의 특성을 파악하고 업종 선택을 잘해야 한다. 가령 대학가 상권에서 고가의 명품을 판다면 실패할 확률이 높을 것이다.
둘째, 입지가 좋아야 한다. 상가는 입지가 50%를 차지한다. 입지에 따라 향후 가치도 달라지게 된다.
셋째, 우량 임차인을 확보해 두는 것이 중요하다. 상가의 가치는 입지도 중요하지만 임차인의 역할도 상당히 중요하기 때문.
넷째, 역세권이라면 주 출입구인지를 따져보아야 한다. 최근에는 환승 역세권이 많이 생겨 출구별 분석이 요구된다. 주 출구인지를 알려면 노점상이 많거나 유명 브랜드 업종 많은 곳이 주 출입구일 확률이 높다.
다섯째, 신도시나 택지지구의 경우에는 업종의 선점이 중요하다. 메디컬이나 프랜차이즈 업종의 경우 특히 그렇다.

그렇다면 어느 지역을 주목해야 할까.

최근 서울에서 상가투자가 활발한 지역은 송파 위례신도시나 마곡지구 정도다. 위례신도시는 판교보다 강남 접근성이 좋고, 무엇보다도 주거 선호도가 높다. 마곡지구는 대기업이 대거 입주해 성장 가능성이 높은 지역이다.
경기도에서는 광명역세권과 동탄2신도시, 평택시가 있다. 두 지역 다 KTX 역사 등 교통여건이 좋아지는 지역으로, 동탄2신도시의 경우 수도권 최대 신도시로 서울과 세종시를 연결시켜주는 가교역할을 한다. 평택시의 경우 고덕산업단지 및 포승지구 조성, 미군기지 이전 등 개발 호재가 풍부하다. 이곳은 2020년 70만 인구 달성을 목표로 하고 있다. 하지만 유망지역이라고 무조건 상가투자의 성공을 보장하는 것은 아니다.
최근에는 배후세대도 풍부하고 개발 호재가 많은 유망지역에 단지 내 상가와 근린상가들이 선을 보여 관심을 끌고 있다. 먼저 단지 내 상가는 안정적인 배후 확보, 업종독점 확보가 가능하다는 장점과, 분양가가 높은 편이고 상권 확장이 배후세대에 한정되어 있다는 단점이 있다. 물론 최근에 분양되는 단지 내 상가의 경우 외부 인구 유입을 위해 스트리트 몰로 조성되어 지역의 랜드마크로 등장하는 경우도 생기고 있다.
요즘 흔히 접할 수 있는 근린상가는 주거지에 생활편익을 제공하는 상가를 일컫는다. 단지 내 상가에 비해 유동인구 확보가 용이하고 다양한 업종유치가 가능하다는 장점이 있는 반면, 점포 입지에 따라 매출이 달라지는 등 안정성이 떨어지고 업종 보호가 힘들다는 단점이 있다.

핫한 투자 사업 ‘오피스텔 렌탈’

수익형 상가만큼이나 부쩍 관심이 높아진 임대사업은 외국인을 대상으로 하는 렌탈사업. 보증금을 없애는 대신 1년 또는 2년 치 월세를 미리 받는 이른바 ‘깔세’(통월세)까지 고려할 수 있어 임대사업자 사이에 선호도가 높으며 전통적인 외국인 선호 지역이나 대학가 밀집지역에서 성행하고 있다.
외국인 대상 임대사업으로 가장 인기 있는 유형은 역시 오피스텔이다. 1억~2억 원이면 투자가 가능해 소액 투자자의 진입장벽이 낮은 편이라는 점이 가장 큰 이유. 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔 중에서 주변에 원어민 영어학원이나 외국 기업이 밀집한 지역에 수요가 많다.
특히 외국어학원이 밀집된 곳에 위치한 역세권 소형 오피스텔의 경우 외국인 강사들의 거주지인 동시에 공부방으로 운영되는 사례도 적지 않다. 최근 서초구 서초동의 한 오피스텔은 이들을 고용하는 영어학원에서 10여개 실을 원어민 선생님용으로 매년 재계약을 할 정도다. 지금은 주거용 오피스텔도 주택임대사업이 가능하기 때문에 주택임대사업자로 등록하면 취득세와 재산세, 종합부동산세를 감면받을 수 있다.
이에 더해 5년 이후 매도 시 양도소득세 중과를 받지 않아 시세차익도 기대할 수 있다. 게다가 한남동, 성북동, 이태원, 이촌동에 몰려 있던 외국인들이 높은 임대료 때문에 최근 들어 상암동, 자양동, 분당 정자동, 송도국제도시 등지로 많이 이동하는 양상이다.
선호 주거형태도 단독주택, 고급빌라 등에서 아파트, 주상복합, 오피스텔로 바뀌고 있으며 주택 규모도 줄여가는 양상이다. 투자가치는 외국인 임대주택사업은 최대 장점은 적게는 1년, 보통 2~3년 동안의 월 임대료를 한꺼번에 선불로 받기 때문에 임대수익을 극대화할 수 있다.
외국인 임대사업은 대략 연 8~13% 이상의 수익률을 올릴 수 있어 저금리 시대에 여전히 메리트가 있는 상품이다. 특히 외국인에게 한번 임대를 준 경험이 있고 임대계약이 끝난 주택은 외국인이 설계나 품질까지 보증해 선호를 한번 검증받은 것으로 간주되므로 추후 재 임대를 할 때도 유리하다.
외국인 대상 임대주택의 투자 가치는 외국인들이 어떤 지역, 어떤 주택을 선호하는지에 따라 다르다. 일단 외국인들은 우리나라와 다르게 월세를 더 선호하기 때문에 외국인을 대상으로 한 주택임대사업이 꾸준하게 재조명되고 있다. 월세 문화에 익숙한 미국, 유럽 등의 외국인들은 월 500만원에 달하는 고가 월세에도 부담을 느끼는 경우가 적다.
한·미 FTA 타결과 맞물려 외국인 근로자의 급증에 따라 중대형 주택임대사업도 빠르게 전개될 것으로 기대되고 있다. 다만 외국인 임대사업은 ‘깔세’ 덕분에 한 번에 많은 임대수익을 얻을 수는 있지만 관리 등의 문제도 많이 나타나고 있는 실정이다.
유의할 점은 외국인 임대주택 사업의 성공 여부가 주택의 입지와 구조, 주거환경 여부에 달려 있다는 것이다. 외국인들의 공통된 특징은 같은 나라사람들끼리 공동체를 형성해 모여 산다는 점이다. 따라서 직장이 있는 곳과의 출퇴근 거리, 자녀들의 통학시간, 쇼핑과 문화생활에 필요한 쾌적한 제반 환경 등이 잘 갖춰져 있는 지역을 골라야 한다.
또한 외국인들의 선호 주택 트렌드와 취향을 먼저 읽어 대비해야 좋은 결과를 낼 수 있다. 계약서 작성은 법률 전문가의 도움을 받거나 외국인전문 중개업소에 의뢰, 계약 조건 등을 확실하게 해둘 필요가 있다. 계약서에 불리한 조항은 없는지 살펴봐야 한다.
특히 임차인이 급하게 한국을 떠날 때 최소 2~3개월 전에 임대인에게 통보할 수 있도록 해지조항을 만들어둬야 새 세입자를 구할 때까지 여유시간을 확보해 분쟁을 예방할 수 있다.
부동산센터 장경철 이사는 “외국인 임대주택사업은 되도록 여유자금으로 투자하는 게 좋고 대체로 투자금액이 크기 때문에 자금조달 계획을 분명히 해야 한다”며 “외국인 대상 임대사업이 유망하다는 소식에 희망자가 늘면서 고객 쟁탈전이 치열해지고 임대 물량 공급과 수요가 같이 줄면서 공실률이 늘 수 있기 때문에 높은 임대수익이 가능하다는 소문만 듣고 무리한 대출을 받아 고가주택에 투자한 경우 계약 시 임차인에게 끌려 다닐 수도 있다”고 조언했다.

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