2015년도 주택시장은 전반적으로 상승세를 보이겠지만 서울 등 수도권과 부산, 대구 등 지방 대도시는 상반된 모습이 나타날 전망이다. 수도권은 강세, 지방대도시는 보합세가 출현할 가능성이 높다. 주거 트렌드의 변화와 라이프스타일, 초저금리시대 도래 등 메가 트렌드와 시장 생태계가 변함에 따라 투자 패러다임과 주택선택 기준도 바뀌고 있다. 경기회복과 수급구조 변화에 따라 올해는 중고주택에서 새 주택으로, 소형주택에서 중대형 주택으로의 수요 대이동도 예상된다.
특히, 청약통장 1순위자 급증과 분양가상한제 탄력적용이 시행됨에 따라 재건축, 재개발 지분 투자와 분양시장을 선점하려는 수요자의 경쟁은 더욱 격화될 전망이다. 아울러, 경기회복에 따라 도심권에서 신도시 지역으로 그리고 중저가 주택에서 고급주택으로의 이동, 단독주택과 전원주택 선호 등 주거이동도 점쳐진다.
실수요자의 주택구매 행태를 짚어보면 강남권 고가 대형아파트보다는 60~85㎡의 중소형아파트와 도심 역세권의 저렴한 연립주택, 그리고 상가, 오피스텔 거래가 활발하다. 집값이 오르는 추세도 확연하다. 특히나 빌라라고 불리는 연립주택, 다세대 주택은 전세와 매매 값이 차이가 적은데다 교통접근성이 뛰어난 장점 때문에 도심권의 더블(환승) 역세권과 직주근접지역을 중심으로 수요가 집중되고 있다. 또한, 공급과잉으로 외면 받아왔던 주거용 오피스텔도 전세난 덕분에 아파트 대체재 혹은 5~6% 임대수익 부동산으로 인기 상한가를 달리고 있으며 저성장, 저금리 시대에 상가도 빠뜨릴 수 없는 유망부동산이다.
향후 투자유망지역은?
향후 5~10년간 높은 투자수익을 창출하고 지속적으로 성장 가능한 유망지역은 어디일까? 첫째, 삼성, 잠실, 수서지구 등 이른바 강남권의 새로운 개발 중심으로 부상하고 있는 ‘신트라이앵글’ 지역이 단연 돋보인다. 삼성지구는 한전 부지를 중심으로 한국제컨벤션복합개발, 잠실지구는 롯데슈퍼월드타워조성계획, 수서지구는 KTX 역세권복합개발이 각각 추진돼, 미래 강남권의 새로운 성장 거점지역이 될 것이다. 강북권은 용산 미군기지 이전부지 복합개발이 추진되는 용산역, 삼각지역, 남영역 일대와 최근 중국 녹지그룹이 투자를 결정한 상암DMC지구를 주목하자.
둘째, 서울시의 ‘2030 서울플랜’에 따르면 향후 서울은 2030년까지 3도심, 7광역중심, 12지역중심으로 도시공간 구조가 개편될 전망이다. 따라서 이들 지역도 눈여겨 볼 필요가 있다. 3도심은 광화문, 강남, 여의도·영등포이며 7광역중심은 용산, 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실 그리고 12지역중심은 동대문, 성수, 망우, 미아, 연신내·불광, 신촌, 마포·공덕, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동이다.
셋째, 수도권에서는 최근 미분양물량이 급감하고 청약경쟁률이 높아지는 위례, 동탄 2신도시, 하남미사지구를 비롯하여 용인, 김포, 광주태전지구, 시흥, 부천 지역과 인천 영종, 송도, 청라 지구가 비교적 유망해 보인다.
넷째, 9호선 연장선과 신분당선 연장선 수도권 광역급행철도(GTX) 개통예정 지역도 유망지역으로 부상할 전망이다. 9호선 연장선은 언주, 선정릉, 삼성중앙, 봉은사, 종합운동장, 잠실, 삼전, 석촌, 송파, 방이, 올림픽공원, 오륜, 보훈병원 등이며 신분당선 연장선은 정자, 미금, 풍천, 수지, 상현, 경기대앞, 광교신도시, 월드컵경기장, 동수원, 화서, 호매실 그리고 수도권 광역급행철도(GTX)도 개통예정 지구다.
글 고종완
-한국자산관리연구원장
-건국대 부동산대학원 초빙교수
-기획재정부 세제발전심의위원
-한양대 도시공학박사
-저서 <부동산 투자는 과학이다>
문의 02-508-4421 이메일 re119@unitel.co.kr
