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부동산 매매업자의 토지 양도에 대한 세금 신고 방법
부동산 매매업자의 토지 양도에 대한 세금 신고 방법
  • 송혜란
  • 승인 2015.05.29 14:41
  • 댓글 0
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생활 속 세무

부동산 매매업으로 사업자 등록을 해 토지를 구입한 후 개발 허가를 내거나, 토목공사를 해 토지를 대지로 형질 변경한 후 주택 부지로 분할, 매도 시 세금 신고는 종합소득세로 신고해야 할까? 아니면 양도소득세로 신고해야 할까?

부동산 매매업에는 해당 토지를 개발해 판매하는 경우뿐만 아니라, 수익을 얻을 목적으로 토지를 취득해 계속적, 반복적 매매 행위를 통해 매매 차익을 얻는 경우도 해당한다. 보통 토지에 대한 부동산 매매업 여부는 부동산 매매의 규모와 거래 횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반 사항을 종합적으로 검토해 판단한다.

부동산 매매업에 대한 참고 조문을 살펴보면 ①부동산의 매매(건물을 신축해 판매하는 경우를 포함)를 사업 목적으로 나타내 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우, ②자기 토지 위에 상가 등을 신축해 판매할 목적으로 건축 중인 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우, ③토지를 개발해 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할 판매하는 경우를 부동산 매매업으로 구분하고 있다. 여기서 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지, 분합, 조성, 변경함으로써 당해 토지의 효용가치를 합리적이고 효율적으로 증진시키는 일체의 행위를 말한다.

부동산 매매업자가 토지 또는 건물을 매매한 경우에는 매매 차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일~2개월이 되는 날까지 예정 신고해야 한다. 또 예정 신고를 할 때는 양도소득 기본공제는 적용하지 않으며, 토지 등의 매매 차익을 예정 신고 납부한 경우에도 종합소득 과세표준 확정 신고 의무가 있으므로, 확정 신고를 하지 않은 경우에는 예정 신고한 토지 등 매매 차익도 무신고한 소득 금액으로 보고 신고 불성실 가산세를 적용한다. 토지 등 매매 차익의 예정 신고 시 매매가액에서 공제받은 장기 보유 특별공제액은 부동산 매매업자가 종합소득 과세표준 확정 신고 시에 필요 경비에 산입하지 않는다.

부동산 매매업자는 소득세법에 따라 다음의 ①과 ②를 비교해 종합소득 산출세액을 신고해야 한다. ①종합소득 과세표준×기본세율(6∼38%)=종합소득 산출세액 ②[토지 등 매매 차익×양도소득 세율]+[(종합소득 과세표준-토지 등 매매 차익)×기본세율(6∼38%)] 여기서 토지 등 매매 차익이란 ※매매 가액-필요 경비-양도소득 기본공제-장기 보유 특별공제(2013. 1. 1. 이후 발생하는 소득분부터 적용)를 공제해 산출한다.

하지만 2014년 1월 1일 이후에는 개정된 소득세법에 따라 비사업용 토지와 미등기 자산의 양도에 대해서만 비교 과세를 적용하는 것으로 바뀌었기 때문에 비사업용 토지가 아닌 경우에는 일반 사업소득자와 동일하게 세액 계산을 해 신고하면 된다. 따라서 부동산 매매업자가 판매하는 토지가 비사업용 토지가 아닌 경우에는 비교과세 대상에 해당되지 않는 것이다. 한편 부동산 매매업자가 주택을 취득해 2014년 1월 1일 이후 1년 이내에 단기 양도하는 경우라도 부동산 매매업자의 비교과세가 적용되지 않으므로 종합소득세 신고 시 적용하는 세율은 기본세율(6~38%)을 적용해 계산하면 된다.

 

 

 

 

 

 

 

글 강병섭 세무사
세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사. 조세의 날 성실납세자 재정경제부 장관 표창. 국세청 모범세무사 지정. 국세청 혁신위원회 위원 역임. 조세일보 선정 명품세무사.


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