“‘언젠가 우리남편도 정년퇴직을 하겠지’라는 생각은 늘 있었지만 막상 코앞에 다가오니 어떻게 해야 할지 모르겠어요. 그저 하루라도 빨리 준비해야 할 것 같아 수익형부동산 먼저 알아보고 있답니다.” 이와 같은 노후불안으로 인해 최근 임대수익이 나오는 연금형부동산에 대한 상담이 부쩍 늘고 있다. 이번 달엔 연금형부동산의 인기비결과 성공전략, 유망 부동산에 대해 알아본다.
아파트를 중심으로 한 부동산투자에 대한 기대치가 낮아진 상황에서 기준금리마저 사상 최저인 1%대로 떨어지자 집주인들은 전세보다 월세를 선호하게 됐다. 여기에 베이비붐 세대의 은퇴까지 현실화되면서 안정적인 임대수익이 나오는 연금형부동산의 인기가 높아지고 있다. 평균수명 증가에 따른 65세 이상 고령인구는 빠르게 늘어나는 반면 출산율은 줄어들면서 더 이상 다음 세대가 윗세대를 책임질 수 없는 수준으로 흘러가자 연금형부동산은 그야말로 선택이 아닌 필수가 되고 있다.
연금형부동산 성공전략은?
연금형부동산이란 안정적인 임대수익이 나오는 부동산을 의미한다. 오피스텔과 빌라, 다세대 건물, 상가점포, 상가주택, 빌딩 심지어 아파트까지 연금형부동산이 될 수 있다.
연금형부동산 투자에서 가장 중요한 것은 수익률이다. 수익률은 투자금액 대비 순수익의 비율로 [순수익(월세x12) ÷ 투자금액(매매가-임대보증금)] x 100으로 계산한다. 예를 들어 매매가 8,500만원, 임대보증금 500만원/월 40만원이면 수익률은 6%가 된다. 이러한 수익률은 바로 연금형부동산의 가치를 결정한다.
수익률이 낮아지면, 매매가격도 함께 하락한다. 그렇다고 수익률이 높다고 마냥 좋은 것은 아니다. 주변 시세보다 수익률이 지나치게 높은 경우 수익률의 함정에 빠지지 않도록 주의해야 한다. 높은 수익률만 보고 투자했다가 임차인이 임대료를 인하해 달라고 요구하거나 공실이 발생해 낭패를 보는 경우가 종종 있기 때문이다. 높은 수익률보다 더 중요한 것은 주변과 비슷한 수준의 안정적인 수익률을 공실 없이 지속적으로 유지하는 것이다.
아파트와 달리 오피스텔, 상가 등은 전용률(계약면적 대비 전용면적 비율, 아파트는 75~80%, 오피스텔, 상가는 40~55%)이 낮아서 계약면적이 아닌 전용면적 기준으로 분양가 적정성을 확인하는 것도 성공확률을 높이는 방법 중 하나이다.
특히 기존 인프라가 구축된 지역의 물건일 경우에는 입지와 건물상태, 주변시세 등을 비교· 분석해 타당성을 확인할 수 있지만, 신도시 등 대규모로 새롭게 형성되는 지역의 연금형부동산은 비교 대상이 없어 불확실성이 큰 만큼 충분한 조사 후 신중하게 투자를 결정하는 것이 좋다.
유망한 연금형부동산은?
소형 아파트는 오피스텔, 상가 등 일반적인 연금형부동산보다는 수익률이 낮지만 은행 예금금리보다는 높고 환금성과 투자성이 좋아 연금형부동산으로 적절하다. 주택의 경우도 1~3인 가구를 위한 물량은 꾸준히 늘어나고 있는 반면 2~3인이 거주할 수 있는 주택은 부족하므로 초소형 원룸 형보다는 소형 투룸 형 주택을 택하는 것이 좋다.
같은 값이면 역세권과 대학가, 산업단지 등 임대수요가 풍부한 도심지역이나 송파와 강동, 용인, 수원, 일산 등 9호선, 신분당선, GTX 등 신규 지하철 노선이 예정된 곳 또는, 마곡 등 신규 산업단지가 형성되는 곳 등에 주목할 만하다.
오피스텔은 전형적인 연금형부동산인 만큼 특별한 호재가 없다면 수익률이 5% 이상은 나와야 좋은데, 최근 공급 물량이 늘어나고 있어 수요층이 풍부하거나 늘어날 소지가 있는 강남과 용산, 마곡 등 인기지역 위주로 옥석을 가릴 필요가 있다.
글 김인만
Good Members 대표
김인만 부동산연구소 소장
부동산전문가포럼㈜ 교수
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