전세를 구하던 사람들이 내 집 마련에 눈을 돌리고 있다. 비싼 전셋집을 얻느니 내 집 마련을 하겠다는 심리가 작용했다. 이를 기반으로 부동산 경매시장의 화력이 세지고 있다. 하반기에도 여전히 경매 시장은 뜨거울까.
올 상반기 경매 시장은 뜨거웠다. 여름철 비수기로 통하는 8월에도 실수요자들이 몰려들며 경매 시장은 후끈 달아올랐다. 부동산 시장이 전반적으로 상승세인데다가 서울, 경기 등을 중심으로 전세난이 계속되고 있어 실수요자들이 아파트 경매로 몰리고 있기 때문이다. 여기에 저금리 기조가 이어지면서 투자가 크게 늘어난 요인도 있다.
점점 과열되고 있는 경매 시장
지난 7월 수도권 아파트 경매 낙찰가율은 92.1%로 올해 들어 최고치를 기록했다. 서울 주요지역의 전세 값 비율이 매매 가격 대비 80%대에 육박하고 전세매물이 부족해 경매 낙찰률과 낙찰가율이 상승한 것으로 보인다.
지지옥션의 자료에 따르면, 상반기 평균 낙찰률은 38.2%로 2001년 이후 가장 높았다. 낙찰가율은 71.2%로, 지난해 하반기보다 약 0.4% 포인트가 증가한 것으로 나타났다. 이는 2009년 하반기 이후 최고치다.
이처럼 상반기 법원경매 시장이 뜨거웠던 이유는 무엇일까. 여기에는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용했다.
우선 사막의 오아시스와도 같은 전세난이다. 전세난에 지친 실수요자들은 아예 내 집 마련을 하기 위해 경매시장으로 몰렸다. 이것이 주요인이라고 할 수 있다. 실제 최근 입찰 법정에 나가보면 30~40대 주부나 신혼집을 구하려는 신혼부부 등 실수요자를 어렵지 않게 볼 수 있다고 전문가들은 해석했다.
또한, 부동산 시장이 당분간 상승세를 이어갈 것이라는 전망. 앞으로 집값이 언제까지, 얼마나 오를 것인지에 대해서는 전문가마다 의견이 분분하지만, 당분간 하락세 없이 집값이 오를 것이라는 데에는 일치된 견해를 보였다.
뿐만 아니라 수요에 비해 경매 물건 자체가 희소해진 점도 경매시장 열기에 불을 지폈다. 상반기에는 최근 7, 8년 사이에 가장 경매 물건이 적었고, 낙찰가율은 높았다. 내 집 마련, 저금리 기조로 일반 부동산 시장이 활성화되면서 경매로 들어오는 기본적인 공급량이 줄어든 것이다. 주택담보대출금을 갚고 있던 사람들의 집이 금리 인하로 경매에 넘어가는 비율이 낮아진 점도 한몫했다.
더욱 뜨거워질 하반기
상반기와 같이 하반기에도 비슷한 분위기가 이어질 것이라고 전문가들은 말한다. 특히 하반기엔 서울·수도권 전세난이 심화하면서 전셋값과 집값이 모두 오를 것이라는 전망이다.
상반기에 일반 부동산 시장에서 거래가 역대 최고치를 기록했다. 그 말은 경매로 넘어오는 물건들은 지금도 계속 줄어들고 있다는 것이다. 이런 흐름으로 보아 하반기 역시 경매 물건이 계속 줄어들 전망이며, 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다.
그렇다면 하반기 법원경매 시장에선 어떤 지역과 어떤 물건이 강세를 이룰까.
상반기에는 대체로 1~2억 원 사이, 또는 그 이하의 중소형 주택이 인기가 좋았다. 서울 평균 전세금이 2~3억 원대 수준인데 전세금 수준에서 구할 수 있는 집들이 중소형 주택이기 때문이다.
지지옥션 이창동 선임연구원은 “하반기에도 분위기가 크게 바뀌지는 않을 것으로 보인다. 전세난이 당분간 해결될 것 같지 않기 때문에 전세자금으로 중소형 주택을 마련하길 바라는 사람들이 이어질 것”이라고 전망했다.
수년째 이어지고 있는 전세난으로 입지가 좋은 중소형 주택에 사람들이 몰리는 것은 적어도 올 하반기, 늦어도 내년 1분기까지 지속될 가능성이 크다고 전문가들은 설명한다.
이 연구원은 하반기 투자전망에 대해 “지금은 경매를 통해서 수익을 보기에는 조금 힘든 시장이 되었다. 주거시설 같은 경우에는 낙찰가율이 평균 90%가 넘었기 때문이다. 예전에 20~30%씩 싸게 사서 시세차익으로 수익을 냈었는데, 사실상 지금은 힘들다”고 말했다. 이어 “지금은 실수요자들이 그나마 세금 정도 수준에서 저렴하게 낙찰받아 집을 마련하는 시장이 된 것 같다. 수익을 기대하고 경매에 뛰어든다면 숨어 있는 비용들 때문에 손해를 볼 수도 있다”며 투자자들은 이 부분에 대해 유의해야 한다고 말했다.
최근에는 업무·상업시설이나 토지 같은 경우도 낙찰가율이 높은 편이다. 높다고는 하지만 현재 낙찰가율이 평균 70% 정도이기 때문에 그 분야로는 아직 기대감이 있을 수도 있다. 그런데 토지 같은 경우에는 활용성이 떨어지는 편이고, 업무·상업시설 같은 경우에는 공시율과 같은 리스크가 있으므로 잘 알아보고 결정해야 한다.
<한 눈에 보는 경매 절차>
1.마련할 수 있는 돈 정확히 확인하기
2.투자종목(집, 상가, 토지) 선택하기
3.투자지역 고르기
4.경매 사이트에서 물건 검색하기 및 공부 서류 확인하기(배당·권리·임차인 분석)
5.현장답사하기(시세조사, 입지 확인) 및 공부서류 재확인하기
6.입찰 게시판 확인하고 사건기록 열람하기 및 경매 참여하기
7.잔금 치르고 소유권이전등기 하기
8.이사 또는 세놓기
*참고자료 <부동산 상식사전>(백영록 저, 길벗 펴냄)
정부가 내년부터 가계부채종합대책의 하나로 주택담보대출 규제에 나서겠다고 예고한 상황이어서 투자심리가 위축되어, 하반기부터 낙찰가율이 다소 하락할 가능성도 제기하고 있다. 대출 규제가 당장 시행되지는 않지만, 장기적으로 봤을 때, 집값 상승에 부정적인 영향을 끼칠 수도 있기 때문이다.
이 연구원은 “구체적으로 내년에 정책을 시행할 것인지 아니면 연기가 되고 기간에 유예를 둘 것인지 지켜봐야 할 것 같다. 만약 정책이 그대로 시행이 된다고 하면 전반적인 주택 경기에는 영향을 미칠 것으로 보인다. 그러면 당연히 경매 시장에도 영향이 있을 것으로 보고 있다”고 전망했다.
하지만 대출 조건이 강화되기 전인 하반기에 경매시장에 수요가 몰릴 수 있다는 의견도 있다. 전문가들은 정부의 가계부채종합대책이 악재로 작용할지에 대한 여부는 계속 지켜봐야 할 것이라고 입을 모았다. 당분간 하반기 경매시장은 상승세로 있겠지만, 이후 정부의 정책에 따라 경매 시장에 변화가 있을 것인지 귀추가 주목된다.
