저금리 시대의 도래로 수익형 부동산의 인기가 나날이 증가하고 있다. 1%의 은행 이자만 바라보기보다 5% 이상의 수익을 기대할 수 있는 부동산에 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있기 때문이다. 상가부터 오피스 빌딩, 임대형 주택까지. 어떠한 부동산에 투자해야 최고의 이익을 얻을 수 있을까? 그 답을 <2015 대한민국 부동산 트렌드쇼>를 찾아가 들어보았다.
취재 송혜란 기자 사진 서울신문, <2015 대한민국 부동산 트렌드 쇼> 운영사무국 제공
지난 10월 2일 SETEC에서 진행된 <2015 대한민국 부동산 트렌드쇼>에서는 ‘수익형 부동산, 최고의 투자처는?’이라는 세미나가 열렸다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장과 김우희 저스트알 대표, 김혜현 센추리21 기획실장이 한데 모여 각각 수익형 부동산 상품으로 떠오르고 있는 상가와 오피스 빌딩, 임대형 주택에 대한 열띤 토론을 펼쳤다.
세미나장은 부동산 업계에서 내로라하는 전문가들의 조언을 듣기 위해 모인 방문객들로 북새통을 이뤘다. 나이 지긋한 어르신들부터 가정주부, 적게는 대학생들이 노트와 펜을 들고 필기를 하는 등 부동산 투자에 대한 열띤 관심을 보였다. 모두 수익형 부동산 중 과연 최고의 투자처는 어떤 곳인지에 대한 답이 나올 때까지 집중력을 흩트리지 않는 모습이 인상적이었다.
그들의 기대와 부합하게도 세미나는 부동산 투자 전략과 요령, 유의할 점 등 각 부동산에 대해 종합적으로 진단하고 알아보는 유익한 시간으로 꾸려졌다. 최고의 투자처에 대한 답은 각 부동산의 특성과 자신이 보유한 자산을 고려해 철저히 개인맞춤 식으로 내리면 된다.
상가 분양률 전년 대비 40% 증가 ‘인기’
-상가 특징, 종류 등 체크 후 투자 결정해야
먼저 이남수 신한금융투자 부동산 팀장이 나와 상가 시장현황에 대한 이야기를 서두로 세미나의 포문을 열었다. 이남수 팀장에 따르면, 2015년 2분기 전국에 있는 총 84개 단지의 상가가 분양됐다. 전 분기(71개 단지) 대비 18.3%의 상승률을 보인 것. 전년 동기(60개 단지) 대비로는 40%가량이 증가한 수치다. 공급도 많고 분양률도 많은, 한마디로 현재 상가 시장은 활기를 띠고 있다고 할 수 있다.
지역별로는 수도권이 위례, 동탄2신도시, 김포 등의 신규 택지 지구 내 상업시설이 가장 많이 분양됐으며, 지방은 경남, 충남, 세종 등에서 아파트 단지 내 상가를 중심으로 공급했다. 특히 LH 단지 내 상가의 평균 낙찰가율이 2015년 상반기 기준 203%를 보이는 등 큰 인기를 끌고 있다.
“3분기에도 1%대라는 사상 최저 금리 기조로 수익형 부동산에 대한 관심이 높은데요. 당분간 상가 분양의 인기도 계속 이어질 것으로 예상됩니다.”
그러나 남들이 다 한다고 해서 못 모르고 덤벼들었다가는 큰일. 상가에 투자하기 전에는 반드시 상가의 특징을 두루 살펴보아야 한다. 상가 건물은 자본이득만을 얻을 수 있는 주택보다 한 발 더 나아가 현금수익까지 기대할 수 있지만, 정보가 굉장히 폐쇄적이며 물건에 따라 개별성이 강하다는 단점이 있다.
“정보를 얻기도 매우 어려울 뿐 아니라 같은 상권 내에서도 잘 되는 곳과 잘 안 되는 곳이 있는 등 물건마다 투자가치가 천차만별입니다. 가격변동 금액도 크고요.”
이러한 상가에 투자하기 위해서는 꼭 체크해야 할 포인트가 있다. 우선 입지가 가장 중요하며 수익률, 토지형상, 지세, 건물구조까지 모두 따져보아야 한다.
“특히 수익률 같은 경우 질소가 들어간 과자봉지처럼 연간수익이나 순 매입 금액이 과대평가된 곳이 많아 주의해야 해요. 지세는 도로와 접한 부분이 넓고 평지인 곳이 좋으며, 전용률과 동선 등 건물구조도 꼼꼼히 점검해야 하지요.”
상가 중에서도 어떤 상가에 투자해야 하는지도 중요한 문제다. 상가는 복합 테마 상가부터 주상복합상가, 근린상가, 단지 내 상가 등 종류가 다양하다. 특히 지층을 비롯해 일부 하층은 상가, 나머지는 주택시설이나 오피스로 쓰이는 주상복합상가는 공실이 많다는 점에 유의해야 한다. 대로변에 산재한 4~5층 규모의 근린상가나 아파트 단지 내에 있는 상가는 비교적 안정적이라 상가 투자 초보자에게 적합하다. 단, 너무 고가에 분양받지 않도록 주의할 필요가 있다.
“싸게 나온 상가는 일단 의심부터 해야 합니다. 임대가 잘 안 될 경우가 많으니까요.”
이외에도 거주와 임대소득이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 점포겸용 단독주택이라는 것이 있다. 1층은 상가, 2~3층은 임대용 주택, 4층에는 건물주가 거주하는 것이 일반적이다. 분양 점포주택의 투자 리스크를 줄이려면 현재 임대 중인 점포주택을 구입하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.
“당첨 확률이 낮은 필지 분양보다 투자가 쉽고 이미 상권이 형성돼 있어 입지 분석이나 투자 수익 예측이 용이한 것이 바로 점포겸용 단독주택입니다. 평소에 늘 관심을 가지고 분양이 진행되는 곳이 있다면 절대 놓치지 마세요.”
중소형 오피스 빌딩에 주목하라
-적극적 리모델링 통해 임대료 상승 노려야
전체 부동산 시장이 그러하듯 요즘 오피스 빌딩 투자에 대한 관심도 고조되고 있다. 특히 유동성이 풍부한 국내 주요 투자자들로 인해 중소형 오피스 빌딩이 대세로 떠오르고 있다. 김우희 저스트알 대표에 따르면, 서울시 강남구 오피스 종합정보시스템에 등록된 전체 1688개 오피스 중 9층 이하의 오피스 빌딩은 1157개로 약 69%를 차지한다. 연면적 기준으로 2,000~5,000㎡ 미만 오피스 빌딩은 1125건이다.
이러한 서울시 중소형 오피스 빌딩의 거래량은 2015년 2분기 기준 307건이었다. 전년 동기 대비 88%p 증가하며 가파른 상승세를 이어가고 있다. 거래금액을 살펴보면, 2015년 2분기 1조7,200억원 규모로 전 분기 대비 65% 이상 증가했다. 2015년 기준금리 1% 진입에 따라 거래 물량 및 금액이 2014년 대비 큰 폭으로 상승한 것.
“국민연금은 수도권 내 300억~500억원 규모의 중소형 빌딩 투자를 위해 별도로 펀드를 조성했으며, 법인 및 고액 자산가를 중심으로 중소형 빌딩 매입 및 매입 후 개발이 활발하게 이루어지고 있습니다. 최근 투자자문회사 및 대형 중개법인의 중소형 빌딩 매입, 매각 브로커리지의 사례도 증가하고 있고요. 중소기업의 사옥마련과 재무건전성 회복을 위한 매각이 주를 이루고 있지요.”
상황이 이렇다 보니 중소형 오피스의 임대료로 높아지고 있다. 국토해양부 조사에 따르면, 9층 이하 오피스 빌딩의 임대료는 3.3㎡(1평)당 545만4,000원. 10층 이상 빌딩의 임대료 611만5,000원과 비교해 겨우 66만1,000원의 차이를 보였다. 분당, 부산 지역에서는 중소형 오피스의 임대료가 대형 오피스보다 높게 책정되는 경우도 생기고 있다.
이러한 중소형 오피스 투자 구조는 단순히 매입 후 임대이익을 얻기보다는 매입 후 리모델링이나 재건축 등을 통해 가치를 증진시키는 방향으로 트렌드화 되고 있다. 리모델링을 통해 임대료 상승과 자산가치 증식을 동시에 추구하는 것이다.
“중소형 오피스 빌딩을 매입할 때에는 오피스 시장 분석을 기초로 해 최적의 개발전략을 수립해야 합니다. 매입 후 리모델링, 재건축 등 개발방향을 검토한 후, 완공 뒤 시장 상황까지 모두 고려해 최적의 상품을 도출해내는 것이 가장 중요하지요. 기업인 마인드로 빌딩을 하나의 사업체로 여겨 좋은 임차인이 들어오도록 그들의 입장에서 레노베이션 할 필요가 있어요.”
♦중소형 오피스 투자 구조
1. 준공연도가 오래되었거나 관리상태가 좋지 않은 중소형 빌딩 매입
2. 빌딩 리모델링 및 그에 따른 신규 임차인 구성
3. 체계적인 자산관리 운영 시스템 도입
4. 임대료 상승 및 자산가치의 증가
5. 매각 및 자본이익 향유
고액투자가 부담스럽다면 임대형 부동산이 답이다
-투자수요 많아 환금성 굿! 전세 전환으로 공실률 부담도 낮아
수십억대를 맴도는 상가나 오피스 빌딩 투자가 부담스러운 소액 투자자들에게는 임대형 부동산이 답이 될 수 있다. 김혜현 센추리21 기획실장은 주거형 부동산도 월세 시대를 맞아 높은 수익률을 기대할 수 있다고 단언했다. 아파트의 월세 비중이 증가해 저가 월세 시장에서 고가 월세 시장까지 확대되고 있기 때문이다. 전국 아파트 월세 비중은 2011년 25%에서 2015년 37.8%로 10%p 이상 증가했다.
“전국 아파트의 절반이 모두 월세라고 해도 과언이 아닙니다. 주거형 부동산도 이제는 매매차익형 투자에서 임대수익형 투자로 전환되고 있어요.”
주거형 부동산의 경우 적은 금액으로도 얼마든지 투자할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 오피스텔의 경우 평균 1~2억원이면 매매가 가능하며, 아파트도 5억원 이하로 충분히 투자할 수 있다. 투자 수요가 많아 처분도 용이해 환금성이 좋다는 메리트도 있다.
상가와 오피스 빌딩보다 투자 리스크도 비교적 낮다. 전세난이 지속되고 있으니 공실이 생기면 월세를 전세로 전환하면 그만이다. 특히 9억원 이하의 1가구 1주택자의 경우 임대소득세가 면제되고, 주택임대사업자 취득세와 재산세 등 면에서 세제혜택도 누릴 수 있으니 일거양득!
수익률 또한 다른 부동산에 뒤지지 않는다. 수도권 기준으로 아파트가 2~3%, 다가구주택과 오피스텔은 5~6%까지의 높은 수익률을 기대할 수 있다. 물론, 임대형 주택 부동산의 경우 서비스 마인드가 필요하기는 하다. 아파트나 오피스텔은 관리사무소가 따로 있어 별걱정이 없지만, 다가구 주택이나 원룸은 관리부담이 있으니 유념해야 한다.
어떤 지역의 무슨 물건에 투자할 것인가에 대한 문제는 철저히 임차인에 대한 고민으로 접근해야 한다. ‘나는 어떤 임차인을 맞이하고 싶은가’라는 물음에 대한 답을 먼저 찾아야 하는 것이다.
“예를 들어 적어도 나는 70~150만원 정도의 월세를 부담할 수 있는 임차인이 필요하다면 오피스텔이 가장 적합합니다. 그러려면 강남역 주변이나 여의도 인근의 오피스텔을 알아봐야 하겠지요. 그보다 적은 50만원 정도의 월세로도 충분히 만족한다면 신촌이나 홍대 등 대학로에 있는 다가구 주택이나 원룸이 제격이고요.”
그러나 대학로에 있는 주택이라고 해서 다 좋은 것은 아니다. 대학의 규모를 꼭 따져보아야 한다고 김혜현 실장은 조언했다.
“수도권이라고 하더라도 대학의 규모가 작은 곳은 방학이 되면 공실이 생길 확률이 높습니다. 특히 주변에 대학 말고 오피스나 상권이 거의 없는 곳은 투자위험이 더욱 크지요.”
김 실장이 추천하는 투자 유망 상품은 역세권이 있는 소형아파트. 수익률이 높지 않아도 안정적이라는 이유에서다. 유망 지역은 서울시 종로구와 산업단지나 공장, 대기업이 있는 곳이다.
“종로구에는 동대문 상인들이 많아 소형 임차수요가 많습니다. 산업단지나 공장, 대기업이 있는 곳도 마찬가지고요. 지역별로 수익률이 가장 높은 곳은 경기도 오산과 안산, 화성시이니 참고하도록 하세요.”
♦부동산 투자 시 고려해야 할 사항(공통)
상가나 오피스 빌딩, 임대형 주택에 투자하기 전에는 건강보험료, 국민연금, 종합소득세 등 세금도 함께 고려해 실제 수익률을 예상해 보아야 한다. 임대형 주택의 경우 세제혜택이 많지만, 오피스 빌딩의 경우 세금을 내고 나면 실제 수익률이 마이너스가 나오는 경우가 있다. 연봉이 높거나 다른 빌딩, 사업체가 있으면 세금이 더 가중될 수도 있으니 유념하도록 하자. 보통 수익을 100으로 봤을 때 그 중 40이 세금으로 나간다고 생각하면 된다.
