시중은행이 고액 자산가에게 제공하는 서비스인 PB(개인 자산 관리) 전문가들은 어떤 부동산 투자를 제안할까. 최근 개최된 ‘2015 대한민국 부동산 트렌드쇼’에서 新 부동산 투자법에 대해 열혈 강연을 펼쳤던 KB국민은행 명동 스타 PB센터 박합수 팀장에게 그 이야기를 직접 들어봤다.
박합수 팀장은 투자하기 전, 일단 부동산 시장의 투자 환경을 점검하고 시장의 쟁점을 분석해야 한다고 말했다. 그가 보고 있는 부동산 시장의 쟁점과 그것을 바탕으로 한 부동산 투자방향을 살펴보자.
인구감소가 주택시장에 영향을 미친다?
박 팀장은 인구감소가 단시간 내에 나타날 가능성은 크지 않다고 말한다. 일반인들이 알고 있는 2018년에 인구가 감소한다는 논리는 2005년도 통계청 추계치인데 이것이 2011년도에 바뀌었다고 한다.
우리나라 인구는 2030년을 정점으로 감소할 것으로 보고 있다. 2040년도가 되어도 5,100만 명을 유지하는 것. 그러므로 인구감소가 단시간 내에 영향을 줄 변수는 전혀 아니라는 게 박팀장의 의견이다. 더 중요한 것은 주택의 수요는 인구가 아니라 가구인데 가구 수는 계속해서 늘어나고 있다는 것.
2005년도에 발표한 통계청 자료에도 인구는 줄지만 가구 수는 늘어난다고 전망했다. 인구가 감소함에도 가구 수가 늘어나는 이유는 1~2인 가구가 점점 늘어나는 추세기 때문이다. 1~2인 가구가 늘어나고 계속해서 신규 가구가 진입하는 것이다.
결혼한다든가 청년층 이상 자녀들의 분가, 이혼율 증가도 그 이유로 볼 수 있다. 가구 수가 늘어나는데 주택 수요가 감소한다는 것은 말이 안 되는 것이다. 소형주택 강세는 있을 수 있지만, 주택의 수요 자체는 줄지 않으리라고 박팀장은 보았다.
2년 후 공급과잉으로 주택시장 침체?
박팀장은 2년 후에 공급 과잉으로 주택 시장이 침체할 것이라는 논리가 펼쳐지고 있지만 현실성이 크지 않다고 반박했다
“현재 43만 호라고 하지만 지역별로 분류해서 계산해야 한다. 43만 호면 종전보다는 10만 호 늘어난 것으로 10만 호 더 입주하면 시장이 침체되고 가격이 하락할 것이라는 막연한 우려를 하고 있는 것이다.
지역별로 따지면, 서울에 들어가는 입주 량은 43만 호 중 5만 호에 불과하다. 그런데 서울에 우리나라 인구의 5분의 1이 몰려 산다. 그러면 단순하게 생각했을 때, 43만 호 중에 5분의 1이 서울에 들어가야 맞고 그러면 8만 호 이상이 서울에 공급되어야 하는데 실상은 그렇지 않다.
서울에 들어가는 5만 호를 세부적으로 따져보면 5만 호 중에는 재건축 사업을 하려고 기존에 있던 집을 철거하고 멸실된 주택이 포함된 것이다. 기존의 아파트가 있는데 철거하고 다시 짓는 것이므로, 순수한 증가량은 20~30%에 불과하다. 그러므로 공급과잉을 논하는 것은 다소 어폐가 있다.
주택에서의 수요공급을 따질 때는 입주물량으로 따져야 한다. 서울 기준으로 입주물량만 따지면 작년도 3만7천 가구, 올해는 2만1천 가구, 내년도 2만1천 가구, 2년 후에는 2만6천 가구로 예상하고 있다. 여전히 주택 물량은 부족하다. 현재 상황으로 볼 때 4~5년 후인 2020년 정도가 되어야 어느 정도 수급 안정을 가져올 것으로 전망하고 있다.“
주택시장에 영향을 주는 변수 세 가지
박팀장은 현재 주택시장에 영향을 주는 변수 세 가지로 수급 불균형, 전세가격, 저금리를 꼽았다. 이 세 가지 변수의 추이가 주택 매매가격에 영향을 주게 된다는 것. 앞서 말했듯이 수급은 4~5년 정도 후에나 어느 정도 안정을 가져올 것으로 보고 있다.
전세가격은 향후 1~2년에도 여전히 불안한데, 2016년부터 본격적으로 개포 주공에서 이주를 시작하기 때문이다. 그뿐만 아니라 고덕 일대 역시 이주를 하고, 이르면 내년 말에 둔촌주공에서도 이주한다. 이것이 우리가 내년에 재건축 이주 수요를 감당해야 할 분량이라고 한다. 입주량이 내년에도 2만1천 가구밖에 없기 때문에 전세난은 여전히 우려되는 부분이다.
더불어 저금리 기조도 지속될 전망이다. 미국이 금리 인상을 했다고 해서 우리나라가 금리를 바로 따라서 인상할 확률은 미미한 수준이다. 경제 침체가 내년에도 계속될 것으로 보이는 데, 이런 상황에서 금리를 올리는 것은 경제를 포기하는 것이나 마찬가지라는 것이다.
이 세 가지의 상황으로 봤을 때, 단기간에 주택가격은 한번 올랐기 때문에 상승 추이는 유지하되 상승 폭은 그리 커지지 않으리라고 전망된다. 그러나 중간과정 없이 주택 침체로 이어질 것으로 보이지는 않는다고.
이러한 상황에서 부동산 투자를 어떻게 해야 할 것인가
먼저 소형아파트에 집중하라. 소형아파트는 준공임대사업자로의 접근이 유효하다. 월세를 줄 수도 전세를 줄 수도 있다. 준공임대사업자는 현재 유일하게 남아있는 양도세 감면 특례가 해당된다. 소형 아파트를 10년간 임대를 주면 양도세 100% 감면 혜택이 2017년까지 있다. 이것을 적극적으로 활용해서 접근하는 것도 유리하다. 단, 중소형 아파트의 가격이 올라 있어서 조금 부담이 되는 것은 사실이다.
다음으로 재건축. 여전히 그 위세를 4~5년까지 유지할 가능성이 크다. 강남 재건축을 비롯한 재건축 지역에 관한 관심은 여전히 유지될 것으로 본다. 또한, 향후 10년간은 반포시대라고 전망한다. 반포시대가 열릴 것이기 때문에 반포에 대한 집중력을 판단해볼 필요가 있다. 다음으로 압구정은 재건축된다는 가정 하에 관심을 가져볼 만 하다.
이어서, 서울 주변에 전철이 개통되는 신도시. 이런 지역은 관심을 가지면 좋은데, 두 지역이 있다.
하나는 하남 미사, 또 하나는 남양주 다산신도시다. 하남 미사는 지하철 5호선이 연장되고 서울과 딱 붙어있는 데다가 도로교통이 좋아 그 가치를 높게 평가하고 있다. 편의시설로 유니온스퀘어가 내년에 완공되기 때문에 충분히 청정구역으로서 손색없다.
남양주 다산 신도시는 지하철 8호선이 암사에서 구리로 연결되어 다산 신도시를 거쳐 별내까지 간다. 잠실 접근성이 25분 정도가 될 것으로 보인다. 이런 지역은 2020년 이후 투자에 유리할 것으로 전망한다.
수익형 부동산의 전망은?
수익형 부동산의 대표격인 상가투자의 전망으로 자산가들이 가지고 있는 빌딩 같은 경우에는 6~7년 전보다 두 배가 올랐기 때문에 이제 한계가 있다고 보고 있다. 수익률 증가를 위해 리모델링이나 재건축을 생각해야 한다. 하지만 일정 부분 한계에 다다랐기 때문에 신중해야 할 필요가 있다.
또, 오피스텔은 고분양가 문제, 수익률 하락, 공급과잉의 문제가 오피스텔의 한계로 지적되고 있다. 기본적으로 4%대의 수익률이 나고 있어 가장 쉽게 투자할 수 있는 깔끔한 대상으로 관심이 몰리고 있다. 다만 최소 수익률을 계산하면 30% 정도가 세금으로 공제되기 때문에 수익을 보기에 한계가 있다. 박 팀장은 오피스텔에 대한 관심은 유지하되 분양가가 높고 임대료가 떨어지는 때 집중하면 좋지만, 오피스텔의 원래 기능은 수익형이다 보니 기존에 지어졌던 상대적으로 수익률이 높은 오피스텔에 투자해도 좋을 듯하다. 분양에 집중하기보다는 기존 오피스텔에서 싸면서 수익을 내는 것이 있는데, 이것도 대안이 될 수 있다고 한다.
토지투자에 집중!
주택, 상가 투자가 전부인 것처럼 알고 있지만, 이제는 토지 투자에 집중해야 한다. 토지에 대한 양도세 증가문제가 내년에는 해결될 수 있다고 한다. 정부에서 토지 양도세 부분에 대한 정상화를 시도하고 있다. 토지에 대한 양도세 문제의 부담이 없어지고 주택이나 상가처럼 같아지는 것이다. 박 팀장은 “주택은 지금 사도 두 배가 안 되지만 토지는 잘만 사면 두 배가 오를 수 있다”고 전망했다.
그렇다면 어느 지역을 노릴 것인가. 제주도는 이제 한계가 온 것 같다고 한다. 수도권 토지에 집중하자. 수도권 토지 중에서도 현재 미개발 지역인 곳이 세 군데가 있다. 수도권에서 가장 많은 그린벨트를 가지고 있는 ‘시흥시 일대’와 ‘남양주시 일대’다. 이 두 지역은 이미 정부에서 향후 개발 지역으로 지정해 놓았다. 마지막으로 노른자위 지역으로 ‘고양시 덕양구 일대’다. 박 팀장은 “강북의 판교라고 할 수 있는 이 세 지역이 토지시장에서는 관심을 가져야 할 지역”이라며 추천했다.
