올가을 분양 시장에 10만 가구에 육박하는 최대 규모 분양 물량이 쏟아졌다. 이런 가운데 부동산 전문가들이 올해 주택 시장에서 가장 최고로 꼽는 상품은 무엇이며, 어떤 상품을 통해서 내 집을 마련해야 할까? 기존 주택을 사야 할까, 신규 분양 시장에 투자해야 할까? 부동산 시장에 대한 관심이 급증하고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장이 이런 의문들을 풀어 준다.
지난해부터 올해까지 기존 주택 시장의 가격은 사실상 2008년 글로벌 금융위기 이후 크게 상승한 상황이다. 함영진 센터장은 “이런 상황에서 수요자들이 선택할 방안은 바로 신규 분양 시장”이라고 밝혔다.
최근 부동산 시장의 정책
지난해부터 굉장히 뜨거운 열기를 나타내고 있는 것은 바로 정부의 최근 정책 때문이었다. 신규 분양 물량이 46만 호 정도 될 예정이라고 한다. 아파트 물량으로는 2000년대 이후 한 해 공급되는 최대 물량에 최대 호가 쏟아지는 것이다. 여기에는 정부의 강력한 시장 부양 의지가 자리 잡고 있다.
대표적으로 지난해 하반기부터 담보대출 규제를 풀기 시작했다. 거기에 사상 최저 금리 상황이 만들어져 돈이 풀리는 유동성 장세가 이루어졌다. 여기에 재건축 규제 완화도 있었다. 재건축 연한을 최장 40년에서 30년으로 줄이고, 민영주택 85㎡ 이하는 40% 이내에서 지자체가 자율 운영하도록 전환했다. 전매 제한은 기존의 2~8년에서 1~6년으로 줄였고, 거주 의무도 1~5년에서 0~3년으로 완화했다. 그리고 택지개발 촉진법을 폐지했다. 장기적으로 공공 택지의 희소성이 주목받으면서 주택 수요가 외곽에서 도심으로 회귀하는 효과를 준 것이다.
여기에 수도권 청약 1~2순위를 1순위로 통합하고, 기간은 2년에서 1년으로 단축했다. 1년 만 되면 청약통장 1순위가 되다 보니, 국민의 1,500만 정도가 부동산을 가지고 있다고 하는데 약 10명 중 7명이 1순위가 되는 것이다.
그리고 분양가 상한제의 폐지. 서울의 재개발, 재건축에 의한 물량이나 도시 개발 사업에 의한 경기권 물량의 경우는 분양권 전매 규제가 풀렸기 때문에 분양권 가격이 단기적으로 봤을 때 과거보다 오르는 현상이 나타나게 되었다.
또 한 가지 이슈는 내년 1월 1일부터 구체화할 정부의 가계대출 종합 관리 방안이다. 집을 살 때 100% 자기 자금으로 사는 경우는 많지 않다. 보통 일정 부분 대출을 받는다. 저금리 기조로 인해 담보대출로 내 집 마련을 한 사람이 지난해부터 기하급수적으로 늘고 있다. 거래량도 늘고, 가격도 상승하고, 더불어 부채까지 증가하다 보니 정부에서 대안을 내놓은 것이다. 담보일정 비율 LTV인 70%까지 대출해 주던 것을 이제 담보를 보지 않고 차주(借主)의 소득을 보고, 소득이 일정 부분 있고 빚을 감당할 수 있는 사람에게 빚을 내 주겠다고 선언하게 된 것.
이런 상황에서 수요자들은 담보대출이 아닌 대출을 통해서 투자할 수 있는 상품을 선택하는데 그것이 바로 신규 분양 시장이다.
수도권 신규 분양 시장과 청약에 집중하라
수도권 같은 경우는 주택 거래량이 지난해부터 꾸준하게 증가하고 있다. 최근 9월에 주춤하는 현상이 나타나긴 했지만, 최근 집을 사는 사람들의 트렌드를 보면 전세난에 쫓겨 집을 산다는 것이다. 2015년 8월에 전국 아파트 전세가가 7.6% 상승했다. 인천 > 서울 > 대구 순으로 전세금이 상승해 수도권 전세 시장의 불안 현상이 나타났다. 6년간 이어지는 전세금의 상승으로 피로감이 상당하다. 자산 가치 상승의 기대감이 저하되고 저금리의 영향으로 월세로 전환하는 비율이 가속화되고 있다. 차라리 신규 분양 물량을 분양받아서 서울의 전세금 정도로 수도권 외곽에 내 집을 마련하려는 엑소더스 현상이 나타났다. 주로 경기도나 대구로 빠지는데, 경기도 중에서도 신규 분양 물량이 많고 집값 부담이 덜한 유력 지역을 중심으로 이주했다. 이처럼 신규 분양 시장을 통해서 리스크가 덜한 상품에 청약해서 내 집 마련을 검토하는 것이 훨씬 현명할 수 있다.
신규 분양 시장에는 여러 가지 이점이 있다. 일단 초기 목돈을 마련할 필요가 없다는 것이다. 요즘 같은 경우는 계약금도 10%씩 분납하기도 하고, 경우에 따라서 천만 원 정도의 계약금을 받고 나머지 전부 이월해 주고, 중도금 대출은 이자 후불제나 무이자로 해 주는 경우도 많다. 서민 입장에서는 분양 대금을 최대 6년까지 분납할 수 있고, 그 시기 동안 자금 마련이 어려울 때는 분양권 전매를 통해서 환금성을 극대화할 수 있다는 장점이 있다.
여기에 올해 나온 분양 물량이 47만 호다. 2006년 이후 사살 최대치의 분양 물량이다. 특히 규제를 완화한 수도권이 상승세를 보이고 있다. 지난해 동기 대비 청약 경쟁률은 늘어났고, 청약자 수도 굉장한 급증세를 보인다. 내 집 마련을 위해 신규 분양권 청약을 하기도 하지만 분양권 전매를 통해 차익을 기대하는 사람들도 늘어나고 있기 때문이다.
그렇지만 신규 분양 시장은 내가 가지고 있는 청약통장을 사용하면 좋은 물량의 청약에 당첨돼서 실 입주를 할 수도 있고, 단기적으로 차익을 불릴 수도 있는 유동성이 좋은 시장이다. 대부분 전문가도 분양 시장의 가장 좋은 점은 청약이라고 하고 있다.
청약은 복불복이다. 청약통장의 강점은 전용면적 80㎡를 넘어가면 100% 랜덤 추첨이라는 것이다. 청약통장만 있으면 운에 의한 당첨이 가능하다. 그러므로 한 번쯤 청약을 해 보는 것도 좋다.
그리고 분양가 같은 경우는 높아지는 추세기 때문에 저렴한 분양가, 주변 시세에 맞는 분양가를 잘 선택할 필요가 있다. 수도권 중 인천·경기를 제외한 서울의 경우 신규 분양 물량보다 재개발, 재건축을 통해 공급하는 분양 물량이 대다수일 것으로 보인다. 이렇다 보니 서울 지역 중에서도 특히 강남 지역에서 분양가가 올라가는 현상이 나타나고 있다. 적정 분양가, 도를 넘지 않은 분양가를 잘 선별하는 혜안을 갖추는 것이 중요하다.
2015년 하반기 주요 청약지
서울 강남의 재건축 지역인 반포, 서초, 잠원, 가락, 신반포 등 다섯 곳이다. 이런 물량들 같은 경우는 실수요 목적에서도 주택 청약을 하지만 단기적으로 초기 차익을 노리는 사람들, 월세를 놓고 장기적으로 차익을 보려는 사람들, 기존 주택의 노후화로 이주하려는 사람들로 나눌 수 있다.
그리고 위례 신도시가 있다. 2015년 하반기 성남시 수정구 창곡동에서 분양 예정이다. 기 공급 부지가 높은 청약 경쟁률을 보였고, 시세 차익에 대한 기대 심리가 나타났다. 위례 신도시 북측에 있는 특수전사령부와 기무부대의 이전 지연으로 종전 분양 물량이 2017년 이후로 연기되며 희소성이 두드러졌다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “청약을 어렵게 생각하지 마라”며 “내가 가지고 있는 청약 통장의 종류와 예치금, 청약할 수 있는 여건을 파악하고 청약하기 전에 인터넷 사이트에서 모의 청약을 해 보면 좋다”고 조언했다.
단순하게 지금의 시장 하나만 놓고 보는 것보다는 장기적으로 입주 물량, 그 지역의 수급 현황, 정부의 정책 추이, 수요자의 심리 등을 모두 캐치해서 종합적으로 생각할 필요가 있다. 함 센터장은 수도권을 중심으로 한 신규 분양 시장은 내년 상반기까지 현 추세가 유지될 것으로 조망하며, “신규 분양 시장, 특히 중소형 주택 시장, 분양가 부담이 덜한 지역, 공급 희소성이 있는 지역, 브랜드 파워, 임대 수익을 낼 수 있는 지역 위주로 고려해서 선별 청약으로 내 집 마련에 성공하길 바란다”고 전했다.
