1% 초저금리 시대가 지속되면서 상업용 부동산 시장이 전성기를 누리고 있다. 공급과잉 주의보에도 여전히 상가투자에 의욕을 보이는 투자자들이 많다. 그러나 남들이 다 한다고 무작정 뛰어들었다가는 낭패 보기 십상. 상가 투자 전략을 살펴보자.
취재 송혜란 기자 사진 서울신문 도움말 신한금융투자 이남수 부동산 팀장
바야흐로 상업용 부동산 전성시대가 열렸다. 너나 할 것 없이 모두 수익형 부동산 중 상가투자에 관심을 보이고 있다. 특히 퇴직을 앞둔 베이비부머 세대 투자가들의 움직임이 활발하다. 열심히 몸 바쳐 일해도 쪽박 치기 쉬운 사업보다는 안정적인 임대수익을 보장해 주는 부동산을 찾고 있기 때문이다.
상가 분양률 전년 대비 40% 증가
인기 지역은 단연 신도시
실제로 지난달 <2015 대한민국 부동산 트렌드 쇼>에서 공개된 통계에 따르면, 2015년 2분기 전국에 있는 총 84개 단지의 상가가 분양됐다. 이는 전 분기(71개 단지) 대비 18.3%의 상승률을 보인 것이다. 전년 동기(60개 단지) 대비로는 40% 가량 증가한 수치다. 공급은 물론 분양률도 솟구치고 있는 상가 시장은 현재 활황기를 맞고 있다고 해도 과언이 아니다.
그 중 가장 인기를 끌고 있는 곳은 어디일까? 상업시설은 단연 신도시 위주로 높은 분양률을 보이고 있다. 신도시는 계획적이고 체계적으로 개발되기 때문에 기반시설이 풍부하다. 뿐만 아니라 공원, 교육시설 등도 잘 갖춰져 있어 자녀를 둔 가족 단위의 인구가 끊임없이 유입되고 있다. 이에 따라 신도시의 상가도 큰 인기를 끌고 있다는 것이 전문가들의 분석이다. 대표적으로 수도권에서는 위례, 동탄2신도시, 김포 등의 신규 택지 지구 내 상가가 가장 많이 분양됐다.
이외에도 지방은 경남, 충남, 세종 등에서 아파트 단지 내 상가를 중심으로 공급했다. LH 단지 내 상가의 인기는 두말할 것 없다. 평균 낙찰가율이 2015년 상반기 기준 203%를 보이는 등 큰 인기를 끌고 있다. 전문가들은 이러한 상가 분양의 인기가 당분간 쭉 지속될 것으로 내다보고 있다.
상가 투자 전 꼭 체크해야 할 포인트
입지, 수익률, 토지형상, 지세, 건물구조
그러나 남들이 다 투자한다고 해서 뭣 모르고 덤벼들었다가는 큰일이다. 상가에 투자하기 전에는 반드시 상가의 특징을 두루 살펴보아야 한다고 전문가들은 조언한다.
먼저, 상가 건물은 자본이득만을 얻을 수 있는 주택보다 한발 더 나아가 현금수익까지 기대할 수 있지만, 정보가 굉장히 폐쇄적이며 물건에 따라 개별성이 강하다는 단점이 있다. 정보를 얻기도 매우 어려울 뿐 아니라 같은 상권 내에서도 잘 되는 곳과 잘 안 되는 곳이 있는 등 물건마다 수익률 면에서 큰 차이를 보인다. 가격변동 금액 또한 크다.
이에 전문가들은 이러한 상가에 투자하기 위해서는 꼭 체크해야 할 포인트가 있다고 말한다. 우선 입지가 가장 중요하며 수익률, 토지형상, 지세, 건물구조까지 모두 따져보아야 한다. 특히 좋은 상권은 역세권을 중심으로 형성되기 때문에 유동인구를 최대한 많이 확보할 수 있는 입지가 첫 번째 고려 요소가 되어야 한다. 역 주변 상가는 거래도 활발해 환금성이 뛰어나며 불황기에도 가격 하락폭이 적은 편이다.
수익률도 과대 평가된 것은 아닌지 잘 알아볼 필요가 있다. 너무 싼 곳은 임대가 잘 안 될 수 있으므로 다 이유가 있다는 생각으로 멀리해야 한다. 지세는 도로와 접한 부분이 넓고 평지인 곳이 좋으며, 전용률과 주차장 여부, 동선 등 건물구조도 꼼꼼히 점검해야 한다. 특히 전용률이 높으면 공간 활용도가 커 다른 상가 대비 경쟁력을 확보할 수 있으니 참고하도록 하자.
상가 종류의 중요성도 이루 말할 수 없다. 상가는 크게 복합 테마 상가부터 주상복합상가, 근린상가, 단지 내 상가 등으로 나뉜다. 특히 지층을 비롯해 일부 하층은 상가, 나머지는 주택시설이나 오피스로 쓰이는 주상복합상가는 공실이 많을 수 있으니 명심해야 한다. 대로변에서 주로 볼 수 있는 4~5층 규모의 근린상가나 아파트 단지 내에 있는 상가는 다른 상가에 비해 비교적 안정적인 투자가 가능해 상가 투자 초보자에게 추천한다. 단, 너무 고가에 분양받지 않도록 주의할 필요는 있다.
이외에도 거주와 임대소득이라는 두 가지 이익을 다 얻을 수 있는 점포겸용 단독주택에도 눈을 돌려볼 필요가 있다. 점포겸용 단독주택은 1층은 상가, 2~3층은 임대용 주택, 4층에는 건물주가 거주하는 것이 일반적이다. 분양 점포주택의 투자 리스크를 줄이려면 현재 임대 중인 점포주택을 구입하는 것이 가장 이상적이다. 또는, 평소 이러한 점포 겸용 분양에 관심을 가졌다가 분양이 진행되는 곳이 있으면 절대 놓치지 말자.
