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2016년 부동산 투자 성공전략
2016년 부동산 투자 성공전략
  • 송혜란
  • 승인 2015.12.28 15:13
  • 댓글 0
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생활 속 부동산

2015년이 저물어 가고 있다. 올해 부동산시장은 강세로 시작해, 상반기까지 높은 상승세를 보였다. 하반기에는 가계 부채를 억제하기 위한 대출규제의 급증과 미국금리 인상 임박, 눈에 띄게 늘어난 분양물량에 대한 우려가 커지면서 부동산 투자자들의 고민이 깊어지고 있다. 2016년 부동산시장은 어떻게 변화할까.

글 김인만(김인만부동산연구소 소장)

2016년 부동산시장의 핵심 키워드는 ‘전세가격’, ‘분양물량’, ‘대출규제’, ‘금리 인상’이다. 먼저, 전세가격의 강세는 2016년에도 계속 이어질 것으로 보인다. 전세를 원하는 수요자들은 여전히 넘치고 있는 반면, 입주물량은 2017년 하반기까지 부족할 것으로 예상되기 때문이다. 특히 서울은 분양 물량이 턱없이 부족해 서울의 전세공급 부족은 심각한 상황이다. 여기에 저금리 영향으로 전세에서 월세로 전환하는 집주인들까지 늘어나면서 2016년 전세가격은 2015년의 강세를 이어받아 전세 수요자들을 더욱 힘들게 할 것으로 예측된다. 더욱이 이러한 전세가격 강세가 매매가격의 든든한 버팀목이 되어 폭락 가능성은 현저히 낮다고 할 수 있다.

분양물량에 대해서도 주목할 필요가 있다. 입주물량과 매매 가격은 반비례한다. 이에 늘어난 분양물량이 향후 입주물량 증가로 이어지면 부동산시장의 조정압력은 커지게 된다. 분양시장의 열기에 힘입어 건설 회사들이 고분양가 분양물량을 밀어내고 있어 2~3년 후 입주물량 증가로 인한 부동산 가격 하락 부담이 크다.

실제로 2015년 9월 기준 전국 분양물량은 33만5,612가구이었다. 2007년~2014년까지 평균 분양물량이 27만6,271가구임을 감안하면 평균이상의 많은 분양물량이 나왔다는 것을 알 수 있다. 다만, 서울의 분양물량은 2만2,642가구로 평균분양물량인 3만528가구보다 적어 경기, 인천, 지방보다 입주물량 영향은 제한적일 것 같다.

더불어 2016년에는 급증하는 가계부채로 인해 은행이 담보대출을 조이고 있어 부동산시장, 특히 신규분양시장의 열기에 찬물을 끼얹을 가능성이 다소 있다. 정부의 목표는 부동산규제가 아닌 가계부채 억제이기 때문에 대출규제로 인한 부동산시장의 영향은 제한적이라고 하더라도 서울보다는 수도권, 지방이 먼저 영향을 받을 가능성이 높다.

뿐만 아니라, 2016년에는 미국의 금리 인상에 대한 불안이 크다. 그러나 이는 미국경제회복에 대한 선제대응과 제로금리로 내려온 기준금리를 정상화시키기 위함이다. 단기간에 큰 폭의 인상보다는 소폭 인상 후 관망을 반복하면서 3년에 걸쳐 2~3% 정도의 기준금리를 목표로 할 가능성이 높다.

무엇보다 미국이 금리를 올려도 우려하는 것보다는 영향이 제한적이고, 단기간 우리나라 기준금리 인상 가능성도 낮기 때문에 미국 금리 인상에 대한 지나친 불안감을 가질 필요는 없다.
 
2016년 투자전략은?

즉, 2016년 부동산 시장은 전세가격 강세와 입주물량 영향도 제한적이어서 일부에서 우려하는 폭락 가능성은 낮다. 지역별로 강세 또는 강 보합세가 이어질 가능성이 높다. 그러나 대출규제와 미국 금리 인상에 대한 불안심리로 인한 투자심리 위축 영향이 있을 수 있어서 대출을 많이 받거나 주택 수를 늘리는 무리한 투자는 하지 않는 것이 좋겠다.

특히 2016년도 건설 회사들이 고분양가 분양물량을 많이 밀어낼 것으로 예상되기 때문에 향후 입주물량 증가에 따른 부담을 감안해 수요층이 충분히 확보된 지역 위주로 투자하는 것이 좋다. 또한, 분양물량이 많거나 고분양가 분양 단지는 주의가 필요하며, 분양물량이 많은 지방이나 수도권 지역은 투자 기간을 짧게 잡고 매도 타이밍 역시 다소 여유 있게 잡는 것이 좋겠다.

김인만 소장은...
Good Members 대표
김인만 부동산연구소 소장
부동산전문가포럼㈜ 교수
문의 010-7770-9236
E-mail ingrid1915@naver.com


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