아는 것이 힘이라고 했던가. 올해 부동산 투자에 있어서도 꼭 체크해야 할 부분들이 많다. 모르면 손해 보는 2016년 부동산 제도와 주요 이슈를 정리해 보았다.
취재 송혜란 기자 | 사진 매거진플러스DB | 도움말 부동산 114 임병철 책임연구원
오는 4월, 제20대 국회의원 선거를 앞둔 2016년. 후보자들의 선거 공약이 부동산 시장에 미치는 영향은 예전만 못하다. 과거에는 선거철 표심을 잡기 위해 여러 개발 공약과 정책이 발표되면서 부동산 가격 상승을 이끌기도 했지만, 2000년 이후 치러진 총선에서는 분위기가 많이 달라져 집값에 별다른 변화가 없었기 때문이다. 그러나 올해는 지역구별로 민심을 고려한 개발 공약들이 나오고 있는 만큼 총선 이후 지역별 온도 차는 다소 두드러질 것으로 예상된다. 올해 달라지는 부동산 제도와 주요 이슈를 들여다보자.
비사업용 토지 양도소득세 중과세 부활
비사업용 토지 양도소득세 중과세 유예 기간이 지난해 종료됐다. 비사업용 토지는 나대지와 부재지주 소유 임야 등을 실수요에 따라 사용하지 않고, 재산 증식 수단의 투기적 성격으로 보유한 토지를 말한다. 지난 2005년 이러한 비사업용 토지에 대해 보유 기간과 관계없이 양도 차익의 60%를 세금으로 매기는 중과세 제도가 도입됐었다. 이후 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 침체되자 기본 세율(6~38%)에다 추가 세율(10%p)을 적용, 1~2년 주기로 중과세를 매번 유예해 왔다. 이에 올해 1월 1일부터 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용 토지는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받게 된다. 다만 3년 이상 보유할 때부터는 장기 보유 특별공제 혜택을 받을 수 있다. 10년 이상 장기 보유하면 양도 차익의 최대 30% 공제가 가능하다.
오피스텔 주택임대사업자 취득세 감면 혜택 종료
오피스텔 주택임대사업자에게 주어졌던 신규 분양에 대한 취득세 감면 혜택도 지난해 종료돼 올해부터는 4.6%의 세율이 적용된다. 기존에는 전용면적 60㎡ 이하는 면제, 60~85㎡ 이하는 감면됐었다. 다만 오피스텔 주택임대사업자에게 주어졌던 신규 분양에 대한 취득세 감면 혜택은 오는 2018년 12월까지 유예될 가능성이 크다. 관련 상임위원회인 안전행정위원회에서는 이미 통과됐지만, 현재 국회 법사위 통과를 앞두고 있다.
주택담보대출 요건 강화
올해는 주택담보대출을 받을 때 소득 심사가 강화되고, 원금과 이자를 바로 갚는 비거치식과 분할상환 방식이 도입된다. 지난해 12월 금융위원회는 이 같은 내용을 담은 ‘가계부채 대응 방향과 여신 심사 선진화 가이드라인’ 방안을 발표했다.
먼저 소득 심사 시 상환 능력을 정확히 평가하기 위해 원천징수 영수증 등 객관성이 높은 증빙소득 등이 활용된다. 증빙소득으로 확인이 어려운 경우 인정소득이나 신고소득을 활용해 소득을 추정하되, 최저생계비 활용은 제한된다. 다만 집단대출(중도금·이주비·잔금대출 등)과 3,000만 원 이하 소액대출로 소득 증빙은 어렵지만 영업점장이 별도의 상환 재원 등을 확인한 경우에는 제한적으로 최저생계비 활용이 가능하다.
또한 당국은 주택 시장의 성숙기로 과거처럼 주택 가격이 큰 폭으로 상승하기 어렵다는 점에서 처음부터 조금씩 원리금을 갚아 나가는 비거치식과 분할상환 대출 방식을 적용했다. 신규 주택 구입용 대출과 LTV 또는 DTI가 60%를 초과하는 고부담 대출의 전액, 주택담보대출 담보물이 해당 건 포함 3건 이상인 경우, 소득 산정 시 신고소득을 적용한 대출 등의 경우가 이에 해당한다.
10년 이상 부모와 살다 받은 집, 상속공제율 ↑
10년 이상 부모를 부양한 자녀가 집을 상속받을 경우 상속세가 많이 줄어들 전망이다. 여야가 상속세 공제 한도를 늘리는 ‘상속세 및 증여세법’ 개정안 처리에 합의했기 때문이다.
현재는 무주택 자녀가 부모 집을 물려받을 때 집값(공시지가)이 5억 원이고, 다른 공제 혜택을 적용하지 않으면 40%인 2억 원에 대해서만 세금을 면제받았다. 나머지 3억 원에 대해서는 상속세 5,000만 원을 내야 했던 것이다. 그러나 이번 개정법에 따라 상속공제율이 40%에서 100%로 상향 조정되면서 공시지가 5억 원이 공제 혜택을 받을 수 있게 됐다.
공제 요건으로는, 첫째 피상속인은 상속 개시일 현재 거주자일 것, 둘째 10년 이상 계속해 하나의 주택에서 동거할 것, 셋째 상속 개시일 현재 직계비속인 상속인과 피상속인이 동거하고 있을 것, 넷째 피상속인은 10년 이상 1세대 1주택 요건을 충족할 것, 넷째 무주택자로서 동거한 상속인(직계비속에 한함)이 주택을 상속받을 것 등이 있다.
인터넷으로 부동산 거래·신고 ‘가능’
2017년부터 부동산중개사무소에 들를 필요 없이 온라인으로 집을 사고팔 수 있게 된다. 주택임대차 확정일자도 인터넷으로 받을 수 있다. 국토교통부는 ‘부동산 거래 통합지원 시스템’을 구축해 2017년부터 전국적으로 시행할 계획이다. 올 초 서울 서초구에서 시범 운영에 들어간다.
