2016년 병신년 원숭이해가 밝았지만, 부동산 시장은 늘어난 분양물량으로 인해 공급과잉 우려가 커지고 있다. 미국 금리 인상에 따른 국내 금리 인상 부담과 대출규제는 투자심리마저 위축시켜 2016년 부동산시장에 그림자를 드리우고 있다. 부동산 투자자들의 판단과 선택이 어느 때보다 어렵고 중요해진 상황. 그러나 리스크가 있다고 무조건 피하기보다 자신에게 적합한 최선의 투자를 한다면, 2016년 부동산 투자도 여전히 기회가 될 수 있다.
글 김인만(김인만부동산연구소장) 자료사진 서울신문
버려야 할 부동산
2016년 부동산시장은 전세값 강세와 2013년 부족했던 분양물량으로 인한 입주물량이 많지 않아 기본 체력이 나쁘지 않다. 다만, 2015년 급증한 분양물량이 2016년에도 이어지며 밀어내기식 분양이 계속된다면, 2017년 하반기나 2018년부터 입주물량 증가 우려가 현실이 될 수 있다. 때문에 예년 평균 분양물량보다 2015년 분양물량이 많았거나 2016년 분양계획이 많은 경기도와 지방 일부 지역은 실 거주목적이 아니라면 무리하게 주택 수를 늘릴 필요가 없다.
또한, 프리미엄을 주고 분양권을 사는 수요자들은 조망, 정숙, 일조권이 보장되는 좋은 동과 층을 선호하고 내부 타입 역시 통풍이 잘되는 4-bay 판상 형 구조를 좋아하는 경향이 있어 저층이나 안 좋은 타입의 물건이 당첨된다면 욕심내지 말고 매도 타이밍을 빨리 잡는 것이 좋다. 전매가 바로 안 될 것 같으면 버리는 것도 고려해야 한다.
뿐만 아니라, 미국 금리인상의 폭과 기간에 따라 당장은 아니지만 2~3년 후에는 우리나라도 소폭의 금리 인상 가능성이 있고, 가계부채 증가가 지속되면 대출규제는 강화될 수밖에 없다. 대출을 받아 투자하는 레버리지 투자는 최대한 보수적으로 할 필요가 있다. 신규대출은 대출이자만 내는 거치식보다 원금까지 상환하는 원금분할상환 방식의 대출로 유도할 가능성이 크기 때문에 대출비중을 낮추고 원금상환까지 고려한 자금계획을 세우는 것이 좋다.
잡아야 할 부동산
서울은 예년 평균물량을 크게 넘고 있는 지방이나 경기도보다 예년 평균물량 이하로 신규공급물량이 부족하고, 신규공급 역시 새로운 택지가 아닌 기존 주택을 철거한 후 신축하는 재건축, 재개발 위주의 공급을 할 수밖에 없다.
2016년 부동산투자는 서울 위주의 투자전략이 유효하다. 특히 재건축 이주수요가 주변 지역 집값을 자극할 가능성이 있으므로 재건축 단지들이 집중된 서초, 강남, 송파, 강동 지역과 새로운 산업단지 수요유입이 기대되는 마곡지구 주변, 개발 기대감이 높은 용산, 성수 등 한강변 라인은 장기적인 관점에서 보유 가치가 충분하다 할 수 있다.
또한, 베이비붐 세대들의 은퇴가 임박하면서 수익형 부동산에 대한 관심이 2016년에도 계속 이어질 것으로 예상된다. 다만, 이러한 수익형 부동산 인기에 편승해서 분양가를 높게 잡거나 임대료를 부풀리는 곳이 성행할 수 있으니 분양 관계자 말만 있는 그대로 믿기보다 충분한 조사를 통해 타당성을 확인한 후 투자하는 것이 좋다.
글 김인만
Good Members 대표
김인만 부동산연구소 소장
부동산전문가포럼㈜ 교수
문의 010-7770-9236
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