부동산을 사고팔 때 흔히 다운계약서나 업계약서를 작성하곤 한다. 그러나 이러한 허위 계약서 작성에는 어마어마한 세금 폭탄 위험이 산재해 있어 주의가 필요하다. 그 중요 내용을 들여다보자.
글 강병섭 세무사(세무법인 한맥 구리교문지점)
기본적으로 부동산을 사고팔 때 매매 당사자가 매매 계약서의 거래 가액을 ‘실지 거래 가액’과 다르게 작성한 경우에는 해당 부동산에 대한 양도소득세의 비과세 및 감면 혜택을 받을 수 없다. 특히 매도인이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 당초 내야 할 세금이 한 푼도 없지만, 다운계약서나 업계약서를 작성하면 비과세 혜택이 없어질 뿐 아니라 엄청난 세금 폭탄을 맞게 된다. 매수인 역시 향후 해당 부동산을 매도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없으니 주의가 필요하다.
예를 들어 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택 소유자가 해당 주택을 매도하면서 실지 거래 가액 6억 원을 8억 원으로 업계약서를 작성한 사실이 적발된 경우, 관할 세무서에서는 다음과 같은 방법으로 양도소득세를 산출해 세금을 추징한다. 매매 계약서의 거래 가액과 실지 거래 가액의 차이 2억 원과 양도한 주택의 비과세를 적용하지 않았을 때 납부할 세액 1억5,000만 원 중 적은 금액인 1억5,000만 원이 바로 추징 대상 금액이다. 즉, 추징되는 세금은 허위 계약서 거래 가액과 실지 거래 가액의 차이를 한도로 해 비과세 받은 금액 만큼이다. 한편, 지방자치단체에는 실지 거래 가액을 허위로 신고했으나 세무서에서 실지 거래 가액에 의해 신고하는 경우에도 양도소득세 비과세 및 감면을 배제하고 있으므로 특히 신중을 기할 필요가 있다.
분양권도 마찬가지다. 분양권의 실지 거래 가액이 5억 원인데 4억 원으로 다운계약서를 작성해 취득한 경우, 분양권 취득자 A가 해당 주택을 보유한 후 1세대 1주택 요건을 갖춰도 양도소득세를 추징당하게 된다. 주택을 양도할 때 양도소득세가 비과세되기 때문에 신고 의무가 없어 신고를 하지 않았거나, 비과세로 신고한 사실이 확인될 경우에도 비과세 적용을 배제하고 있다. 이때 추징되는 세금은 다운계약서의 거래 가액과 실지 거래 가액의 차이 1억 원과 비과세를 적용하지 않았을 때 계산한 세금 1억2,000만 원 중 적은 금액인 1억 원이다.
여기서 끝이 아니다. 이처럼 허위 계약서를 작성해 양도소득세를 무신고하거나 적게 신고하면 40%(일반적인 신고불성실가산세는 10%)의 신고불성실가산세와 일 0.03%(연 10.95%)에 해당하는 납부불성실가산세가 함께 부과돼 이른바 어마어마한 세금 폭탄을 맞게 된다. 만일 이러한 사실이 5년 후에 적발되면 비과세를 적용하지 않았을 때 당초 내야 할 세금이 5년 전 1억 원이라고 가정했을 경우, 여기에 신고불성실가산세 40%인 4,000만 원과 납부불성실가산세 54.75%(연 10.95%×5년)인 5,475만 원을 합산해 1억9,475만 원이라는 세금을 추징당하게 된다. 결국 1세대 1주택에 해당돼 한 푼도 내지 않아도 될 세금을 1억9,475만 원이나 내게 되는 셈이다.
허위 계약서 작성은 국세기본법의 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’에 해당해 세금부과제척 기간이 10년이다. 즉, 허위 계약서 작성 후 향후 10년간은 세금 추징에 대해 안심할 수 없다는 말이다. 부동산을 매매하고 매매 계약서를 작성하는 경우에는 실지 거래 가액에 의한 계약이 가장 효과적인 절세 방법임을 알고 거짓 계약서를 작성하는 일은 절대로 없어야 할 것이다.
글 강병섭 세무사
세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사. 조세의 날 성실납세자 재정경제부 장관 표창. 국세청 모범세무사 지정. 국세청 혁신위원회 위원 역임. 조세일보 선정 명품세무사.
