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전문가 예측, 2016 부동산 투자 전략
전문가 예측, 2016 부동산 투자 전략
  • 송혜란
  • 승인 2016.01.26 17:26
  • 댓글 0
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올해 부동산 시장 키워드
▲ 사진=서울신문

2016년이 밝으면서 부동산 시장도 높은 수익률을 기대하며 몰려든 투자자들로 들썩이고 있다. 그들의 가장 큰 관심사는 단연 부동산 투자 적기이다. 지금 집을 살 것이냐, 좀 더 지켜볼 것이냐? 그것이 문제로다! <퀸>이 부동산 전문가들의 의견을 모아 2016년 부동산 투자 전략을 짚어보았다.

취재 송혜란 기자 사진 서울신문 도움말 부동산 114 함영진 센터장, 세종대 부동산학과 임재만 교수, 명지대 부동산학과 권대중 교수(대한부동산학회 회장)

올해 부동산 시장을 쥐락펴락할 핫 키워드는 분양물량과 전세가격, 금리 인상, 대출 규제이다. 급속하게 늘어난 분양물량과 전세가격의 강세, 미국 금리 인상에 따른 국내 금리의 우려 등이 뒤섞이며 투자자들의 고심이 깊어지고 있다. 더욱이 서민들의 삶을 옥죄는 대출 규제가 강화될 것이란 소식까지 전해지며 부동산 시장에 검은 먹구름이 몰리고 있는 상황. 그렇다고 무조건 부동산에 등을 돌리기보다 국내에 내로라하는 전문가들의 이야기에 귀 기울여 자신에게 최적화된 맞춤 투자를 계획해보자. 부동산 114 함영진 센터장, 세종대 부동산학과 임재만 교수, 대한부동산학회 회장인 명지대 부동산학과 권대중 교수와 함께 각  키워드를 파고들며 올해 부동산 시장을 전망해 본다.

올해도 전세가격 강세 이어질 것

먼저 전문가들은 올해도 지난해에 이어 전세가격의 강세가 이어질 것이라는 데 이견이 없었다. 전세를 원하는 수요자들은 여전히 넘치는 반면 전세 공급은 현저히 부족하다는 이유에서다. 전세가격은 이미 가파른 상승곡선을 그리고 있다. 전국의 아파트 매매가 대비 전세가 비율도 73.7%에 이르렀다. 부동산 114 함영진 센터장은 “올해도 전세가격이 불안하기는 마찬가지다”며 “전 지역이 그렇다기보다는 지난해와 비슷하게 수도권 위주로 강세를 이어갈 것 이다”고 말했다.

특히 세종대 부동산학과 임재만 교수는 서울의 전세가격이 큰 강세를 보일 것이라고 예측했다. 실제로 서울의 전세가 비율은 매매가 대비 70.3%로 역대 최고치를 기록했다. “강남 지역의 경우 재건축을 앞두고 있어 전세 수요가 더욱 늘어날 예정입니다. 그럼에도 저금리 기조와 주택가격 상승에 대한 낮은 기대감 때문에 시중에 나온 전세물량이 부족하니 전세가격 강세가 수그러들 리가 만무하지요.”

지난해부터 보인 전세가격 강세는 저금리로 인해 이자로는 도저히 먹고살기 힘든 집주인들이 그나마 있던 전세마저 월세로 돌리면서 더욱 가속화되었다. 집을 살 능력이 됨에도 당장 집을 사지 않고 잠시 시장 상황을 지켜보며 전세를 찾는 수요자가 늘어난 것도 한 요인이었다. 투자금 회수와 레버리지 확대 등을 목적으로 전세가격을 올리는 집주인들도 전세가격 강세에 가세한 바 있다.

금리 인상 우려와 대출규제 선언
투자심리 위축시켜

올해 미국에서 기준금리를 올릴 것이라는 예상과 함께 국내에서도 금리 상승에 대한 불안감이 커지고 있다. 게다가 국민소득 대비 부채 규모가 계속 증가한다는 이유로 정부가 대출 규제까지 강화하겠다고 나서고 있어 부동산 시장이 그리 밝지만은 않다. 임재만 교수는 이러한 여러 요인들이 부동산 투자자들의 투자심리마저 위축시킬 것이라고 말했다.

“국내 기준금리가 1.5%로 동결되고 있으나 미국에서 기준금리를 올린다면 국내 기준금리도 그 영향을 받아 인상될 가능성이 큽니다. 금리 인상은 가계 부채 부담뿐 아니라 부동산 시장에 악영향을 미쳐요. 부동산 투자자들의 투자심리가 위축되겠지요. 정부의 여신심사 강화는 그러한 심리를 더욱 심화시킬 겁니다.”

분양물량 과열 현상 ‘뚜렷’
주택 가격 폭락하나

무엇보다 올해 부동산 시장에 있어 가장 큰 걸림돌은 분양물량 과열 현상이다. 명지대 부동산학과 권대중 교수의 말에 따르면, 최근 민간주택시장에 적용하던 분양가상한제가 폐지되고 청약제가 간소화되면서 건설사들이 대거 아파트 분양에 나섰다. 이로 인해 지난해 아파트 분양 건수는 10월 말 기준으로 주택도시보증공사가 보증한 물량만 해도 32만 가구에 이르렀다. 이는 2000년 조사 이래 최대치다. 2014년 약 33만 가구였던 물량과 비교해도 약 56%나 상승한 것이다. 현재 인허가 받은 건수만 해도 70만 가구 이상으로 추산돼 장기적으로 부동산 시장에 큰 쓰나미가 밀려올 것으로 예상된다.

임재만 교수 역시 아파트는 물론 다세대, 연립주택의 공급도 매우 증가했다며 최근 주택 분양물량이 공급과잉이라고 판단했다. “주택 보급률이 100%에 미치지 못하는 수도권은 주택에 대한 기본 수요에 비해 공급과잉이 아니라고 볼 수 있습니다. 그러나 수요 측면에서 보면 주택가격 상승 기대감이 낮고, 신규 수요자의 주택마련을 위한 자금 부족, 소득 불안정 등을 따졌을 때 주택보급률은 이미 시장에서 흡수될 수 있는 양을 초과한 것으로 보입니다.”

이는 주택 분양물량 과열로 주택 가격 폭락의 가능성을 무시할 수 없다는 이야기로도 해석할 수 있다. 심지어 권대중 교수는 주택 분양물량 과잉이 정부의 주택담보대출 규제와 맞물리면 ‘깡통주택’이 대거 출현할 수 있다고 경고했다.

“만약 아파트를 분양받은 분양자들이 분양대출금을 주택담보대출로 전환했을 때, 기존 거치식 대출이 원리금균등분할상환방식으로 바뀌고 대출총량제까지 적용되면 큰일입니다. 담보대출로 전환이 어렵거나 대출을 받더라도 상환능력이 안 되는 사람들로 인해 역 입주 대란이 일어날 수 있어요. 통상 임대아파트는 분양 시점에 임차 대상이 정해진 경우가 많아 주택시장에 큰 영향을 미치진 않지만, 민간분양 물량의 공급과 수요가 일치하지 않으면 주택가격 하락, 준공 후 미분양 증가 등의 부작용이 생기지요. 2017년 이후 깡통주택이 출현할 가능성이 커요.”

지방 부동산 투자는 더욱 신중해야

지방의 분양물량 과잉 현상은 더욱 심각한 상황이다. 이미 주택보급률이 100%를 넘은 상태. 지방에서 특히 미분양주택이 증가할 것이라는 예측이 많다. 함영진 센터장은 “지방의 움직임은 지난해보다 올해 확연히 둔화될 확률이 높다”고 말했다.

“지금 지방에서 부동산을 사는 것은 무리가 있다고 보입니다. 그래도 꼭 사야 한다면 올해 조정기를 좀 지켜보다 가격이 더 내려갔을 때 구입하는 것이 좋아요.”

더 나아가 임재만 교수는 올해 지방 부동산시장에 대해 강한 부정적 견해를 내비쳤다.
“지방에 투자목적으로 집을 사둔 분은 가급적 빨리 현금화하는 것이 좋습니다. 미분양주택이 더 늘어나게 되면 가격은 폭락할 것이고, 그때 되면 매도하기도 쉽지 않을 거예요.”

▲ 사진=서울신문

무리한 투자보다는 수익형 부동산에 눈을 돌려라

지금까지 이어진 전문가들의 의견을 종합해 보면, 올해 부동산 시장은 상고하저 형태가 될 가능성이 크다. 상반기에는 총선을 앞두고 있어 주택시장에 과열 조짐이 있다고 해서 정부가 선뜻 규제에 나서지 못할 것이며, 임대주택사업은 쭉 지속될 것이기 때문이다. 따라서 주택구매 의사가 있는 사람은 올해 부동산 시장을 길게 내다볼 필요가 있다. 당장 가격이 오르기를 바라기보다 중장기적인 안목이 주효한 시점이다.
이에 함영진 센터장은 “올해는 공급은 물론 거래, 가격도 제한적이라 투자자 입장에서 급할 필요는 없을 것 같다는 게 결론이다”며 “특히나 여신 심사도 강화되는데, 소득이나 대출상환 능력이 안 되는 분들이 집값이 오를 것을 기대해 무리하게 시장에 뛰어드는 것은 아니라고 본다”고 말했다.

임재만 교수 역시 비슷한 의견을 보였다.
“그럼에도 굳이 부동산 투자를 진지하게 고려 중이라면 가격이 내려갈 때까지 기다리는 것이 좋습니다. 자본 이득을 기대하기는 어려우니 임대수입을 노린 투자를 권유합니다. 수익형 부동산은 뭐니뭐니해도 임차인이 선호하는 지역과 입지를 잘 고르는 것이 중요하지요.”

특히 권대중 교수는 자본력이 있는 사람의 경우 수익형 부동산 투자는 상반기가 적기라고 조언했다. 금리가 오르면 임대료도 올라 큰 문제가 없다는 것이 권 교수의 주장이다. 그는 투자 상품에 대한 깨알 같은 정보도 공개했다.

“투자 상품은 역세권이나 교통이 편리한 지역의 소형 오피스텔을 추천합니다. 도시형 생활주택은 오피스텔과 가격이 비슷하나 주차장이 부족해 투자에 신중을 기할 필요가 있어요. 상가 투자는 단지 내 상가가 가장 안정적이지요. 중심상가 지역에 투자하는 것이 유리하며, 공실률 위험이 적은 1층이라면 더할 나위 없이 좋습니다.”

그는 토지시장에 대해 긍정적인 측면도 강조했다. 
“아파트 가격이 하락하면 토지시장의 인기가 높아질 것입니다. 앞으로는 아파트보다 토지시장이 강세를 보일 것이라고 해도 과언이 아니에요. 토지 투자에서는 수도권의 택지기구 내 단독택지를 분양받는 것이 가격 변동 폭을 줄일 방법입니다.”

부동산 시장 삼재(三災)
실수요자에게는 기회다

마지막으로 올해 부동산 시장의 상황이 썩 좋지 않지만, 실수요자에게 있어 그리 나쁜 조건이 아니라는 전문가들의 의견도 모아졌다. 특히 임재만 교수는 “House value 관점에서는 집을 사라고 권유할 수 없지만, Home value 관점에서는 집을 사는 게 오히려 기회가 될 수 있다”고 말했다.

“집을 소유하면 집값 하락 가능성, 집값에 대한 이자 등 기회비용이 들지만, 집을 소유하고 있지 않을 경우 전세나 월세 상승, 의사에 반한 잦은 이사 등의 기회비용이 더 클 수 있습니다. 그렇다고 무리하게 대출을 받아 집을 사라는 말은 아닙니다. 자신이 부담 가능한 능력 안에서 구매하면 돼요. 금리가 상승하면 이자 부담이 더 커질 수 있으니까요.”

함영진 센타장의 의견도 다르지 않다.
“어차피 올해는 실수요자가 집을 구입하는 패턴으로 가야 합니다. 70%의 자기 자본이 있을 때의 경우에 한하지만요. 구입하더라도 1분기 때는 잠시 대기하고 있다가 이후 집값 상황을 보고 결정하는 것이 좋아요. 중소형 주택이나 신규분양시장, 재고 주택시장들을 잘 비교·검토해야 하는 것은 물론입니다. 무엇보다 자신에게 최적화된 상품이 중요하니까요.”

권대중 교수도 한마디 덧붙였다.
“실수요자라면 서울의 경우 재건축사업지구의 소형주택을 중심으로 매수하는 것이 좋습니다. 수도권에서는 서울진입이 편리한 지역에 투자하는 것이 바람직하고요. 지방도 마찬가지입니다. 도시 중심으로 가야 해요. 앞서 재차 말했다시피 주택 구입 시기는 상반기보다 하반기로 잡는 것이 유리합니다.”

 


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