2016년 병신년(丙申年) 원숭이해가 밝았다. 그러나 미국금리인상과 대출규제에 대한 불안감, 늘어난 분양물량으로 인한 공급과잉에 대한 우려로 투자심리가 위축되면서 분양시장 역시 주춤하고 있다. 과연 올해 분양물량은 얼마나 되고, 투자가치가 있는 단지는 어떤 곳들인지 알아보자.
글 김인만(김인만부동산연구소 소장)
전국 300개 건설회사의 올해 아파트(공공임대, 오피스텔 제외) 전국분양 예정 물량은 37만9518가구로, 작년 44만7152가구 대비 15% 정도 줄어들 예정이다. 2007~2014년 연 평균 분양물량 27만6721가구, 부동산시장 침체기인 2010~2012년 연 평균 분양물량 20만 가구 미만이었음을 감안하면, 2015년 분양물량 급증만으로 올해 공급물량 과잉을 논하는 것은 다소 지나친 걱정이 아닐까 싶다. 더욱이 최근 투자심리가 위축되고, 많은 건설 회사들이 확보했던 사업부지를 상당수 소화했기 때문에 올해 실질 분양물량이 예상보다 더 줄어들 가능성도 크다.
특히 서울의 경우 분양 예정 물량이 작년보다 15% 정도 늘어날 것으로 예상되지만, 그만큼 수요층이 두껍고 인구 대비 공급 물량이 타 지역보다는 안정적이다. 더군다나 대부분의 공급물량이 기존 주택을 철거하고 신축하는 재건축, 재개발 물량이기 때문에 공급물량 걱정은 당분간 하지 않아도 좋을 듯하다.
물론 경기도의 분양 예정물량은 작년보다 25% 가량 줄어든 12만 6979가구로 예상되는데, 2007년~2014년 연 평균 분양물량인 8만2059보다 여전히 높은 수준임은 부정할 수 없다. 지방의 분양 예정물량도 작년보다 10% 이상 감소할 예정이지만 2014년보다는 10만 가구 이상 많고 최근 5년간 수도권과 달리 분양물량이 꾸준히 늘어나고 있다. 때문에 적정 수요보다 공급이 많은지, 고분양가는 아닌지, 교육, 교통, 편의시설 등 입지적인 우위가 있는지 옥석을 가리는 투자가 필요하다.
청약해볼 만한 단지는
분양물량 과잉 우려 속에서도 승자로 우뚝 서기 위해서는 수요층이 충분치 않고 아직 확실한 트렌드로 자리 잡지 못한 아파텔(아파트형 오피스텔)이나 테라스하우스 등 새로운 주거형태보다는 아파트 위주로 청약하는 것이 좋다. 실 거주자라면 8년간 안정적인 거주가 보장되는 뉴스테이(기업형 임대주택)도 관심 가져볼 만하다.
2016년 분양예정 단지 중에서 가장 주목할 곳은 청약 불패를 이어가고 있는 강남권 재건축 단지이다. 개포주공 저층 단지 중에서 사업 속도가 가장 빠른 개포2단지(래미안 블레스티지)를 비롯해 개포주공3, 개포시영, 일원 현대 등 개포단지들과 한강 변 반포권역인 한신5차, 한신18차, 장재터널 호재가 있는 방배3구역(자이) 등에 관심을 가져보자.
강남을 제외하고는 강동구 고덕주공2단지 명일삼익 강동 재건축 단지와 동작구 사당2구역, 흑석8구역, 서대문구 홍제2구역, 남가좌1구역 등 강북 재개발 단지의 중소형 면적 위주로 청약하는 것이 좋겠다. 경기도는 위례신도시, 미사지구, 동탄2신도시 등 대표 신도시와 광명 역세권이나 부천 송내1-2구역 재개발, 평택시 화양지구, 남양주 다산신도시, 시흥시 은계지구 등 택지지구 중소형 단지를 눈여겨볼 만하다. 지방은 세종시, 혁신도시와 부산, 대구, 울산, 창원 등 부동산 강세지역에서 선호도가 높고 수요층이 충분히 확보되는 중소형 단지 위주로 선별 청약하는 안목이 필요하다.
김인만 소장은...
Good Members 대표
김인만 부동산연구소 소장
부동산전문가포럼㈜ 교수
