한국은 지금 전세난에 허덕이고 있다. 치솟은 전세금에 차라리 그 돈으로 집을 사겠다는 사람들도 나오는 추세다. 전세 구하기가 하늘의 별따기이기 때문에 전세로 살던 사람들은 집주인이 전세금을 올려도 할 수 없이 월세나 반전세(보증부 월세)로 옮기게 된다. 월세로 옮기면서 전세 보증금이 목돈으로 들어왔지만, 딱히 굴릴 곳이 마땅치 않다. 이런 세입자를 위한 맞춤 상품이 생긴다. 바로 ‘전세금 펀드(전세 보증금 투자풀)’다.
고수익·안정성, 두 마리 토끼 잡는 ‘전세금 펀드’
금융위원회(이하 금융위)는 우선 전세에서 월세로 주택 시장의 구조가 빠르게 바뀌고 있다고 진단했다. 전체 임차 가구 중 월세·반전세(보증부 월세)의 비중이 2008년 45%에서 2010년 49.7%로 오르면서 2012년에는 50%를 돌파했다. 그리고 2014년에 55%까지 치솟았다는 점을 근거로 들었다. 그리고 저금리와 ‘깡통 전세’의 우려로 이러한 월세화 현상이 지속할 것으로 내다봤다.
금융위는 “주택 시장 구조 변화로 인해 의도치 않게 발생한 목돈을 효율적으로 운용하여 주거비 부담을 완화하는 정책적 노력이 필요하다”며 전세금 펀드를 도입하겠다고 밝혔다. 임차인은 임대차계약의 변동 가능성과 계약 만료 이후 주거 변화의 예측이 어려워 반환받은 전세 보증금을 단기자금으로 운용하거나 추후 내 집 마련의 기초 자금이 될 전세 보증금의 원금 손실 우려로 수익성과 관계없이 예금 등 안전 자산 중심으로 예치하는 경향을 보인다. 이러한 경향은 자금 운용의 수익성과 안정성이 저하된다고 판단한 것이다.
전세금 펀드는 임차인이 반환받은 전세 보증금을 위탁받아 투자풀을 조성한다. 투자풀 운용은 운용 규모 대형화에 따른 자금 운용의 효율성이 제고되며, 투자 대상의 위험 분산 등으로 인해 개인의 직접 운용 또는 소규모 자금 운용과 비교하면 수익성과 안정성을 보장하는 장점이 있다.
이에 따라 전세금 펀드로 전세 보증금의 안전성을 유지하되, 장기적·안정적 운용으로 수익률을 높이겠다는 것이다. 과연 전세금 펀드는 고수익·안정성 두 마리 토끼를 잡을 수 있을까.
연 3~4%의 수익률이 목표
그렇다면 어떻게 원금도 보장하고 수익도 내는 상품을 만들겠다고 한 것일까. 금융위는 일단 투자처가 다르며, 장기적 운용을 하므로 수익을 낼 수 있다고 설명한다. 또한 유사한 방식의 연기금 투자풀의 수익률이 연 3.7%라는 것을 고려하면, 전세금 펀드도 연 3~4% 수익률은 나올 수 있다고 예상한다. 하지만 저성장이 계속되고 글로벌 금융시장의 불확실성이 커진 상황을 고려하면 기대 수익률이 너무 높다는 지적이 나온다.
투자풀은 다양한 하위 펀드에 자금을 적절히 배분하여 수익성을 높이겠다고 했다. 임차인의 전세 보증금을 한데 모아 채권·펀드와 기업형 임대주택 같은 임대 사업 등에 장기 투자한다. 단기 투자가 아니라 장기 투자를 하니 투자 수익률이 높아질 가능성이 크다. 금융위는 연 3~4% 정도의 수익률은 올릴 수 있을 것으로 보고 있다.
펀드 운용 수익을 주기적으로 배당해 월세 납부에 활용할 수 있도록 할 뿐만 아니라, 임차인이 위탁한 전세 보증금을 담보로 저리 월세 대출도 지원한다. 필요시에는 전세 보증금을 반환받지 않은 채 전세 보증금 인상분만 월세로 추가 납부하는 반전세(보증부 월세) 임차인에 대한 저리 월세 대출 지원 방안도 생각하고 있다. 또한 임대 사업, 도시·주택 기반시설 조성에 일정 비율 이상 투자하여 서민·중산층의 주거 안정과 주거 환경 개선에 이바지할 것으로 기대된다. 금융위는 기획재정부와 전세금 펀드에 세제 혜택을 주는 방안도 협의 중이다.
원금은 예금 수준으로 보호
금융위는 전세금이 서민의 주요 자산인 만큼 원금을 최대한 보호하며 자금을 운용하겠다고 밝혔다. 이는 전세금 펀드가 다양한 하위 펀드를 거느린 투자풀이기 때문에 가능하다는 것이다.
모펀드는 운용 회사가 자신들의 돈으로 전체 펀드 운용 규모의 일정 비율만큼 투자해 손실을 어느 정도 흡수할 수 있도록 했다. 여기에 공공 법인 등이 보증을 서는 방안도 검토 중이다. 손실 발생에 대비하여 임차인이 위탁한 전세 보증금의 원금 보호 장치를 마련하겠다는 것이다. 그러나 보증을 한 공공 법인이 부실화되면 국민 세금으로 메워 줘야 하는 게 아니냐는 우려도 나온다. 하지만 수익률을 끌어올리기 위해서는 세제 혜택이, 원금 손실을 막기 위해서는 보증보험 지원 등 재정 지원이 뒤따라야 한다.
한국주택금융공사는 국내 전세 보증금이 360조 원에 달할 것으로 추산하고 있다. 정부는 이 자금의 일부만 신탁을 받아도 수십조 원 규모의 ‘메가 펀드’를 만들 수 있을 것으로 기대하고 있다.
하지만 기대하는 만큼 전세 보증금이 모일지는 미지수다. 전세에서 월세로 완전히 전환되는 사례보다 기존 전세 보증금보다 오른 전세금만큼 월세로 대체하는 ‘반전세’가 많기 때문이다. “전세금을 돌려줄 테니 월세를 내라”고 하는 임대인보다 “전세금을 올리지 않는 대신 월세를 내라”고 하는 임대인이 대다수다. 또한 월세로 전환해 전세 보증금을 돌려받는다고 해도 상당수 서민이 대출금 상환이나 생활비로 쓰기 때문에 투자할 여력이 많지 않다.
국토부에 따르면 2013년부터 지난해까지 국토부 서민 전세자금 대출을 받은 사람이 무려 36만여 명에 이른다. 은행권까지 고려하면 전세 대출을 받은 서민은 이보다 훨씬 많을 것으로 예상한다.
정부는 전세금 펀드는 전·월세 계약서와 전입신고서 등을 근거로 가입하게 된다고 밝혔다. 하지만 높은 수익률에 원금 손실 위험이 적다면 각종 편법 가입이 나타날 수 있다. 이와 관련해 금융위는 “계약서를 제대로 작성하지 않을 경우는 사기”라며 “세제 혜택이 들어가게 되면 국세청의 엄격한 심사가 있을 것”이라고 말했다.
금융위는 전세금 펀드를 통해 주택 시장의 구조적 변화에 따른 가계의 주거비 부담을 완화할 것을 기대하고 있다. 더불어 주거비 경감으로 인한 및 경제 활성화에도 영향을 미칠 것으로 예상한다. 하지만 여러 우려의 목소리가 나오고 있는 가운데, 단점을 보완한다면 충분히 매력적인 상품이 될 것으로 보인다.
참고자료 금융위원회
