한국인의 평균수명 81세. 100세 시대의 도래가 머지않은 요즈음, 노후 자산관리가 큰 화두로 떠오르고 있다. 특히 저금리로 인해 은행이자의 대체물로 떠오르고 있는 부동산의 인기가 대단하다. 풍요로운 노후준비를 위한 부동산 자산관리법에 대해 알아본다.
취재 송혜란 기자 사진 서울신문 도움말 KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원 참고도서 <노후를 위해 집을 이용하라>(백원기 지음, 알키 출판)
100세·저금리 시대, 수익 부동산 인기 대단
노후 자산관리는 일반 재테크와 사뭇 다르다. 생존 재테크가 중요하기 때문이다. 무엇보다 안전한 자산쌓기가 우선이 되어야 한다. 첫째도 원금, 둘째도 원금, 셋째도 원금을 지켜야 한다. 국내에 내로라하는 재테크 전문가들이 다 모인 <2016 한경머니 로드쇼>에서 만난 KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 강연회에서 “노후 설계는 ‘생존 재테크’라는 생각을 가지고 접근해야 한다”며 “수익성보다 원금을 잃지 않는 전략이 필요하다”고 말했다.
“노후설계는 일반 직장인의 자산설계와 달라야 합니다. 자산관리 포트폴리오를 짤 때 원금을 지키는 것을 최우선으로 삼아야 해요.”
이에 박원갑 위원은 대부분의 사람이 안전한 고수익 투자 상품만을 찾는 현상에 대해 부정적인 견해를 내비쳤다.
“아직도 안전한 고수익 상품을 찾는 사람들이 많은데요. 안전하면서도 고수익을 낼 수 있는 상품은 없다는 현실을 받아들여야 합니다. 투자상품이 안전하다는 것은 변동성이 적다는 이야기이고, 고수익을 보장한다는 것은 그만큼 리스크가 크다는 뜻입니다. 안전성과 고수익을 동시에 충족할 ‘마법의 상품’은 없어요. 수익은 고통의 대가예요. 노후설계의 기본은 밤잠을 설치지 않을 투자를 하는 것입니다. 수익성보다 원금을 잃지 않는 전략이 필요해요.”
자신의 투자 성향부터 파악하기
노후 대비를 위한 자산 포트폴리오는 10년이 아닌 40~50년 뒤를 내다보고 짜야 한다. 10년마다 요동치는 금융시장에서 단기 수익률을 좇다가는 위기 때 재산을 모두 날릴 수 있기 때문이다. 그렇다면 현금은 어느 상품에 투자하는 것이 좋을까? 가장 먼저 그는 자신의 투자성향부터 파악하는 것이 중요하다고 강조했다.
“노후설계를 부동산과 금융자산 중 어디에 집중해야 할지를 정해야 합니다. 본인이 어떤 스타일인지 자신에 대해 알아야 해요. 충동적인 성향의 투자자라면 부동산 중심으로, 자아통제력과 인내심이 강한 투자자라면 주식과 같은 금융자산 위주의 포트폴리오를 짜는 게 좋습니다. 부동산과 달리 주식은 가격이 반 토막이 나도 그만큼 물타기 할 배짱이 필요해요.”
주식 투자 vs 부동산 투자
그리하여 박 위원이 추천하는 것은 결국 주식이 아닌 부동산 투자다. 앞으로 부동산은 과거처럼 가격 상승 폭이 크지 않아 꾸준히 현금을 창출할 가능성이 농후하기 때문이다. 주식의 경우는 어떨까? 현실적인 부동산투자법을 제시, 베스트셀러로 떠오른 <노후를 위해 집을 이용하라>의 백원기 저자는 투자 안정성 문제를 끄집어내었다.
“투자는 반드시 안정적으로 해야 합니다. 결코 원금을 잃어서는 안 돼요. 주식투자는 인간 심리를 감안할 때 돈을 잃기 쉬운 구조입니다. 만약 주식투자로 매년 투자금 대비 8% 이상의 배당을 받을 수 있다면 그 주식에 투자해도 좋습니다. 그러나 주식의 배당률은 기껏해야 3~4% 이하예요. 그것도 그 회사가 그때까지 존속해야만 가능한 일입니다.”
결론적으로 그도 주식보다 부동산 투자를 권했다.
“부동산은 주식보다 가격 하락에 강하며 가격이 크게 출렁이지 않아요. 소액으로 꾸준히 투자한다면 부동산이 주식보다 높은 수익을 가져올 것입니다.”
부동산의 위기?
그러나 항간에서는 곧 부동산 시장이 폭락할 것이라는 이야기가 흘러나오는데…. 향후 인구가 지속적으로 줄어들게 되면 부동산의 가치가 떨어질 것이라고 예측하는 사람들도 있다. 일본처럼 부동산이 폭락한다는 주장이다. 이는 숲을 보면서 나무는 보지 못해서 하는 말이라고 백원기 저자는 주장했다.
‘부동산 가격은 하락할 수 있지만, 모든 부동산이 그런 것은 아닙니다. 아무리 인구가 줄어들어도 서울과 경기지역의 인구는 줄지 않을 거예요. 결국 중요한 것은 인구의 감소가 아니라 사람들이 어디에서 살 것인가, 입니다. 어떤 상황에서든 인구가 늘어나는 지역은 반드시 있어요. 부동산 가격 폭락에도 견딜 수 있는 부동산에 투자하면 됩니다.’
박 위원은 설사 인구가 줄어들며 고령화 사회가 오더라도 이는 아주 먼 미래라고 덧붙였다. “어차피 모든 재테크는 최선이 아니라 차선으로 가져가야 합니다. 인구 외에도 주택 공급 과잉, 금리, 가계부채 등 고려해야 할 요소가 아주 많아요. 변수가 많은 미래는 단도직입적으로 예측할 수 없습니다. 어떠한 전망이든 오픈마인드로 받아들여야 해요.”
주택의 월세화와 노후생활
박 위원이 제시한 노후 대비 부동산 대책은 크게 세 가지로 요약된다. 첫째, 현재 소유하고 있는 대형 아파트에서 값싸고 작은 집으로 조금씩 다운사이징(downsizing) 해라. 둘째, 소유한 주택을 월세로 돌려라. 셋째, 무작정 로망에 사로잡혀 귀농·귀촌을 하지 말고, 귀농하더라도 도심에 있는 부동산은 그냥 두고 가라. 특히 두 번째 대목인 주택의 월세화에 주목할 필요가 있다.
“무엇보다 중요한 것은 부동산을 현금 흐름 확보 수단으로 활용하는 것입니다. 부동산이 월급이라는 생각을 가져야 해요. 급속히 진행 중인 주택 월세화는 젊은 층에게는 악몽이지만 노년층에게는 기회입니다. 행복을 한 번에 받지 말고, 월세로 12번에 나눠 받는다는 생각이 필요합니다. 일본의 부동산 버블 붕괴에서 마지막으로 살아남은 생존자도 임대수익업자였어요.”
이어 그는 올해 부동산 시장의 키워드로 ‘반(半)전세’를 꼽았다.
“지금 주택시장에선 집주인은 월세를 받으려 하고, 세입자는 ‘깡통전세’(주택 매매가가 전세보증금보다 낮은 상황)에 대한 우려가 큽니다. 서로 다른 이해관계의 절충점으로 반전세 수요가 늘어날 것입니다.”
안정적인 임대수익 부동산의 조건
제아무리 부동산이 주식보다 안정적이라고 해도 모든 곳이 그럴 수는 없는 법. 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 부동산의 조건에 대해서도 숙지할 필요가 있다. 이에 대해 백원기 저자는 ‘사람들이 어디에 살고 싶어 하는지를 잘 살펴보는 것이 중요하다’고 조언했다. 특히 고령화 사회에서는 노인들이 어떤 집을 선호할지부터 고려해보아야 한다.
‘첫째, 도심에 위치한 주택이어야 합니다. 가까이에 병원이 있어야 하고 각종 편의시설을 이용할 수 있어야 하니까요. 둘째, 생활비를 줄이는 차원에서 매달 유지비용이 적게 드는 소형주택의 수요가 많아질 것입니다.’
참고로, 관리비와 유지비용이 많이 드는 주택의 순서는 다음과 같다. 주상복합아파트> 타운 하우스> 대형 아파트> 소형 아파트> 원룸 오피스텔> 빌라.
‘마지막으로 지하철 역세권에 위치한 주택의 선호도가 높아질 거예요. 노인들에게 있어 지하철은 편하고 안전한 데다 요금이 무료라는 점에서 최고의 교통수단입니다. 따라서 노인들은 어디에서 누구를 만나든 어느 지하철역 몇 번 출구를 약속 장소로 잡을 겁니다.’
종합적으로 그는 소형아파트와 빌라에 투자하라고 권했다. 역세권이라면 금상첨화다. 다만 원룸 오피스텔은 내재가치가 낮아 투자처로서 적합하지 않다고 그는 설명했다.
노후 대비 부동산 대책
여기서 더 나아가 백원기 저자는 지금 당장 모아둔 종잣돈도 없고 투자할 여력도 없는데다 그저 집 한 채 가진 것이 전부인 사람들을 위해 마지막으로 ‘노후를 위해 부동산을 이용하는 방법’에 대해 친절하게 안내했다.
1. 서울 아파트 팔고 경기도 상가주택 살기
강남과 분당에 살던 이들이 아파트를 팔고 동탄 2신도시와 같은 경기도에 땅을 사 상가주택을 짓는 것이다. 현재 자신이 거주하고 있는 아파트 가격이 10억원이 넘는다고 해도 팔지 않는 이상 경제적으로는 큰 도움이 되지 않는다. 그 아파트를 팔아 대지 70~80평을 산 후 3~4층짜리 상가 주택을 지어보자. 1~3층은 모두 식당이나 카페 등의 상가로 세를 준 후 맨 위층 전체는 주인이 사용한다. 중요한 것은 주거가 충족되는 것은 물론, 그 상가주택에서 나오는 3~5가구나 상가의 월세를 생활비로 쓸 수 있다는 것이다. 3층 상가주택의 경우 자신이 거주하면서도 대략 월 340만원의 월세수익을 거둘 수 있다는 이야기다. 지어진 상가주택은 급매로 8~9억원 대에도 나온다.(물론 월세나 매매가는 상가주택의 위치와 규모에 따라 다를 수 있다.) 이러한 방식을 택한다면 서울보다 공기 좋은 곳에서 생활할 수 있으며, 필요 시 인근에 지하철이나 광역 급행버스가 있을 경우 서울까지도 쉽게 오갈 수 있다는 장점도 있다.
2. 서울 아파트 세놓고 외국에서 살기
만약 노후에 좀 더 여유롭게 살고 싶다면 서울의 아파트에 세를 놓고 그 임대 보증금으로 외국에서 생활하는 것도 방법이 될 수 있다. 같은 액수의 돈이라도 후진국에서는 돈의 가치가 올라가므로 우리나라에서보다 여유롭고 풍족하게 생활할 수 있다.
3. 대도시 아파트 세놓고 지방에서 살기
만약 후진국이 싫다면 우리나라 지방에서 사는 것도 좋은 방법이다. 같은 한국이기 때문에 가족이나 친척과도 쉽게 만날 수 있다. 또, 지방 소도시에서 생활하면 서울이나 대도시에서처럼 많은 생활비가 필요하지 않다.
4. 전원주택 지어서 살기
전원주택을 짓고 싶다면, 1채를 멋지게 짓기보다 여러 채로 나눠 짓는 방식을 추천한다. 방 1개와 작은 주방, 화장실을 갖춘 집을 몇 채 만들어서 멀리서 보면 집 1채처럼 보여도 실제로는 다세대나 다가구 주택이다. 이렇게 하면 공사비는 약간 더 들겠지만 펜션으로 활용해 이용료를 받을 수 있다는 장점이 있다. 본인이 쓰는 공간도 필요에 따라 늘리거나 줄일 수 있으니 주거와 노후 생활비까지 모두 해결할 수 있다.
