부동산 시장이 불황일수록 오히려 호황을 누리는 시장이 있다. 바로 NPL(부실채권) 시장이다. 하지만 아직 일반인들에게는 낯선 NPL 투자. 그 투자방법도 유의점에 대해 알아본다.
글_ 권지혜 기자 사진_ 서울신문
NPL은 Non Performing Loan의 약자로 부실채권이라는 뜻을 지니고 있다. NPL이 최근 효율적인 부동산 재테크방법으로 주목받고 있다. 금융산업의 규모가 커지고 경기가 침체하면서 NPL 시장은 오히려 호황을 누리고 있다. 이미 강남의 자산가들을 중심으로 쏠쏠한 수익을 안겨주며 투자처로 급부상한 지 오래다.
NPL, 왜 떠오르나?
금융감독원의 ‘2015년 말 국내 은행의 부실채권 현황(잠정)’ 자료에 따르면, 2015년 말 기준 국내 은행의 부실채권은 28조 5,000억 원으로 2014년 24조 2,000억 원보다 4조 3,000억 원 늘어난 수치다. 은행들이 2011년 국제회계기준(IFRS) 도입으로 자기자본비율 8% 이상을 지켜 올해도 NPL을 대거 매각할 것으로 보인다. 이러한 부실채권의 증가는 기업 부실과 경기 부진의 영향이 크다고 분석한다.
기업여신 부실이 26조 4,000억 원으로 전체 부실채권의 92.6%를 차지하고 있으며, 가계 여신 1조 9,000억과 신용카드 채권 1,000억 원이 뒤를 이었다. 신규 발생 부실채권도 26조 5,000억 원으로 전년 대비 2조 9,000억 원 증가했다.
NPL이 늘면서 매각 규모도 증가했다. 지난해 은행권의 NPL 매각 규모는 5조 3,000억 원으로 1년 새 3,000억 원 늘어났다.
NPL은 은행 등 금융권이 3개월 이상 원금이나 이자 연체가 진행된 부실대출을 뜻한다. 금융권은 채무자에게 대출해주고 대출이 부실화할 경우를 대비해 담보부동산에 근저당권을 설정하는데, 금융권은 이 저당권을 유통화해서 현금화해야 한다. 자산유동화회사에 대출 원금의 70~80% 가격으로 팔아넘긴다. 개인 투자자들은 이들 업체에서 NPL을 구매해 팔거나 이후 담보가 경매로 제삼자에게 낙찰되면 배당금을 받을 수 있다. 일반인들은 은행에서 매각된 NPL에 투자하게 되니 그만큼 투자할 물건이 많아졌다는 의미다.
국내에서 처음 부실채권이 매각된 1990년대 후반만 해도 부실채권이란 개념 자체가 생소했다. 당시의 분위기와 투자수준을 고려할 때 20여 년 만에 비약적으로 발전한 것이다. 부실채권 전문 투자회사와 운용사, 저축은행, 외국계 투자자 등 다양한 투자자들이 생겨났다.
NPL 부실채권의 규모가 커짐에 따라 NPL을 새로운 재테크 수단으로 선택하는 이들도 많아지고 있다. 부동산·경매 전문가들은 최근 부동산 시장이 공급과잉으로 불황이 예고되면서 올 상반기가 NPL 투자의 적기라고 밝혔다.
NPL 투자방법과 유의점
NPL은 물적 담보가 있는 담보부 부실채권과 담보가 없는 무담보부 채권이 있다. 물적 담보는 부동산·신용증서·건설 중기·항공기·선박 등이고 무담보부 채권은 카드대금·휴대전화 및 통신비 미납금·외상값 등이다. 한 전문가는 “담보가 없다는 것은 그만큼 위험률이 높다는 걸 의미하기 때문에 담보부채권이 더 안전하다”며, “NPL의 장점이 많지만 투자하려는 물건이 있으면 꼭 현장 답사하고 물건의 가치분석, 권리분석, 임차인분석, 선수위채권 분석을 해야 한다”고 조언한다.
NPL로 수익 내는 방법으로는 세 가지 정도가 있다.
첫 번째는 아파트가 경매에서 낙찰되면 법원으로부터 채권액을 받는 배당이다. 이 경우 아파트가 채권액에 상응하는 가격에 낙찰되는지가 관건이다. 특히 최근에는 아파트의 평균 낙찰가율이 높아져 배당을 챙기기 유리한 상황이 되었다. 또한, 배당금 수령·투자 기간이 짧고 현금화가 편리하다.
두 번째는 직접 낙찰을 받는 것이다. 효율적인 방법이지만, 이 경우에는 낙찰가격을 미리 추정해 이에 합당한 가격으로 채권을 매입해야 이익을 창출할 수 있다. 그러므로 직접 낙찰을 받기 위해선 부동산 가격의 흐름을 잘 읽는 것이 중요하다. 담보부 NPL 투자는 부동산 가격의 상승·하락 변수에 따라 경매낙찰 예상가격을 예측해 그것보다 저렴하게 사오면 수익을 낼 수 있다. 이를 위해선 부동산의 권리분석이 필수다.
세 번째는 재매각이다. 재매각은 NPL로 나온 물건의 경매시간을 기회비용으로 삼는다. 보통 NPL로 나온 물건이 경매까지 6개월이 걸리는 것을 고려하면 이 시간에 직접 구매자를 찾아 재매각해야 더 높은 금액을 받을 수 있다.
NPL 투자 시 주의할 점은 법원 사이트에서 매각물건을 확인하고 NPL 운용회사의 안정성을 살펴보는 것이다. 가짜 자산관리업체들이 NPL 투자를 대행하면서 투자자들의 피해가 속출하고 있기 때문이다.
현행법상 NPL은 개인이 매입할 수 없게 되어 있어 은행에서 NPL을 매입하는 자산유동화회사를 거쳐야 한다. 따라서 개인투자자는 경매정보사이트에 매각을 의뢰한 매각 담당자나 등기부에 기재된 유동화 회사와 협의해 거래할 수 있다. 또한, 금융감독원 전자공시시스템 다트(DART)에서는 NPL 매물을 운용하는 유동화 회사의 담당자가 공시되어 있어 채권이 어느 은행에서 유동화된 것인지, 담당자는 금융사 관계자인지 브로커인지 직접 확인할 수 있다.
