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채무가 있는 부동산의 증여세 계산법
채무가 있는 부동산의 증여세 계산법
  • 송혜란
  • 승인 2016.05.27 15:54
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채무가 있는 부동산을 증여받은 경우 증여세는 어떻게 계산될까? 부동산에 있는 채무를 수증자가 부담하기로 했을 땐 부담부증여로 인정되어 과세 받을 수 있다고 하는데…. 부담부증여는 무엇이며, 그 기준과 자격은 어떻게 되는지 살펴보자.

강병섭 세무사(세무법인 한맥 구리교문지점)

채무가 담보된 부동산을 증여받은 경우 그 채무를 수증자가 부담하기로 했을 때 증여재산가액에서 채무액을 공제한 가액은 증여세 과세가액이며, 이를 부담부증여라고 한다.
이때 증여계약서 상 채무인수 내용의 기재는 필수 요건이 아니다. 즉, 약정서 등에 채무인수 내용을 기재하지 않아도 사실상 자녀가 부모의 채무를 인수한 사실이 확인되면 그 채무액을 증여재산가액에서 차감해 증여세를 계산한다. 수증자가 증여자의 채무를 인수했는지의 여부는 채무자의 명의를 변경했는지 여부와도 관계가 없다. 재산을 증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 등 실질 내용에 따라 판단하기 때문이다. 일반적으로 실제 채무자 여부를 판단할 때 대출금의 경우 이자를 지급하는 자가 누구인지를 그 기준으로 하고 있으며, 임대보증금의 경우 월세 수령자를 중요한 기준으로 삼는다. 대출금 및 임대보증금을 상환한 자가 수증자라면 채무인수의 입증이 확실하다고 볼 수 있다.
수증자가 인수한 채무액이 증여재산가액을 초과하는 경우(역증여)도 있을 수 있는데, 이때 초과하는 금액에 대해 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 본다. 예를 들어 어머니의 부동산 가액 5억 원을 아들이 증여받으면서 담보된 채무 6억 원도 함께 인수했다면 1억 원은 아들이 어머니에게 증여한 것이 된다. 즉, 채무액에 상당하는 부분은 양도로 보아 양도세가 과세된다.
예를 들어 아버지의 6억 원짜리 부동산에 은행 대출금 3억 원이 있는 자산을 자식이 증여받았을 때 발생되는 세금을 계산해 보자. 대출금이 없다면 6억 원에 대한 증여세 1억5백만 원을 납부해야 하지만, 부담부증여 시 은행 채무액 3억 원을 차감해 나머지 3억 원에 대한 증여세 4천만 원만 납부하면 된다. 이 경우 자식이 인수한 채무 3억 원에 대해서는 아버지가 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 아버지가 이 부동산을 취득할 때 4억 원이었다면 아버지의 채무인 3억 원이 양도가액이 되고, 취득가액은 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율로 안분계산(3억 원÷6억 원=50%)해 2억 원(취득가액 4억 원의 50%)을 차감한 1억 원의 양도소득에 대해 양도소득세를 신고·납부하면 된다. 이때 1세대1주택에 해당되는 주택을 증여했다면 채무액 3억 원에 대한 양도소득은 비과세된다.
단, 증여자가 증여일 직전에 대출받은 은행 채무를 인수한 경우 증여자의 은행 채무에 대해 사용처를 객관적으로 입증하지 못할 때는 정상적인 부담부채무로 보지 않아 재산가액 전액에 대해 증여세를 부과한다.
한편, 증여자의 채무를 수증가가 인수한 경우 수증자가 변제 능력이 있어야 한다. 예를 들어 증여받을 당시 15세의 학생이 채무가 있는 부동산을 증여받은 후 이자를 변제할 능력이 없고, 금융자산이나 임대 수입 등 다른 소득에 의한 수입도 확인되지 않으면 부담부증여로 인정해 주지 않는다.

 











강병섭 세무사
세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사. 조세의 날 성실납세자 재정경제부 장관 표창. 국세청 모범세무사 지정. 국세청 혁신위원회 위원 역임. 조세일보 선정 명품세무사.


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