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착한부동산연구소 남관현 소장 "내 집 마련은 되도록 빨리하는 것이 좋다”
착한부동산연구소 남관현 소장 "내 집 마련은 되도록 빨리하는 것이 좋다”
  • 송혜란
  • 승인 2016.05.27 16:02
  • 댓글 0
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요즈음 부동산 시장에서 가장 많이 등장하는 키워드가 ‘미친 전세’일 만큼 전세난이 갈수록 심화되고 있다. 치솟는 전셋값에 지쳐 아예 집을 살까 고민도 되지만, 연일 부동산 폭락 소식이 전파를 타니 결정 또한 쉽지 않다. TV나 잡지, 신문에서 관련 분야 뉴스를 찾아보아도 엄청난 정보량에 확신이 들기는커녕 머리만 아플 뿐이다. 과연 지금 집을 사도 괜찮은 것일까? 착한부동산연구소 남관현 소장에게 그 답을 구해 보자.

취재 송혜란 기자 | 사진 서울신문

남관현 소장은 20년 넘게 부동산 필드에서 활동하며 부동산 경제에 상당한 식견을 갖춘 자타공인 부동산 전문가다. 현재 온-오프라인 부동산 실무 및 재테크 교육 전문 기업인 랜드프로에서 쉬운 부동산 투자법과 부자가 될 수 있는 기술을 강의하는 전임교수로 있다. 부동산 카페(네이버) ‘부사모(부동산을 사랑하는 모임)’ 운영자인 그는 서울경제TV와 아시아경제TV, 매일경제TV 등에서 부동산 방송 패널로도 맹활약 중이다. 최근에는 저서 <누가 뭐라든 집을 사라>를 펴낸 바 있다.
집을 살까? 말까? 이에 대해 남 소장은 “누가 뭐라든 집을 사라”고 명쾌한 답을 내놓았다. 이렇게까지 그가 확신하는 근거는 무엇일까? 요즈음 뉴스를 보면 많은 전문가가 인구절벽이나 생산가능인구가 2018년에 점을 찍고 감소하므로 더 이상 주택 가격이 오르지 않을 것이라고 이야기하는데…. 이 외에도 우리나라 주택 가격이 너무 높고, 가계대출 부담이 가중되는 시점에서 일본처럼 부동산 장기 침체기로 돌입할 것이라는 예측도 난무한다.
“이러한 의견에 저도 공감합니다. 하지만 전부 다 공감하진 않아요. 2018년이 되면 인구절벽이 올 것이라고 하는데, 통계청이 2006년 발표한 자료에는 2020년 총인구가 정점을 찍고 감소할 것이라고 되어 있어요. 2011년 자료에는 그 기준이 2030년이고요. 현 전문가들이 대부분 2006년 통계 자료를 활용해 이야기하는 겁니다. 2015년 인구 총조사 결과는 올 말에 나와요. 정확한 인구 통계 자료 또한 이때 제대로 알 수 있겠지요.”
한마디로 전문가뿐 아니라 많은 사람이 모두 잘못된 통계를 믿고 있다는 말이다. 
그렇다면 우리나라 주택 가격이 이미 오를 대로 올라 더 이상 상승할 수 없다는 주장은 또 어떻게 반박할 수 있을까?
“집값이 너무 높다는 이야기는 20년 전부터 나왔어요. 10년 전에도 그랬고요. 한 예로, 1980년에 대치동 은마아파트 분양 가격은 2,000만 원이었습니다. 한창 재건축 바람이 불었던 2000년 말에는 무려 10억 원을 넘어섰어요. 2010년 이후 금융 위기로 좀처럼 부동산 경기가 살아나지 않을 것이라고 했지만, 대구와 부산, 청주 등의 지방은 오히려 아파트 가격이 오르기도 했습니다. 결국 집값은 계속 쭉 상승할 거예요. 내 집 마련을 되도록 빨리하는 것이 좋습니다.”

진짜 집을 사야 하는 이유

내 집 마련을 되도록 ‘빨리’하는 것이 좋다. 여기에 진짜 집을 사야 하는 이유가 숨어 있다. 내 집 마련이 주는 심리적인 안정감은 물론, 내 집 마련은 자산가치 상승의 기회가 될 수 있다. 특히 전세를 고집하는 사람과 내 집을 마련한 사람과의 자산가치 변동에는 어마어마한 차이가 있다.
“4년 전, 직장인인 40세 동갑내기 친구 두 분이 공덕역 인근에 아파트를 장만하고 싶다고 문의해 온 적이 있어요. 한분은 전세를 고집했고, 다른 한분은 내 집 마련을 하고 싶어 했지요. 결국 내 집 마련을 하신 분의 현재 아파트 가격이 매입 당시보다 약 2억 원이나 올랐습니다. 엄청난 자산 상승의 기회를 잡은 거죠.”
되도록 집을 빨리 사는 게 좋은 이유는 하나 더 있다. 40세에 내 집을 마련한 사람과 아닌 사람은 80세가 되었을 때 자산 관점에서 큰 차이가 나기 때문이다. 그것도 약 8억 원이나!
“아파트 공시가격은 정부가 결정하거든요. 통상적으로 매년 1.5~3% 정도 상향시켜 주지요. 물가상승률을 감안해서 그래요. 8억 원의 차이는 물가상승률 반영분을 40년 동안 복리로 계산해서 나온 겁니다. 내 집 마련은 노후 대비에도 효과적이에요. 은퇴 후 생활비가 모자랄 때 주택연금으로 충당할 수 있으니까요.”

좋은 부동산을 고르는 기준

물론 남 소장의 이야기가 모든 부동산에 해당되는 것은 아니다.
“집값은 오르되, 차별적으로 상승합니다. 즉, 시장이 아무리 흔들려도 끄떡없이 상승세를 달릴 부동산을 사야 해요.”
그렇지만 일반인들이 이를 판단할 수 있는 안목이 그리 높지 않은데…. 이에 그는 주택을 볼 때 반드시 고려해야 할 조건에 대해 공유했다. 투자 가치가 있는 부동산을 선택하는 기준은 크게 세 가지로 요약된다. 제1 조건은 ‘역세권+수(水)+휴(休)’이다.
“서울과 수도권, 광역시의 경우 지하철 및 전철 역사에서 반경 500m 이내, 그리고 하천이나 강이 흐르는 곳, 공원이나 산 및 문화 시설이 있는 곳, 이렇게 세 개가 모두 있다면 아주 좋은 지역입니다. 최소한 2개 이상의 조건이 맞는 지역을 고르는 것이 중요해요.”
제2 조건은 매매가와 전세가 차이가 거의 없는 곳이어야 한다.
“전세가율이 높다는 것은 주택 수요가 많다는 뜻이에요. 언제든지 매매 수요로 전환이 가능한 지역이라는 겁니다. 이런 지역은 주택 가격 오름세가 지속될 수 있는 곳이기도 해요.”
마지막 제3 조건은 고용창출 효과가 톡톡한 곳을 말한다.
“고용창출 효과란 인근에 산업단지 및 대기업 등이 있는 곳을 가리킵니다. 근로자가 많이 생기게 될 곳이지요. 근로자들은 직장과 가까운 곳에 있는 주택을 선택하기 마련이잖아요. 수요가 많으면 주택 가격도 올라가겠죠.”
이 3가지 조건 중 제1 조건은 필수이며, 나머지 조건 중 하나라도 갖춘 곳이 좋다고 그는 덧붙였다.

나만의 기준 만들기

그러나 사람마다 각기 상황이 다른데, 자신의 기준에 맞는 적합한 장소와 가격의 집을 사는 것도 중요하지 않을까?
“맞습니다. 자신이 처해 있는 여러 가지 상황을 고려해 최적의 장소와 금액을 선택할 ‘나만의 기준’도 있어야 합니다.”
가장 먼저 가족 구성원을 파악해야 한다고 그는 강조했다. 가족 구성원은 신혼부부부터 2자녀 부부, 한부모 가정, 부모님을 모시는 가정 등 다양하다. 예를 들어 가족 구성원이 총 4명, 부부와 아들, 딸이 있는 경우 자녀들이 초등학교 고학년이나 중학교에 다니기 시작하면 각자 방을 따로 주는 것이 좋다. 이때 방은 최소한 3개가 필요하며, 부부가 서재를 갖고자 한다면 필요한 방은 4개까지 늘어날 수 있다. 지역은 남편의 직장과의 거리와 자녀들의 학교 선택 등에 따라 최적의 장소로 골라야 한다. 수중에 있는 돈은 3억 원, 여기에 대출 2억 원의 이자를 감당할 수 있고 치자. 서울의 경우 강남 지역에서 방 4개 아파트의 경우 5억 원으로 매입할 수 있는 지역은 거의 없다고 보아야 한다. 그런데 아빠의 직장이 강남 근처라면 결국 2호선이나 9호선 라인 중 서울의 서남부 쪽을 찾아야 한다. 그중 자녀들을 위한 좋은 학교가 있는 곳의 부동산을 선택하면 된다.
“이렇듯 가족 구성원이 어떻게 되어 있느냐와 대출 금액을 감당할 수 있는 수준 등 나만의 기준을 확실히 세워 놓고 내 집을 마련하는 것이 좋습니다.”

본격적인 내 집 마련을 위한 가이드라인 세우기
나만의 부동산 기준을 만드는 요건

1. 맞벌이 부부지만 자식이 없는 경우 교통 환경이 좋은 곳을 최적지로 잡는다. 만약 한 명이 자가용으로 출근하고, 나머지 한 명은 대중교통을 이용한다면 자가용으로 출근하는 사람이 가장 좋은 교통 노선이 무엇인지 체크해야 한다. 고속도로, 순환도로 등 자동차 전용도로가 있다면 직장까지의 거리와 시간을 최소화할 수 있다. 대중교통을 이용하는 한 명은 출퇴근이 가능한 버스 노선이나 전철 노선이 있는지 확인하도록.
2. 신혼부부 역시 교통 환경을 우선으로 고려해야 한다. 맞벌이라면 직장 두 곳의 중간 지점이 좋고, 외벌이라면 아내와 문화생활 및 여가를 함께할 수 있는 곳이 좋다. 아무래도 이러한 곳은 대부분 역세권에 위치해 있으므로 인근에 소형 아파트나 빌라 등으로 내 집 마련을 하도록 하자. 역세권은 빌라라도 가격이 거의 내려가지 않는다.
3. 부모님을 모시고 사는 경우 반드시 버스정류장이나 지하철역 등에서 너무 멀리 떨어진 곳은 피해야 한다. 아파트 단지 내에 경로당 등의 노인 시설이 있는지 살펴보도록 하자. 여기에 자녀까지 있다면 넓은 평수가 필요하다. 큰집은 비싸므로 도심 외곽을 고려하는 것은 괜찮지만, 아무리 싸도 교통이 편리하지 않은 곳은 금물이다.
*출처 <누가 뭐라든 집을 사라>

부동산 투자도 공부가 필요하다

투자 가치가 있는 부동산을 선택하는 기준, 또 자신만의 기준을 세웠지만 실전에서는 여전히 갈피를 못 잡는 이라면 좀 더 큰 흐름에서의 공부가 필요하다. 실제로 아직 주변에는 누군가의 말만 믿고, 혹은 분양 광고만 보고 덜컥 부동산을 사는 이들이 많다. 장밋빛으로 덧칠된, 삐끗하면 낭떠러지인 위험한 재테크가 성행하는 이유다.
“제대로 된 부동산 지식을 쌓아 실패하지 않는 부동산 투자의 넓고 깊은 지식을 내 것으로 만들 필요가 있어요. 몇 억 원이 오가는 상황에서 공부를 안 할 수는 없지요.”
부동산 공부를 하기로 마음만 먹었다면 방법은 여러 가지가 있다. 무엇보다 부동산 공부는 부동산 용어 익히기부터 시작해야 한다. TV 뉴스나 신문, 책을 보다가 모르는 부동산 용어가 나오면 인터넷에 검색해 쉽게 해설을 찾아볼 수 있다. 부동산 등기사항전부증명서(과거 등기부등본)와 건축물대장, 토지대장 등 공적인 장부를 보는 법도 알아야 한다. 내 집은 부동산 상품 중 주택 분야에 속하기 때문에 단독주택(단독주택, 다가구주택, 다중주택), 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립주택) 등을 구분해야 한다.
그다음은 최근 부동산 흐름 파악하기다. 이러한 흐름은 뉴스를 보면 대략 잡힌다. 새롭게 알게 된 정보는 따로 정리하는 습관을 기르자. 나만의 카페나 블로그 등을 만들어 스크랩하는 것도 좋은 방법이다.
이후 아파트 가격을 제대로 알고 싶다면 부동산 정보 사이트가 딱이다.
“부동산114는 아파트 가격지수를 비롯해 전국의 아파트를 지역별로 분석할 수 있어 아파트로 내 집을 마련하는 분들에게 꼭 필요한 사이트입니다. 이 외 한국감정원 사이트에서도 아파트, 다세대 등 주택에 관한 여러 가지 정보를 얻을 수 있어요. 부동산에 관한 정보만 잘 알아도 이미 부동산 공부를 반쯤 한 것으로 보아야 합니다. 부동산 정보는 가격 결정 요인과 지역 요인, 주택 가격의 흐름, 부동산 경기 흐름 등 다양한 정보를 가지고 있으니까요.”
좀 더 큰 범위에서 부동산을 바라보고 싶다면 가장 쉬운 방법이 부동산 관련 행정계획을 눈여겨보는 것이다. 국가나 지자체는 도로나 철도 등 교통계획, 도시 발전을 계획적으로 하기 위한 공간구조 전략, 생활권 및 인구 배분 계획 등 부동산에 관련된 여러 가지 내용을 담은 행정을 계획한다.
“행정계획은 미래가치를 담고 있어요. 예를 들어 2030서울도시기본 계획에는 2030년 서울의 미래 발전상을 여러 분야에 걸쳐 제시하고 있지요. 이중 상당 부분이 부동산과 관련된 내용입니다. 행정계획만 잘 알아도 부동산 투자를 제대로 할 수 있어요. 그 이후에는 발품을 팔아야 합니다. 부동산 투자를 제대로 하는 분들은 많은 발품을 팔아서 조금이라도 싸게 매입하거나 같은 지역이라도 입지가 좋은 부동산 물건을 곧잘 찾아내니까요.”


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