주택을 임대할 때 월세를 받는 경우와 보증금을 받는 경우 주택 수의 기준이 서로 다르다. 이에 따라 달라지는 세금 문제에 대해 알아보자.
글 강병섭 세무사(세무법인 한맥 구리교문지점)
월세를 받는 경우에는 2주택 이상 소유자와 1주택이지만, 고가주택(기준시가 9억 원 초과)인 경우 종합소득세에 해당된다. 보증금만 받고 임대한 경우에는 3주택 이상 소유자로서 보증금 합계 3억 원 초과분의 60%에 대해 정기예금 이자율(2016년 현재 정기예금 이자율 2.5%)을 곱해 과세한다. 예를 들어 보증금 12억 원에 임대를 했을 경우 임대소득은 [(12억 원-3억 원)×60%×2.5%=13,500,000원]이다. 즉, 종합소득세 과세 기준이 되는 수입 금액이 13,500,000원이 되는 것이다. 여기서 주택 수는 부부 합해 3주택을 계산하며, 국민주택으로서 기준시가 3억 원 이하의 주택은 주택 수 산정에서 제외하는데 이는 2016년까지만 한시 적용된다. 그러나 3억 원 초과분의 계산 및 소득 금액의 계산은 각각 개인별 기준을 적용하면 된다. 한편 기준시가 3억 원 이하의 국민주택은 3주택의 계산에서 제외되므로, 다른 주택이 3주택 이상이어서 보증금이 과세 대상이라 하더라도 3억 원 이하 국민주택은 보증금 계산에서도 제외하면 된다.
비과세 주택임대소득을 계산할 때는 국외에 소재하는 주택도 주택 수 계산에 포함해야 하며, 고가주택은 국외 주택에 대해서도 적용한다. 금융소득종합과세, 종합부동산세의 과세표준 계산과 달리, 주택임대소득 계산 시 주택 수의 계산은 본인과 배우자의 주택을 합해 계산한다. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다. 임대와 관련된 관리비 등 공과금의 경우, 사업자가 부동산을 임대하고 임대료 외에 유지비나 관리비 명목으로 지급받는 금액이 있을 경우 전기료, 수도료 등의 납부를 대행하는 공공요금을 제외하고 청소비, 난방비, 경비원의 인건비, 수선수리비 등은 용역의 공급에 해당하므로 부가가치세 과세 대상에 해당되며, 소득세법상 수입금액에도 산입해야 한다. 또한, 건물 주인이 부담해야 하는 재산세 등 공과금을 세입자가 납부했을 때 이는 부가가치세 과세 대상이며, 소득세법상 총수입 금액 산입 대상이다. 즉, 건물 주인은 세입자가 납부한 건물 주인의 재산세를 총수입 금액에 가산하고, 재산세를 제세공과금으로 비용 처리하면 된다.
주택임대소득 총수입 금액이 2천만 원 이하인 경우에는 2016년까지 비과세한다. 즉, 인별 2천만 원 기준이므로 부부가 각각 2천만 원이라면 부부 각각 비과세된다. 비과세 대상이 아닌 주택임대소득이라 하더라도 수입 금액 기준으로 2천만 원 이하의 임대소득은 종합소득세를 2016년까지 비과세한다. 이때 국민주택 여부, 고가주택 여부 등은 상관없으며, 수입 금액 2천만 원을 1원이라도 초과하는 경우에는 전액 과세 대상이 되므로 주의해야 한다. 2017년부터는 2천만 원 이하는 분리과세 선택을 할 수 있다. 즉, 연간 월세 수입이 2천만 원이라면 [(2천만 원×40%-400만 원)×단일세율14%=560,000원]이다. 즉, 56만 원의 소득세가 해당된다. 위 산식 중 400만 원 공제는 주택임대소득을 제외한 타 소득이 2천만 원 이하인 경우에만 적용하며, 만약 분리과세가 아닌 합산과세가 유리한 경우에는 합산과세를 선택할 수 있다. 한편 사업소득에서 발생한 결손금은 다른 종합소득에서 공제가 가능하지만, 부동산임대소득에서 발생한 결손금은 부동산임대소득에서만 공제가 가능한데, 주택임대소득에서 발생한 결손금은 2014년 귀속분부터 다른 종합소득에서도 공제가 가능하다. 또한 주택임대소득 총수입 금액 2천만 원 이하는 사업자 등록 의무가 없으므로 사업자 등록을 할 필요가 없다.
강병섭 세무사
세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사. 조세의 날 성실납세자 재정경제부 장관 표창. 국세청 모범세무사 지정. 국세청 혁신위원회 위원 역임. 조세일보 선정 명품세무사.
