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수익형 부동산 전성시대, 어디에 어떻게 투자할까?
수익형 부동산 전성시대, 어디에 어떻게 투자할까?
  • 송혜란
  • 승인 2016.07.27 11:02
  • 댓글 0
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부동산 경제
 

저금리가 수익형 부동산에 대한 관심과 인기를 견인하고 있다. 과거에는 은퇴자를 중심으로 수익형 부동산에 대한 관심이 높았다면, 최근에는 30~40대도 임대사업 대열에 뛰어드는 추세다. 상가와 오피스텔이 전통적으로 관심이 있는 수익형 상품이라면, 외국인 임대사업은 최근에 고수익 임대사업으로 떠오르는 라이징 상품이라고 할 수 있다. 수익형 부동산 전성시대, 그 투자법에 대해 알아본다.

취재 송혜란 기자 사진 서울신문 참고자료 부동산114 제공

지난 6월 9일 한국은행이 1년 만에 기준금리를 연 1.50%에서 1.25%로 0.25%포인트 더 내렸다. 이는 사상 최저 수준이다. 0.25%포인트의 인하 폭을 고려하면 현재 연 1%대 초·중반까지 떨어진 은행권 정기예금 상당수가 연 0%대로 떨어질 전망이다.
이번 기준금리 인하는 부동산 시장에 긍정적 영향을 미칠 것이란 의견이 지배적이다. 재고 주택 매매시장에 미치는 영향은 크지 않겠지만, 신규 분양 아파트나 수익형 부동산 시장으로의 쏠림 현상은 가속화될 전망이다.

수익률 떨어져도 ‘오피스텔’이 인기

다세대주택, 상가 등 대표적인 수익형 부동산 상품 가운데 최근 가장 주목받고 있는 상품은 바로 ‘오피스텔’이다.
부동산114에 따르면, 올 상반기 오피스텔 매매가격은 0.29% 상승했다. 서울 오피스텔의 경우 3.3㎡당 평균 매매가격이 2002년 이후 처음으로 1,000만 원대에 진입했다. 하지만 2016년 1분기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.64%를 나타내며 하락 추세가 이어지고 있다. 수도권 임대수익률은 서울 5.28%, 경기 5.62%, 인천 6.31%를 나타내며 전 분기 대비 하락했다. 임대수익률 하락에도 불구하고 아직 수익형 부동산에 대한 인식은 긍정적인 편이다.
이러한 오피스텔의 인기를 두고 업계에서는 “오피스텔 공급이 늘어나면서 수익률이 예전에 비해 낮아지긴 했지만, 은행 예·적금 금리에 비하면 상당히 높은 수준이기 때문에 분양가, 생활 인프라, 배후 수요 등을 고려한 투자에 나선다면 사실상 제로금리시대에 더욱 안정적인 수익을 누릴 수 있다”고 분석한다. 여전히 유동자금을 활용할 만한 투자 상품으로서의 가치가 존재해 투자자들의 발길이 모이고 있기 때문이다. 오피스텔 공급 역시 지난해 6만여 실 이상 분양된 것에 이어 올 상반기에도 2만3,000여 실의 공급량을 보였다.

새롭게 떠오르는 수익형 부동산 상품
‘스마트 오피스’

한편 상가투자나 오피스텔로 국한되던 수익형 부동산 시장에 새로운 상품이 등장했다. 바로 ‘스마트 오피스’다. 스마트 오피스는 새롭게 등장한 부동산 투자 상품이라 사례가 많지는 않지만, 지난 2014년 하반기부터 꾸준하게 시장이 개척되고 있다. 스마트 하우스라고도 불리며, 이미 완공된 건물의 일부 또는 전체 층의 리모델링을 통해 주거와 업무가 동시에 가능한 형태로 공급되는 초소형 다목적 공간이다. 타 상품 대비 적은 투자금으로 안정적인 임대 수익을 노릴 수 있으며, 리모델링을 통한 상품이므로 공사 기간이 3개월에서 5개월로 아주 짧다. 그만큼 임대 수익이 일찍 발생하며, 임대료는 타 상품과 비슷한 반면 분양가가 저렴해 기본 10%가 넘는 수익률로 투자자들의 틈새를 공략하고 있다.
전문가들은 새롭게 선보이는 상품인 만큼 상품에 대한 정확한 이해가 필요하다고 조언한다. 실제 일부 투자자들 사이에서 일반 오피스텔과 같은 주거 상품으로 오인하는 사례가 종종 발생하기도 한다. 관계자는 “분양이라는 형태를 취하는 부동산 상품인 만큼 법적 용도 변경은 되어 있는지, 분양받은 사람 명의의 분할등기는 가능한지 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다”고 강조했다.

수익형 부동산 투자 시 주의할 점

수익형 부동산에 투자하기에 앞서 가장 꼼꼼히 따져 봐야 할 것은 입지와 배후 수요다. 어디에 위치하는지에 따라 수익률과 공실 등의 차이가 크게 나타날 수 있기 때문이다. 도심 및 역세권과 업무지구 주변, 대학가 등 배후 수요가 탄탄한 곳은 안정적인 수익과 함께 공실 부담도 크게 덜 수 있다. 또한 공실률 관리가 곧 수익과 직결됨을 간과해서는 안 된다. 통상 1년 단위로 적정 공실률은 3%, 연간 11일 이하일 경우가 가장 이상적이다. 인근에 젊은이들이 붐비는 대학가 주변이나 대형 상업지구가 개발된다면 공실을 크게 걱정할 필요는 없다.
더불어 임대수익률은 관리 비용, 세금 등 제반 비용도 함께 따져야 한다. 지역에 따라 실제 임대수익률 편차도 큰 만큼 반드시 현장에 나가 월세 수준 등을 확인하고 구체적인 투자수익률 분석을 거쳐 매입에 나서는 것이 좋다. 수익률을 따질 때는 초기 매입 자금뿐만 아니라 관리 비용, 세금 부담, 감가상각 등 추가로 소요될 제반 비용 등도 꼼꼼히 살펴야 한다. 특히 오피스텔은 주거용인지 업무용인지, 그리고 일반임대사업자인지 또는 주택임대사업자인지에 따라 취득세, 부가가치세 등의 세금 혜택이 달라지는 점도 고려하도록 한다.
새로운 상품이 등장하면서 더욱 높아질 것으로 보이는 수익형 부동산 시장의 인기. 하지만 이러한 시장 분위기에 편승해 무작정 투자해서는 안 된다. 이럴 때일수록 투자자들은 오피스텔·상가 등 수익형 부동산에서 가장 기본적인 입지, 수요 등을 꼼꼼히 따져야 낭패를 줄일 수 있다.


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