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경매로 취득한 부동산을 처분하는 경우의 양도소득세
경매로 취득한 부동산을 처분하는 경우의 양도소득세
  • 송혜란
  • 승인 2016.09.30 11:34
  • 댓글 0
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생활 속 세무

부동산을 경매로 취득하는 경우는 시가보다 싸게 구입할 수 있는 부동산 재테크의 한 방법이다. 하지만 부동산 경매에 있어서 가장 어려운 부분이 권리분석이나 세금 관련 부분이 아닌가 싶다. 경매로 취득한 부동산을 처분한 경우에 양도 차익이 발생했다면 양도소득세를 납부해야 한다.

글 강병섭 세무사(세무법인 한맥 구리교문지점) 사진 매거진플러스 DB

경매를 통해 주택을 취득한 후 이를 양도하는 경우에는 실수요 또는 투자목적에 따라서 세금문제가 달라진다. 예를 들어 무주택자인 상태에서 경매로 나온 주택을 실주거용으로 낙찰 받았다면 1세대1주택에 해당하는 경우로써 2년 이상 보유하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 1개의 주택을 보유한 상태에서 경매로 주택을 취득했다면 경매주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 양도차익이 발생하더라도 비과세 받을 수 있다.
세법에서는 이를 일시적 2주택자로 분류하기 때문이다. 하지만 3년이 지나면 비과세를 받을 수 없다. 예외적으로 자산관리공사에 매각 의뢰시에는 처분 기한 3년을 넘기더라도 비과세를 받을 수 있다. 거주나 임대 목적이 아닌 투자 목적으로 구입해 사업소득에 해당하는 경우라면 부동산매매업으로 종합소득세 신고를 해야 한다.

법원 경매 아파트를 낙찰 받아 양도한 경우, 양도소득세는?
그렇다면 법원 경매에 붙여진 34평 아파트의 경매정보를 보고 이를 낙찰 받아 양도한 경우 양도소득세를 계산해 보자. 이 아파트를 낙찰받기 위해서는 주택임대차보호법에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금 2억 원을 낙찰자가 부담해야 하며, 추가로 3억 원을 지급해 낙찰받은 상황에서 10개월 후에 이 아파트를 6억 원에 양도했다면 양도소득세를 얼마나 부담해야 할까? 이때 전세보증금 2억 원을 취득가액에 포함해 양도소득세를 계산하면 된다.
실지 부담할 양도소득세를 계산해보면 6억원(양도가액)-5억원(취득가액)=1억원(양도차익)에서 250만원을 기본공제하면 과세표준은 9,750만원이 된다. 여기서 1년 미만 보유시 양도소득세율은 40%이므로 3,900만원(9,750만원×40%)의 양도소득세가 나온다. 여기서 한 가지 주의할 점은 주택의 경우 1년 미만 보유하고 양도시에는 40%이지만 상가의 경우에는 1년 미만의 경우 50%의 양도소득세율이 적용된다.

경매 부동산 양도소득세 계산 시 필요경비 인정 범위
여기서 가장 중요한 것은 지출된 경비 중에서 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받을 수 있는 것이 무엇인지 살펴보아야 한다. 아파트를 경락받아 해당 법원에 전 소유주한테 인도명령 신청 후 들어간 집행비용과 이사비용, 소유권 이전 후 아파트 수리 비용이 있다고 가정하고 세법 규정을 살펴보면 위처럼 경매로 아파트를 취득한 후 쟁송이 있는 경우에는 그 소유권을 확보하기 위해 직접 관련이 있는 소송비용, 화해비용 등의 금액도 필요경비로 인정받을 수 있다고 규정하고 있다.
구체적인 사례로 취득 시 법원 집행관 실을 통해 강제집행을 하는 경우 당해 강제집행비용은 필요경비에 해당하지만 전 소유주의 임차인에 대한 명도조건 합의금과 전 소유주가 체납한 전기요금 및 관리비 등 지출액 등은 필요경비로 인정해주지 않고 있다. 이사 비용의 경우에도 소유권 취득과는 관계없는 비용이므로 필요경비로 인정받을 수 없다.

 

 

 

 

 

강병섭 세무사
세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사. 조세의 날 성실납세자 재정경제부 장관 표창. 국세청 모범세무사 지정. 국세청 혁신위원회 위원 역임. 조세일보 선정 명품세무사.


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