올해 초만 하더라도 중개사가 자기아들 전세 집도 못 하겠다고 할 정도로 전셋집 구하기가 하늘의 별따기였다. 그런데 최근 잠실, 반포 등 강남 인기지역에서도 세입자를 구해달라는 집주인들은 많은 반면 예전 전세금 수준으로 세입자를 구하기가 어려워졌다. 올해 초 대비 전세금이 3천만-4천만 원 정도 하락을 한 곳들이 쉽게 눈에 띈다. 7년 넘게 올랐던 미친 전세가격 상승세가 꺾인 것일까?
글 김인만(김인만부동산연구소 소장)
전세가격 하락 얼마나 되었나
KB국민은행에 따르면 7월 서울 아파트의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 지난달보다 0.3%P하락한 74.8%를 기록하면서 2009년 2월 38.3%를 기록한 이후 한 번도 내려간 적이 없던 전세가 격이 7년 6개월 만에 드디어 하락하였다.
0.3%P 하락폭 자체는 아주 낮지만 7년이 넘게 한 번도 떨어진 적이 없는 전세가격이 소폭이나마 상승추세가 꺾였다는 것 자체는 의미가 크다.
올해 상반기 전국 전세금 상승률 역시 작년 하반기 상승률 2.2%의 3분의 1 수준인 0.7%로 떨어졌는데 지방 부동산시장 상승을 이끌었던 대구는 2.8%에서 마이너스0.9%로 크게 하락을 하였고 서울 3.6%에서 1%, 경기 3%에서 1.2%, 인천2.3%에서 1.2%, 부산1.7%에서 1%로 대부분 지역들이 모두 하락하였다.
전세가격 하락전환 이유와 투자전략은
이렇게 전세가격이 하락세로 전환된 이유는 입주물량 증가에 따른 전세물량 증가 때문이다.
물량 앞에서 장사 없다고 서울 강남의 전세가격 하락은 위례신도시, 하남미사 강변도시 등 인근에 새 아파트 입주물량이 나오면서 낡은 아파트에서 새 아파트를 찾아 이사하는 사람들이 늘어났기 때문이다. 대구는 2011년 이후 5년간 평균 9100여 가구가 입주했지만 올해 상반기에만 1만7000가구가 입주하면서 약세로 전환되었는데 2017-2018년 전국적으로 입주하는 아파트 가구 수는 평균 36만8000가구로 2010~2014년 5년간 평균 입주물량 22만가구보다 50%이상 많기 때문에 당분간 입주물량이 늘어나는 지역의 전세가격은 약세가 이어질 가능성이 높다.
전세 끼고 투자하는 갭투자는 주의 필요
2008년 엘스, 리센츠 등 재건축 2만 가구가 한꺼번에 입주를 하면서 역전세난이 일어난 잠실 일대의 경우를 돌이켜보면, 이후 입주물량이 소화되고 나면 정상화가 되지만 그래도 1-2년 정도 역전세난으로 고생을 할 수 있으니 입주물량이 지속적으로 나오는 지역의 주인들은 역전세난에 미리 대비를 할 필요가 있겠다.
또 최근 전세가격이 집값의 80-90%까지 치솟으면서 매매가격과 전세가격 차이를 이용해 전세를 끼고 투자하는 갭(GAP) 투자가 유행했는데 이렇게 입주물량이 과도하게 늘어나서 전세가격이 하락하는 지역의 갭 투자 역시 주의가 필요하다.
전세금이 떨어지면서 매매가격까지 떨어지면 집주인은 순식간에 전세금을 돌려주지 못하고 팔지도 못하는 채무불이행(Default)상태가 될 수 있기 때문이다.
이렇듯 전세가격은 입주물량의 영향을 많이 받기 때문에 서울시, 세종시, 제주도 등 주변지역에서 진입을 하고싶어하는, 선호도가 높고 입주물량 영향이 제한적이거나 영향이 있더라도 1-2년 정도 일시 현상으로 지나가는 곳 위주의 투자전략이 필요하다.
김인만 소장은...
Good Members 대표
김인만 부동산연구소 소장
부동산전문가포럼 교수
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