최근 호텔 분양이나 레지던스, 펜션 분양 등 수익형 부동산이 큰 인기를 끌고 있다. 홈쇼핑 광고에까지 등장하며 대중들에게 친숙해진 호텔 분양. 그러나 그런 곳에도 분명 명암은 존재한다. 호텔 분양의 허와 실을 점검한 후 똑똑한 투자법에 대해 알아보자.
취재 유화미 기자│사진 서울신문
저금리 시대가 장기화 되면서 예금을 통해서는 만족할 만한 수익을 얻을 수 없다는 건 이제 상식이다. 이런 분위기를 틈타 고수익 보장을 내걸은 수익형 부동산 상품들이 새로운 투자 대안으로 떠오르고 있다. 그 중에서도 별다른 어려움 없이 쉽게 투자할 수 있는 분양형 호텔에 대한 관심이 뜨겁다.
한류 붐을 타고 등장한 분양형 호텔
최근 몇 년 사이 한국이 한류 붐을 타고 외국인들 사이에서 관광 핫 플레이스로 손꼽히고 있다. 이에 따라 관광객 수가 급증하면서 서울을 중심으로 호텔의 공급이 수요를 따라가지 못하자 정부가 그 해결책으로 2012년 ‘관광숙박시설 확충을 위한 특별법’을 도입하면서 호텔 분양이 가능해지기 시작했다. 분양형 호텔이란 일반 투자자가 호텔의 객실을 분양받아 전문성을 갖춘 호텔 운영사에게 위탁관리와 운영 일체를 맡기고 투자 수익을 얻는 것을 의미한다. 이 때문에 수익형 호텔 투자라고도 불린다.
편리함이 무기인 분양형 호텔
분양형 호텔의 가장 큰 장점은 ‘편리함’이다. 한번 분양받아 놓으면 호텔 운영사가 체계적인 운영과 시설 관리 및 건물 유지 등 전문적으로 운영관리를 해주기 때문에 큰 지식과 수고를 필요로 하지 않는다. 또한 오피스텔이나 상가 등 기존의 임대 상품과는 달리 투자자가 나서서 임차인을 구하지 않아도 되며 단기 계약에 따른 추가적인 부동산 수수료나 내부 인테리어 비용 등 불필요한 비용이 발생하지 않는다. 이런 편리성과 비용 절약 때문에 노후를 계획하고 있는 사람들에게 알짜배기 투자처로 주목받고 있다. 최근에는 홈쇼핑에서도 판매를 시작해 전화 한통이면 손쉽게 호텔 분양에 참여할 수 있게 되었는데 무턱대고 투자를 했다간 손해를 볼 수 있으니 꼼꼼히 따져 보아야 한다. 일부 업체들이 분양 판매를 위해 투자자들을 현혹시키는 과장 광고를 내걸고 있어 각별한 주의가 요구된다.
호텔 분양, 투자하기 전 따져보아야 할 것
첫 번째, 투자대비 수익을 낼 수 있느냐 없느냐를 결정하는 가장 중요한 요소는 바로 호텔의 입지 조건이다. 객실 가동률이 투자 수익과 직결되는 호텔 분양의 특성상 많은 투숙객들을 유치할 수 있는 호텔인지를 먼저 살펴보아야 한다. 관광 인프라가 잘 갖춰진 호텔일수록 좋겠지만 관광객이 주 고객인 호텔은 아무래도 비수기와 성수기가 존재해 안정적이지 못한 면이 있다. 따라서 관광지 이면서 비즈니스 객실 수요가 많은 지역이면 더 바랄 게 없다. 이런 입지 조건을 가진 호텔을 우선적으로 관심을 가지는 것이 좋다. 그러나 호텔 분양 판매를 위해 실제와 다른 주변 환경을 마치 진짜인 것처럼 광대 광고를 하는 경우도 종종 있으니 투자하기에 앞서 반드시 현장답사를 통한 사실 여부를 파악할 필요가 있다.
두 번째, 많은 분양 업체에서는 10%대 이상의 확정수익률을 보장한다며 투자자들을 모으고 있다. 다른 수익형 부동산에서는 찾아보기 힘든 고수익률이다. 그러나 어찌 보면 투자자들을 현혹시키기 위한 달콤한 말일 수 있다. 이는 일정 수준 이상의 호텔객실가동률이 보장되었을 때 가능한 이야기이며 호텔 운영이 부진했을 경우 손해는 고스란히 투자자의 몫으로 돌아온다.
또한 업체가 제시하는 10% 이상의 높은 확정수익률은 실투자금 대비 수익률, 다시 말해 은행 대출을 제외한 순수 투자금을 기준으로 이율을 따지는 경우에만 해당된다. 요즘처럼 저금리 기조가 이어지는 때에는 대출이자가 눈에 띄게 줄어들기 때문에 수익률이 커질 수밖에 없다. 그러니 대출을 받지 않고 현금 투자를 했을 때는 실투자금이 늘어나면서 수익률은 줄어든다는 것을 명심해야 한다.
세 번째, 투자 리스크를 최소화시키기 위해 분양 업체와 호텔이 믿을 만한 곳인지 알아보는 노력이 필요하다. 호텔을 분양 받기 위해서는 부동산신탁회사에 분양대금을 입금해야 하는데 이 회사의 재무 건정성과 안정성, 운영 노하우를 확인한 후 투자를 결정해야 한다. 또한 운영 관리를 위탁할 호텔이 꾸준히 고객을 유치할 수 있을 만한 운영 능력을 갖췄는지도 검증해 보아야 한다.
네 번째, 호텔 분양에 투자할 때는 반드시 어떤 방식으로 등기가 되어 있는지 짚고 넘어가야 한다. 등기 방식이 구분등기인지, 지분등기인지 꼼꼼히 확인해야 한다. 지분등기는 공유지분 등기의 줄임말로 여러 투자자들의 공동 소유로 묶여 있어 개인의 재산권을 행사하기가 쉽지 않다. 반면 구분등기는 투자자의 개별적인 재산 행사권이 인정되기 때문에 차후에 객실 소유권을 사고팔기가 비교적 쉬워진다. 다만 분양형 호텔은 일반적인 부동산 매물이 아니기 때문에 공인중개사의 거래 대상에서 제외돼 투자자가 매각을 원하더라도 환급성이 떨어진다는 점을 고려해야 한다.
저금리 시대의 투자 대안으로 호텔 분양. 많은 이들이 관심을 가지고 투자를 하고 있는 만큼 투자 가치가 있는 것은 사실이다. 하지만 ‘고수익’ ‘수익보장’ 등과 같은 과대광고에 마음을 빼앗겨 성급하게 투자를 했다간 자칫 잘못하면 큰 낭패를 볼 수 있으니 여러 조건과 요소들을 꼼꼼히 따져본 후 똑똑하게 진행해야 한다.
