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똑똑한 월세 투자법
똑똑한 월세 투자법
  • 유화미
  • 승인 2016.11.28 14:10
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주거 트렌드의 변화로 급부상한 월세시장

수익형 부동산을 저금리 시대의 투자 대안으로 생각하는 투자자들이 늘어나고 있다. 그 중에서도 가장 큰 인기를 끌고 있는 것은 ‘월세투자’다. 올해 상반기 국토교통부가 발표한 자료에 따르면 주택임차거래의 월세 비중이 무려 46%대를 기록했다. 머지않아 전세의 비중을 추월할 것이라고 전망하는 전문가들도 많다. 크게 늘어난 1~2인 가구의 비중과 이들의  잦은 이사로 인해 오피스텔이나 원룸 등 소형주택의 수요가 늘어나 투자 가치가 증가하면서 비교적 적은 자금으로도 투자가 가능한 소형주택이 주택임대의 주도적인 트렌드로 급부상한 것이다.
그러나 모튼 투자가 그러하듯 반드시 성공하는 것은 아니기 때문에 돌다리도 두드려 보고 건너는 조심성이 필요하다. 부동산114의 리서치에 따르면 서울 오피스텔의 매매가격이 지난 2002년 이후 최대치를 기록했다. 매매가격이 높으면 임대수익률은 상대적으로 하락할 수밖에 없다. 기준금리가 역대 최저치를 기록하자 월세로 투자자들이 집중되면서 매매가격이 상승한 것이다. 섣부르게 투자했던 투자자들이 손실을 입는 경우가 종종 발생되고 있어 주의가 필요하다. 똑똑하게 월세투자 하는 법을 알아보았다.  

1. 세금 부담을 고려해 득과실을 따져볼 것

투자하기에 앞서 취득세와 재산세, 양도소득세 등 세금 부담을 잘 따져보아야 한다. 현행법상 1가구 1주택자가 주택을 매매할 때 차익에 대해 양도소득세를 면제해주지만 다주택자는 혜택이 없다. 보통 월세투자를 하려는 투자자는 1가구 다주택자인 경우가 많으니 이도 꼼꼼히 알아보아야 한다.
또한 월세 투자시에는 임대사업자로 등록하는 것이 더 유리한지를 먼저 고려해야 한다. 임대유형에는 주택임대와 일반임대 사업자로 분류된다. 오피스텔이나 상가 등은 상업용 건물에 속해 일반임대사업자로 분류된다. 일반임대사업자는 임대 의무기간인 10년을 유지조건으로 하여 취득세를 10% 환급받을 수 있다. 유지 기간을 다 채우지 못할 경우 환급받은 금액을 반납해야 한다.
주택임대사업자의 임대 의무기간은 단기 임대주택 4년, 준공공 임대주택은 8년이다. 준공공 임대주택은 단기 임대주택에 비해 취득세와 재산세 등의 세금에서 절세혜택을 받을 수 있다. 임대 의무기간을 다 채우기 어렵다고 판단될 때에는 임대사업자 가입 여부를 신중하게 선택해야한다.

2. 대출을 받을 때에는 신중하게

한 부동산 전문가는 “아무리 기준금리가 최저를 기록했다 하여도 대출 규모가 클 경우 원리금 부담이 심하고 혹시나 공실이라도 발생한다면 손실을 입거나 월세를 낮춰야 하는 상황이 발생할 수 있다.”며 주의를 요구했다. 잘못된 부동산 상품의 선택으로 매입 시보다 가격이 하락하기라도 한다면 피해를 볼 수 있으며 현재는 최저금리를 유지하고 있다고 하더라도 앞으로는 금리가 더 떨어지기 쉽지 않다. 원금상환 시기가 주택담보대출 심사 강화로 3년에서 1년으로 단축된 점 또한 대출을 받을 때 더욱 신중해야 할 이유 중 하나다. 부동산 시장이 변화하면 매각을 원하더라도 매각자가 나타나지 않아 진퇴양난의 상황에 빠질 수 있으니 부동산 시장의 흐름도 잘 살펴보아야 한다.

3. 과대광고에 현혹되지 말 것

부동산 임대의 광고를 보면 높은 임대수익률을 보장한다는 문구가 빠지지 않고 등장한다. 이런 홍보 문구에 마음을 빼앗겨 투자를 결정하는 투자자들이 많다. 투자처를 알아보기 위해 분양상담을 받아보는 것은 추천하지만 그들의 말을 모두 믿는 것은 좋지 않다. 분양업자들이 말하는 임대수익률은 입지 조건 등의 이유를 들어 대부분 실제보다 높게 책정된다. 그러나 세금이나 중개수수료, 관리비, 대출이자 등은 수익률 계산에서 제외되며 자기자본 금액이 적고 대출을 받는 비중이 크다면 분양업자가 말하는 수익률에 현저하게 못 미칠 가능성이 크다.  
저금리 기조의 고착화와 요즘 같은 저성장 시기에는 집값 상승을 통한 이익을 기대하기란 어렵다. 이러한 이유들로 인해 전세보다는 월세에 투자적 가치가 매우 큰 것은 사실이다. 그러나 그만큼 이를 원하는 투자자들이 많아 공급이 과잉될 우려가 있고 부동산 시장은 그 누구도 한치 앞을 내다볼 수 없다. 투자가치가 큰 만큼 꼼꼼하게 따져 현명하게 대처하는 자세가 요구된다.

취재 유화미 기자│사진 서울신문


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