저금리 환경 속에 수익처를 찾는 유동 자금이 부동산 간접투자에 몰리고 있다. 특히 국내 및 해외 부동산펀드가 새로운 대안 투자처로 활황세를 보이며 일반 투자자들까지도 시장에 발을 들여놓는 추세. 하지만 대내외적으로 부동산 경기 전망과 관련한 변수가 산재한 만큼 주의가 요구된다는 목소리도 제기되고 있다. 부동산 시장의 ‘뜨거운 감자’로 급부상한 부동산 펀드. 과연 부동산 펀드는 저금리 시대의 신의 한 수가 될 수 있을까?
글 최효빈 기자│사진 서울신문
저금리 시대에 각광 받는 부동산펀드
저금리에 힘입어 상승곡선을 타고 있는 부동산펀드의 인기가 날로 치솟고 있다. 특히 부동산펀드는 소액으로도 투자가 가능하여 최근에는 개인투자자도 점차 늘고 있는 추세. 금융투자협회에 따르면 부동산펀드의 순자산은 2009년 말 11조2550억원에서 지난 10월 44.9조원으로 6년여 만에 4배 가까이 불어났다. 특히 저금리가 본격화한 2013년부터 연간 유입금액이 5~6조원씩 증가한 것으로 나타나 부동산 펀드가 대체 투자처로 투자자들에게 각광받은 것으로 보인다.
실제 부동산펀드 수익률은 상승곡선을 그리고 있다. 최근 3년간 국내 부동산펀드의 평균수익률은 4.6%, 해외부동산펀드는 8.20%를 기록했는데, 은행 정기예금 금리가 2%도 채 안 되는 초저금리 시대에 국내에서 5%의 안팎의 수익률을 올리고 있어 앞으로 더욱 많은 투자자들이 부동산펀드에 관심을 모을 것이라 예상되고 있다.
공모형 펀드로 일반인들도 쉽게 투자
부동산펀드는 크게 임대형, 대출형, 개발형, 경매형으로 분류된다. 임대형 펀드는 투자자의 자금으로 오피스?오피스텔?상가 등 수익형 부동산을 사들여 여기서 나오는 월세를 다시 투자자에게 분배하는 방식이며, 가장 대중적인 대출형 부동산펀드는 상가나 오피스텔 등을 개발하는 회사에 자금을 빌려준 뒤 이자를 받는 방식으로 운영된다. 경매형 부동산펀드는 부동산 경매공매에 투자하는 펀드이며, 개발형 부동산펀드는 펀드가 직접 개발주체가 되어 부동산을 매입해 사업을 해서 이익을 내는 펀드이다.
지금까지의 부동산펀드는 사모(私募) 방식으로 소수의 기관투자가들이 그 대상이었다. 실제 지금까지 부동산펀드 1백 개 중 95개 이상이 사모형 펀드였고 일반인이 가입할 수 있는 공모형은 극히 일부였다. 하지만 올 들어 부동산 펀드 시장에 4년 만에 공모형 펀드가 3건이나 등장하며 시장의 관심이 집중되고 있다. 특히 공모형 펀드는 1억원 이상을 투자해야 하는 사모펀드와 달리 100만원으로도 펀드 가입이 가능하고, 수익률 또한 2~3억원을 들여야 5~6%의 수익률을 낼 수 있는 오피스텔 임대수익률과 맞먹어 더욱 큰 관심을 모으고 있다.
선호하는 유형에 맞춰 투자하는 부동산펀드
금융위원회에 따르면 앞으로 사모펀드에 투자하는 공모 재간접 펀드도 곧 출시될 예정이다. 이 펀드의 최소 투자금액은 5백만원으로, 사모펀드의 최소 투자금액인 1억원에 비해 매우 낮은 수준이며 그만큼 개인들은 공모 투자에 더욱 쉽게 참여할 수 있다.
해외 부동산펀드에도 관심을 가져볼 만하다. 한두 개의 상업용 건물에 투자하는 국내부동산펀드와 달리 해외부동산펀드는 수십~수백 개의 부동산에 골고루 분산투자해 리스크를 쪼개기 때문이다.
이외에도 해외 부동산에 투자하는 ETF(상장지수펀드)도 대체 투자처가 될 수 있다. ETF는 특정한 지수에 투자하여 수익을 내는 펀드로 위험도는 직접 개별종목 투자와 간접 투자상품(변액연금이나 펀드)의 사이 정도이다. 직접개별종목 투자의 리스크는 회피하고 간접투자 상품보다는 좀 더 큰 수익률을 원하는 사람에게 적합하며 보통의 펀드에 비해 수수료가 비교적 저렴하고 자유롭게 매매할 수 있다는 것이 특징이다.
투자 전 꼼꼼히 따져봐야
‘저금리의 대안’이라는 말까지 생겨날 만큼 많은 투자자들이 몰리고 있는 부동산펀드이지만, 이 역시 투자 전 여러 면에서 꼼꼼히 따지는 것을 잊지 말아야 한다. 시장에서 중위험?중수익 상품으로 알려져 있는 부동산펀드는 금융위기 등으로 부동산경기가 침체되면 직격탄을 맞아 큰 폭의 손실을 볼 수도 있기 때문이다.
뿐만 아니라 자산운용사 등 여러 관계자가 참여하는 만큼 투자 성공에 따른 수익보상 부분이 직접투자에 비해 낮고 무엇보다 만기 시점에 자신이 투자한 부동산이 매각되지 않을 경우 원금을 회수하지 못할 가능성이 크다. 또한 기본적으로 장기상품으로 최소 3년에서 길게는 10년까지 내다보고 투자해야 하며, 펀드의 종류에 따라 수익률에서 큰 차이가 날 만큼 시장을 예측하기 어렵다는 부담도 있다.
따라서 부동산펀드 투자 의향이 있는 사람은 먼저 증권사, 은행, 보험사 등 펀드 판매사를 찾아가 자신에게 맞는 상품을 찾는 동시에 앞으로 새롭게 출시될 상품의 정보를 놓치지 않아야 한다.
