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11·3 대책 이후 투자전략
11·3 대책 이후 투자전략
  • 송혜란
  • 승인 2016.12.27 10:43
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생활 속 부동산

과열된 분양시장을 잡기 위해 서울 전 지역과 경기 일부, 부산, 세종까지 전매제한 등 청약규제를 강화한 11·3 주택시장 안정적 관리방안이 발표되면서 부동산시장이 출렁이고 있다.

글 김인만(김인만부동산연구소 소장)

11·3 대책 주요 내용은

11·3 대책의 주요 내용은 서울시 25개 구의 공공+민간택지, 경기도 과천, 성남시의 공공+민간택지, 하남시, 고양시, 남양주시, 화성시(동탄2)의 공공택지, 부산시 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 민간택지, 세종시 공공택지가 조정 대상 지역으로 지정되면서 전매제한 기간이 1년 연장(서울 강남4구외 민간택지, 성남시 민간택지) 또는 소유권 이전 등기 시까지 조정(서울 강남4구 민간/공공택지, 강남4구외 공공택지, 과천시 민간/공공택지, 성남시 공공택지, 하남 고양 남양주 화성 동탄2 공공택지) 되고 세대주 외, 5년 내 당첨자, 2주택 이상 소유자를 1순위에서 제외시키며, 1~5년간 재당첨 제한이 적용된다.
또 투자수요 유입을 막기 위해 중도금대출 보증요건 강화(계약금 5% -> 10%), 2순위 청약 시 청약통장 사용 의무, 1순위 청약 일정을 1일차 당해 2일차 기타로 1순위 접수를 분리, 청약가점제 자율시행 유보(가점제 40% 유지)가 된다.

11·3 대책 이후 투자전략은

분양권 전매가 제한되면 사실상 분양권 투자수요를 원천 봉쇄하는 것으로 신규 청약시장은 된서리를 맞을 수 있고 건설 회사들은 분양 일정을 연기하거나 규제 대상이 아닌 지역으로 눈을 돌리겠지만 2017년 분양 물량 감소는 불가피해 보인다.
하지만 이번 11·3대책으로 신규 분양물량의 속도가 조절되면 입주물량 과잉은 2018-2019년 정도 일시적인 문제로 그칠 가능성이 있어서 중장기적으로는 입주물량 증가에 따른 부동산시장 침체 가능성이 줄어들고 오히려 부동산시장 안정에 도움이 될 수 있다.
그리고 11·3대책의 규제가 11월 3일 입주자 모집공고 분부터 적용이 되기 때문에 11월 3일 이전에 입주자 모집공고를 받은 분양권과 미분양, 규제 대상에서 빠진 지역들의 청약시장, 재건축, 재개발 시장으로 투자 수요가 이동하면서 서울 재개발지역, 일반 매매시장, 용인, 평택 등 규제 대상이 아닌 지역의 청약 시장에 풍선 효과가 생길 수 있겠고 이런 풍선 효과가 기대되는 지역으로 관심을 가져보는 것도 좋다.
다만 내수경제에 미치는 영향을 고려해서 청약과열 지역만 대상으로 1차 규제대책이 발표되었고 계속 과열이 되면 2차 대책으로 투기과열지구, 3차 대책으로 투기지구가 지정될 가능성이 있다. 시간이 지날수록 실수요자 위주로 무게 중심이 이동할 가능성이 있어서 무리한 대출이나 지나치게 투자부동산 수를 늘리는 것은 바람직하지 않고 2-3년 후를 생각한 리스크관리를 할 필요가 있겠다.
참고로 투기과열지구로 지정이 되면 조정 대상지역과 같이 소유권 이전등기 시까지 분양권 전매가 제한되고 1순위 청약제한이 되며 추가로 재건축의 조합원 입주권 거래가 원천봉쇄가 된다.
투기과열지구 다음으로 나올 수 있는 투기지구는 중도금대출 비중 축소와 복수대출 제한, DIT(총부채상환비율), LTV(담보대출인정비율)을 40%로 축소, 주택담보대출 건수 제한 등 금융 세제적인 제재가 있을 수 있다.

김인만 소장은...
Good Members 대표
김인만 부동산연구소 소장
부동산전문가포럼 교수


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