장기적인 경기불황과 저금리 기조가 도통 완화될 것 같지 않은 요즈음. 물가상승률을 능가하는 수익이 보장된 투자처는 없을까? 최근 재테크 수단으로 부동산경매에 눈을 돌리는 이들이 부쩍 늘었다는데…. 올해 미국 발 금리 인상과 연체율 상승 등으로 경매 물건이 쏟아져 나올 것이라는 예측이 난무하다. 그러나 부동산경매 하면 지레 겁부터 난다면? 초보자를 위한 쉬운 부동산경매 투자법에 대해 알아보았다.
취재 송혜란 기자 사진 서울신문 도움말 부동산경매 전문가 차원희
부동산경매는 소위 황금알을 낳는 거위로 불린다. 시세보다 훨씬 싼 값에 매입해 단기간에 2배 이상의 차익을 남기고 되팔 수 있기 때문이다. 근래에는 경매 물건도 워낙 적고 경쟁이 심해 낙찰가율이 높아지면서 남는 게 별로 없었지만 말이다.
왜 지금, 부동산경매인가
불경기에 경매 건수가 많아진다는 속설이 통하려는 것일까? 대출금에 대한 이자와 원금을 함께 내는 분할 상환제가 시행되면서 대출금 상환 부담을 못 이긴 물건이 경매 시장에 대거 출현할 가능성이 커졌다. 반면 대출규제 강화로 자금 마련이 어려워 매수세가 약해진다면 낙찰가율은 자연스럽게 떨어질 수밖에 없다. 물론 낙찰가율이 하락하면 기존 주택시장에도 악영향을 미쳐 전반적인 부동산 시장에 좋을 리 없다. 그러나 일단 보유했다 좋은 시절에 되파는 재테크는 고수가 아닌 초보자도 충분히 할 수 있는 법! 그야말로 재테크 기회가 찾아왔다.
부동산경매에 대한 오해
아직도 많은 사람이 부동산을 매입하기 위해서는 그만한 돈이 있어야 한다고 생각한다. 그러나 부동산경매는 다른 부동산에 비해 실투자금을 최소화할 수 있다. 베스트셀러 <서른 살 청년백수 부동산경매로 50억 벌다>로 부동산경매 전문가로 우뚝 선 차원희 씨는 “비밀은 바로 레버리지 대출에 있다”고 말했다. 일반 주거용 부동산은 낙찰가의 80% 정도 대출을 해준다. 주거용이 아닌 수익형 부동산, 상가의 경우 90%까지도 가능하다.
“만약 10억 원의 상가를 낙찰 받는다면, 실투자금 1억 원으로 10억 원대 상가 건물주가 될 수 있다는 말입니다. 대부분의 사람이 대출은 위험하다고 생각하지요. 그러나 요즘 같은 저금리 시대에서는 꼭 이용해야 하는 금융상품이 대출입니다. 우리가 생활에서 무심코 쓰는 신용카드나, 현금서비스 등을 이야기하는 게 아니잖아요. 물론 투자를 위한 대출도 자신의 사정에 맞게 받는 것이 중요합니다.”
특히 기존 세입자를 쫓아내야 한다는 심리적 부담감 때문에 부동산경매를 꺼리는 사람도 많은데…. 낙찰금 배당을 전혀 받지 못하고 나가야 하는 세입자의 경우 소정의 이사비(?)를 요구하기도 하고, 더 많은 대가를 받기 위해 끝까지 집을 점유하며 버티는 사람도 있다.
“대부분의 세입자가 자신이 처한 상황에 대해 정확하게 인지하고 있어요. 만약 문제가 된다면 법적인 절차를 거쳐 강제집행을 할 수밖에 없겠지요. 부동산경매가 열리는 곳은 법원입니다. 우리가 해결하지 못한다면 법원에서 모든 일을 처리해주므로 크게 걱정할 필요는 없어요.”
일단 부동산과 친해져라
부동산경매에 대한 오해를 바로잡고 도전해보기로 마음먹었다면? 일단 부동산과 친해지는 과정이 필요하다. 그래야 경매가 보이기 시작하기 때문이다.
“무작정 경매정보지를 가지고 쫓아다니기보다는 자신이 거주하고 있는 주변의 시세를 먼저 알아보는 것도 중요해요. 그리고 반경을 조금씩 넓혀가는 거지요. 어차피 부동산이라는 틀 안의 경매이기 때문에, 무엇보다 부동산과 먼저 친해지는 게 좋겠지요.”
*부동산경매 참여 전, 이것만은 꼭 알아두라*
부동산경매 고수가 전하는 TIP
1. 부동산과 친해져라.
2. 부동산경매 도서를 30권 이상 읽어라.
부동산경매의 경우 법적인 용어들이 많이 나온다. 처음에는 어렵게 느껴질지라도 꾸준히 공부해 익숙해질 필요가 있다.
3. 발품을 많이 팔아라.
현장에서 쌓은 경험만큼 좋은 경험은 없다.
4. 고수들의 여러 강의를 수강해라.
단, 검증된 사람들의 강의여야 한다. 공동투자를 목적으로 하는 강의는 되도록 멀리하도록.
어떤 종목을 고를까
부동산에도 엄연히 종목들이 있다. 소형 다세대주택부터 상가, 토지, 아파트까지…. 차 씨는 주로 아파트와 상가에 집중하고 있다. 지난해 그는 인천 송도에 있는 시세 약 7억 원의 아파트를 부동산경매로 6억 원 가량에 낙찰 받은 바 있다. 송도의 경우 향후 상승가치가 있어 바로 매도하기보다는 임대를 통해 2년 정도 보유한 후 매도할 계획이다.
경남 김해에 있는 상가도 낙찰 받은 그는 주위에 공실이 많았으나 워낙 상가 위치가 좋아 바로 임대수익을 얻을 수 있었다. 임대료는 보증금 1억 원에 월세 1200만원. 대출금 이자를 제외하더라도, 700만 원 이상의 현금흐름을 만든 좋은 사례라고 그는 덧붙였다. (낙찰가 13억5000만원, 대출 12억1000만원(90%) 고정금리 3.5%, 예상매도가 20억 이상)
“많은 사람이 아파트보다 상가 투자를 더욱 두려워합니다. 공실에 대한 우려 때문이지요. 공실을 극복하는 게 발품이에요. 우리가 얼마나 조사를 열심히 했느냐에 따라 옥석을 가리는 눈을 가지게 됩니다. 주거용의 수익은 절대 상가수익을 이길 수 없어요. 상가는 월급 이상의 현금흐름을 만들 수 있다는 크나큰 장점이 있습니다. 어떤 종목을 고를까 고민이라면 단연 상가를 추천 드려요!”
*현장 답사 체크 리스트 1순위는?*
발품을 팔기 위해 아파트를 답사할 때 많은 사람이 시세만을 중요하게 생각한다. 물론 시세도 중요하다. 그러나 현장 답사 체크 리스트 1순위는 현재 남아있는 매물을 확인하는 것이다. 자신이 경매로 낙찰 받은 아파트를 추후 매도하려고 할 때 나와 있는 물건이 많지 않다면 내 물건도 매도가 쉽지 않다는 의미이기 때문이다. 반면 거래돼야 할 물건이 많을 경우에도 컨트롤 하기 어렵다는 점을 참고하도록 하자.
입찰가 선정 요령
현장 답사까지 모두 마치고 실제 부동산경매에 참여하려는 이들은 대개 입찰가 선정에서 어려움을 겪는다. 특히 초보자가 높은 입찰가로 허둥대는 경우가 많다. 그러나 반드시 명심해야 할 점은 우리가 경매하는 이유는 수익을 내기 위해서라는 것이다.
“저는 꼭 얼마를 적어야지보다는 얼마 만큼의 수익을 낼 수 있을지에 대해 역으로 계산한 후 입찰에 임해요. 그러다 보면 2등이랑 차이가 많이 날 때도 있는데요. 한편으로는 아쉽지만 크게 개의치 않습니다. 물건 당 제가 생각하는 수익만 난다면 상관없기 때문이지요. 부동산경매에 임하는 투자 신념이 필요할 것 같아요. 사람이라면 누구나 한 번도 해보지 않은 일에 대해서는 상당한 두려움을 가지고 있지요. 그래도 부동산경매에 한번 도전해보세요! 두려움보다는 즐거움으로 가득할 겁니다.”
