최근 몇 년 간 호텔분양 광고를 자주 접하게 된다. 유명연예인과 높은 임대수익률을 미끼로 계약자들을 유혹하고 있는데, 과연 분양호텔이 높은 임대수익의 달콤한 열매가 될지 투자 실패의 씁쓸한 열매가 될지 한번 알아보도록 하자.
글 김인만(김인만부동산연구소 소장)
분양호텔의 실
분양호텔의 장점은 관리 편의성과 높은 임대수익률이다. 오피스텔처럼 각 호실이 개별등기돼 구분 소유가 가능하고 전문 호텔운영 업체에서 위탁운영 후 남은 수익금을 배분해주기 때문에 임대인이 직접 임차인을 관리할 필요가 없으며 오피스텔, 상가 등 일반적인 수익형 부동산의 임대 수익률보다 높은 수익률을 보장해 준다. 때문에 관리 편의성과 임대 수익률의 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 것이 분양호텔이다.
2000년대 중반 동탄 신도시에서 분양했던 R호텔은 운영이 잘 되면서 재계약 시점에 당초 계약했던 확정 수익률보다 높은 수익률로 재계약이 되었고, 분양가에 프리미엄이 더 붙기도 했다.
분양호텔의 허
관리 편의성과 임대 수익률 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 분양호텔은 계획처럼 잘 되면 아무런 문제가 없고 어느 수익형 부동산보다 좋은 상품이 되겠지만 기대와 달리 현실은 그리 쉽지 않다.
분양호텔이 인기를 끌면서 우후죽순으로 많은 호텔들이 분양 공급에 나서면서 수익성이 예전만 못하는 경우가 많고 분양 실적이 낮으면 공사가 계획처럼 진행이 안 되거나 시공사 변경 등으로 공사가 지연되면서 어려움을 겪는 경우가 많다.
계약 당시 몇 년 간 확정 수익률을 보장해 주더라도 막상 호텔운영 실적이 안 좋으면 약속했던 수익을 맞추지 못하는 경우가 빈번히 발생하면서 많은 분쟁이 생기고 있다. 심한 경우에는 운영 실적을 공개하지도 않으면서 일방적으로 운영 수익을 줄이거나 아예 지급하지 않는 사례도 발생하면서 법적 분쟁까지 이어지는 경우도 종종 찾아볼 수 있다.
오피스텔 등 다른 수익형 부동산은 임대인이 직접 관리하기 때문에 임차인과 문제가 생길 경우 다른 임차인을 구하거나 팔고 싶을 때는 팔 수 있지만 분양호텔은 운영 수익이 낮아지거나 수익이 발생하지 않으면 매매가 어려울 수 있고 새로운 운영주체를 찾는 것도 쉬운 일은 아니기에 계획과 다른 결과가 나오면 상당히 심각한 상황에 빠질 가능성이 높다.
결국 광고와 분양 관계자의 사탕발림 같은 약속은 계약을 성사시키기 위한 수단일 수 있기에 보이고 듣는 것을 그대로 받아들이기보다는 해당 호텔의 입지와 주변 환경 등 수요는 충분한지 향후 또 다른 분양호텔 물량이 쏟아지지는 않는지 충분한 현장조사를 해보는 것이 좋겠다. 또한 시행사와 호텔운영 주체가 얼마나 믿을 만한지 자금력은 충분한지 호텔운영 경험은 있는지 등도 따져본 후 타당성이 있다고 판단이 될 때 투자를 결정해야 할 것이다.
