국세청에서는 주택을 ‘상시 주거용 건물’이라는 개념으로 본다. 따라서 주거용 오피스텔도 주택에 해당한다. 하지만 지방세법에서 주택은 ‘건축법상의 주택’을 말한다. 이 경우 주거용 오피스텔은 주택이 아니다. 주택이 단독주택인지 공동주택인지에 따라 세법의 내용도 달라진다. 특히 실무상 다가구주택과 다세대주택은 세법 적용에 있어 확실한 차이가 있다. 주택과 관련된 세제의 과세 내용에 대해 알아본다.
글 강병섭 세무사(세무법인 한맥 구리교문지점)
주택은 크게 단독주택(다가구주택과 원룸주택)과 공동주택(연립주택, 아파트, 다세대주택)으로 구분된다. 만약 한 개의 동에 있는 10채의 주택을 임대 중에 있는 A씨가 모든 주택을 처분하고자 할 때, 양도소득세를 비과세 받을 수 있을까? 해당 주택이 다가구주택이라면 비과세가 가능하지만, 다세대주택이라면 세금을 내야 한다. 단 마지막에 양도하는 1채의 주택에 대해서는 비과세에 해당된다. 다가구주택과 다세대주택은 등기에 의해 구별되므로 각 호가 개별 등기돼 있으면 이를 다세대주택으로 보아 과세하는 것이다. B씨는 대지면적 900㎡, 건물의 바닥면적 100㎡의 단독주택 1채를 보유하고 있던 중 이 주택을 처분하고자 할 때 주택이 소재한 지역이 어디냐에 따라 과세에 해당될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.
먼저 단독주택에 대한 과세 방법부터 살펴보면, 세법은 도시 지역내에 소재한 주택은 바닥장착면적의 5배(도시 지역 밖은 10배) 내에 해당하는 토지를 그 주택에 대한 부수토지로 인정하고, 그 초과분은 나대지로 판정한다. 만약 서울에 있는 주택이라면 총토지 900㎡ 중 주택바닥면적 100㎡의 5배인 500㎡는 주택의 부수토지로 보아 비과세를 적용하고, 나머지 400㎡에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 한편 나대지로 보는 400㎡는 비사업용 토지에 해당되므로 해당세율에 10%를 더한 중과세율을 적용한다. 하지만 도시 지역 밖에 소재한 주택이라면 주택바닥면적 100㎡의 10배인 1,000㎡까지 주택의 부수토지로 취급하므로 비과세에 해당한다. 단, 실거래가액이 9억 원을 초과하는 고가주택이라면 양도차익의 일부는 과세된다.
한편 주택을 몇 채 소유하고 있느냐에 따라서도 세금과 밀접한 관계가 있는데, 그 내용을 살펴보면 1주택자의 월세소득은 비과세다. (단, 기준시가 9억 원 초과 고가주택의 월세소득은 과세) 전세소득에 대해서는 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에는 간주임대료 상당액을 사업소득으로 과세한다. 간주임대료 과세 대상인 3주택 보유 여부를 판단할 때 소형주택(주거 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 60㎡ 이하인 주택으로서 기준시가 3억 원 이하인 주택)은 2018년 12월 31일까지 주택 수에서 제외된다. 소득세법이 개정되었기 때문이다. 당초 85㎡ 이하인 주택만 대상이었으나 60㎡ 이하인 주택으로 주택 수 제외 대상 범위도 축소했다. 주택 수를 계산할 때 본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우 합산해 계산하며 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 합산한다. 이때도 주택 수를 계산할 때만 합산하는 것일 뿐 소득금액을 합산하는 것은 아니다.
즉, 주택 임대소득 과세 여부 판단 시 본인과 배우자의 주택 수는 합산해 3주택 이상인 경우 간주임대료에 대해 과세하는 것이나, 소득세를 계산할 때는 각각 소유한 주택의 임대소득에 대해서만 세금을 내면된다. 또한 주택 임대소득의 합계액이 2,000만원 이하일 경우 주택 수에 관계없이 2018년까지는 비과세가 적용된다.
강병섭 세무사
세무법인 한맥 구리교문지점 대표 세무사. 조세의 날 성실납세자 재정경제부 장관 표창. 국세청 모범세무사 지정. 국세청 혁신위원회 위원 역임.
