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[Queen] 가족과의 부동산 거래, 몰랐다고 봐주지 않는다
[Queen] 가족과의 부동산 거래, 몰랐다고 봐주지 않는다
  • 유화미 기자
  • 승인 2017.03.10 08:00
  • 댓글 0
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▲ 위 사진은 기사와 무관한 이미지입니다.

상속, 양도, 증여 등 가족 간의 부동산 거래는 얼마든지 가능하다. 그러나 현행 세법은 조세회피를 방지하고자 특수 관계인 간 부동산 거래에 있어 여러 가지 규정을 두고 있다. ‘가족인데 괜찮겠지’ 하다간 세금 폭탄의 지름길이 될 수 있으니 거래 전 주의점을 꼭 확인해보아야 한다.

사진=서울신문│참고 자료 부동산114

부동산 거래의 원칙은 매우 간단하다. 싸게 사서 비싸게 파는 것. 그러나 거래 당사자가 가족 일 경우 얘기는 달라진다. 가까운 관계이다 보니 이익보다는 거래액을 줄이거나 세금이 적게 나오는 방법을 물색하는 등의 ‘꼼수’를 찾아내기 때문이다. 현행 세법은 이런 꼼수를 모른 척 넘어가주지 않는다. ‘가족이니까 괜찮겠지’ 하는 마음으로 안이하게 생각했다가는 나도 모르는 새 세금이 눈덩이처럼 불어나 있을 수 있다. 가족 간 부동산 거래는 일단 세 가지로 분류된다. 양도와 증여 그리고 상속. 상속은 세법에 따라 상속세가 적용되므로 큰 문제가 되지 않는다. 그러나 주의해야 할 것은 증여와 양도다.

증여와 양도, 확실히 구분하기

증여는 재산을 무상으로 상대방에게 수여한다는 의사를 표시하고 상대방도 이를 받아들여 성립되는 계약을 말한다. 양도는 대가를 서로 주고받으며 부동산을 옮기는 방식을 뜻한다. 이때는 부동산을 취득할 때 들인 비용과 양도할 때 수령한 금액과의 차액에 부과하는 세금인 양도소득세가 발생한다. 양도소득세에 비해 증여세 부담이 큰 경우 이를 피하기 위해 매매를 가장해 재산을 이전할 가능성이 있기 때문에 현행 세법에서는 배우자나 직계존비속 간의 거래는 일단 ‘증여한 것’으로 추정한다.
이를 증여가 아닌 양도로 인정받으려면 실제 대가를 주고 거래했다는 사실을 증빙을 통해 적극적으로 입증해야 한다. 입증은 실제로 거래를 했다는 증거인 표준매매계약서나 계좌이체 등의 금융거래 내역, 매수자의 소득 증빙 자료 등으로 할 수 있다.

매매로 인정 받았다고 해서 안심은 금물

당사자 간 대가를 주고받은 매매로 인정받았다고 해서 끝난 게 아니다. 실제 거래 가액이 세법이 정한 시가보다 너무 낮아도 그리고 너무 높아도 문제가 된다. 부당행위계산부인 규정을 적용해 당사자 간에 거래한 가액이 아닌 세법이 정한 가액으로 양도소득세를 과세하기 때문. 이 규정에 걸리지 않으려면 세법상 시가의 5%와 기준 금액 3억원 중 적은 금액 이내의 가액 내에서 거래해야 한다. 가족 간에 증여세를 피하려고 시가보다 저렴하게 팔았다가는 오히려 더 많은 금액을 양도세로 낼 수 있으니 주의해야 한다.

증여 시 체크 포인트

일반적으로 부동산을 증여하면 시가로 평가해 증여세를 계산하는 것이 원칙이다. 시가란 실제로 거래하는 금액을 말하는데 아파트의 경우에는 실제 매매가액을 확인하는 것이 어려워 대부분 시가로 평가된다. 그러나 거래가 흔하지 않은 단독주택, 토지 등은 정부에서 제시해주는 기준 시가를 사용하고 있다. 그러나 이 기준 시가 고시일 전후로 평가액이 바뀌면 세 부담도 달라질 수 있으므로 미리 체크해야 한다.
국세청에서는 부모가 자녀에게 부동산을 아무런 대가를 받지 않고 임대해주는 행위에도 증여세를 부과한다. 예를 들어 부모 소유의 빌딩에서 임대료를 지불하지 않고 임대해 사용했다면 증여세 부과의 대상이 된다는 얘기다. 모든 무상 사용에 적용되는 것은 아니고 부동산 무상 사용에 의한 이익을 산출한 후 5년간의 이익을 총합해 그 금액이 일정 금액 일상일 때 과세한다.
원래는 1억 원이었지만 얼마 전 개정된 세법에서는 1000만원으로 그 금액이 상당히 낮아졌다. 규모가 작더라도 언제든 세금을 낼 수 있으니 합리적으로 임대료를 부과하는 것이 좋다. 임대료 또한 시가보다 많거나 적게 준 경우 구체적으로 30% 이상의 차이가 발생하면 증여세를 내야 한다. 이때 시가는 불특정 다수의 사람에게 임대했을 경우 받아야 할 가격으로 판단한다. 시가 확인이 불가할 경우 부동산 가격의 2%를 시가로 보고 있다.  

[Queen 유화미 기자]

 


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