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직장인을 위한 부동산 투자의 정석
직장인을 위한 부동산 투자의 정석
  • 송혜란
  • 승인 2017.03.27 14:18
  • 댓글 0
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▲ 사진=서울신문

부동산 투자는 여전히 유효한가? 매일같이 부동산 불황기라는 기사가 쏟아져 나오고 있는 요즈음. 반면 향후 20년간 주택은 계속 부족할 것이라는 예측도 무성한데…. 정부의 유일한 경기부양 카드 역시 부동산이지 않은가! 경제 자유인을 꿈꾸는 직장인에게 부동산 투자가 과연 답이 될 수 있을까? 10년이 지나도 유효한 부동산 투자 시스템부터 고수만 알 수 있는 투자 시점, 핵심 부동산의 조건 등 부동산 전문가 김원철에게 듣는 부동산 투자법.

사진 서울신문 도움말 부동산 전문가 김원철

‘2017년 하반기부터 정부 규제로 부동산 경기가 얼어붙을 것이다’, ‘2020년 부동산 폭락이 도래할 것이다’라는 부정적인 예측들…. 여기에 향후 5년간 부동산 상승장이 계속 이어질 것이라는 장밋빛 전망 등 경제와 부동산 분야 전문가들이 서로 엇갈리는 이야기를 내놓고 있다. 도대체 누구의 말이 맞는 것일까?

“가장 먼저 본질이 무엇인지부터 보세요. 통계청은 우리나라의 인구가 2030년까지 증가할 것으로 전망하고 있습니다. 인구가 증가하는데 부동산이 남아도는 상황은 올 수 없겠지요. 생산인구가 줄어든다고요? 설사 그렇다 하더라도 사람들이 생존하는 한 집을 줄이거나 이동은 있을 수 있을지언정 부동산이 필요한 사람은 계속 늘어날 수밖에 없습니다.”

수요가 꾸준히 증가하는 것이 본질이라면 부동산 투자의 핵심은 수요가 몰리는 곳, 그러나 공급이 부족한 곳을 찾아내는 데 있다고 말하는 김원철 전문가. 그는 부동산 호황기와 불황기를 골고루 겪으며 높은 수익을 거둔 부동산 분야의 영향력 있는 투자자이다. 현재 투자컨설팅 및 투자회사인 골드앤모어 대표로 활약하고 있다. 이름만 들어도 알 만한 대한민국 부동산 고수들을 직접 가르친 장본인으로 유명한 그다. 최근, 10년이 지나 절판된 전작 <부동산 투자의 정석>을 펴낸 그에게 지금까지도 통하는 부동산 투자 불변의 원리에 대해 들어보았다.

엇갈리는 전망, 본질을 파악하라

“2030년을 정점으로 인구가 줄어든다고 하지만, 갑작스러운 인구 감소가 일어나는 것도 아닙니다. 선호지역은 여전할 거예요. 예컨대 지방 대학은 학생들을 모집하느라 홍보활동에 열중하는 반면 좋은 대학에 들어가기는 예나 지금이나 하늘의 별 따기입니다. 오히려 더 어려워졌지요. 부동산에도 이와 비슷한 현상이 지속될 겁니다. 10년 동안 잘 먹혔던 투자법이 현재까지도 유효할 수밖에 없는 이유이지요.”

그의 논리대로라면 2017년 하반기부터 정부 규제로 부동산 경기가 얼어붙을 것이라거나 2020년 부동산 폭락이 도래할 것이라는 부정적인 전망도 모두 반박이 가능하다. 우선 올해는 전체적인 부동산 경기가 얼어붙기보다 지역 편차가 클 가능성이 높다. 공급이 충분한 지역과 그렇지 못한 지역이 확연한 차이를 보일 것. 폭락 또한 크게 걱정할 필요가 없다. 아직 우리나라 정부는 부동산 시장을 부양시킬 많은 카드를 가지고 있다.

“정부는 다양한 카드를 사용해 부동산 폭락을 통제해야만 해요. 부동산 가격이 급격하게 내려가면 결국 그 피해는 소유자와 함께 세입자에게까지 이어집니다. 경매가 속출할 것이고, 낮은 가격에 낙찰되면 세입자의 돈이 날아가는데 소유자만의 문제는 아니지요. 정부에서는 절대 폭락을 방관하지 못할 거예요. 특히 2020년이라는 특정 시점을 못 박는 것은 더욱더 무모한 공포 심리 조장이 아닌가 싶습니다.”

활황을 넘어 불황까지 통하는 부동산 투자 원리
 
경기가 좋아져 부동산으로 돈 좀 벌었다는 이야기가 나돌면 너도나도 투자에 관심을 갖는다. 열심히 공부한 후 종잣돈을 모아 막상 투자에 뛰어들면, 이미 괜찮은 부동산 가격은 오를 대로 오른 뒤다. 부동산 과열로 정부가 규제에 나선다는 뉴스가 나오면 또 하루아침에 시장은 얼어붙고 만다. 이는 대한민국 부동산 활황과 불황기에서 흔히 목격할 수 있는 장면이다.

그렇다면 부동산 투자로 돈을 벌기 위해서는 대중보다 한발 앞서가거나 역발상으로 접근해 오히려 반대로 가야 하는 걸까? 투자의 시점을 정확히 짚어낼 수 있다면 이미 고수라고 말하는 김원철 대표. 보통의 사람들은 할 수 없다는 이야기다. 그렇다면 평범한 사람은 결코 성공할 수 없다는 이야기인가?

“아닙니다. 저도 부동산 호황기와 불황기를 골고루 겪으며 높은 수익을 거뒀는걸요.”
사실 그는 십 수 년 전 단돈 2500만원으로 투자 시장에 뛰어들어 1000%라는 거짓말 같은 수익을 올렸다. 그렇다고 그의 투자법이 그리 복잡하거나 어렵지 않다. 어느 시기에나 상관없이 누구라도 써먹을 수 있는 투자의 원칙. 이를 따른 투자자들은 10년이 지난 지금 경제적 자유를 얻은 것은 물론 투자계의 고수라고 불리며 또 다른 이들에게 그 노하우를 전수하고 있다. 이미 10년이란 세월 동안 실효성은 충분히 증명됐으며, 널리 알려진 부동산 투자법의 원형이라고 할 수 있다.

“평생 돈 걱정 없는 경제 자유인을 꿈꾸나요? 3000만원씩 딱 4년만 투자해보세요. 매년 소액으로 전세를 낀 부동산을 매입하고 전세 보증금 상승분으로 다시 부동산을 추가 매입한 후 자산 규모가 늘어나면 좀 더 상승률이 높은 대상으로 투자를 확대해 나가는 겁니다. 이렇게 전세 보증금 상승분을 이용해 하는 투자이기에 저는 이 방식에 ‘전세 레버리지 투자’라고 이름 붙였어요.”

1년 동안 모은 3000만원의 종잣돈으로 전세를 끼고 부동산을 매년 1채씩 구입하기를 4년. 2년에 한 번씩 나오는 전세 보증금 상승분 약 2000만원으로 그와 비슷한 부동산을 다시 구입한다. 이렇게 10년을 투자했다고 보자. 3년 차에도 같은 방식으로 세 번째 부동산을 구입하는데, 이때 첫 번째 부동산의 전세 보증금 상승분 2000만원을 얻게 된다. 이 돈으로는 새 부동산을 구입하기 힘드므로 일단 대기한다.

4년 차에 같은 방식으로 네 번째 부동산을 구입하고, 전세 보증금이 상승한 두 번째 부동산의 2000만원 중 1000만원과 지난해 대기 중이던 2000만원으로 다섯 번째 부동산을 구입한다. 그렇게 하면 1000만원이 남는다. 5년 차에는 세 번째 부동산의 전세 보증금 상승분 2000만원에 전년도 1000만원 대기 금액을 더해 여섯 번째 부동산을 구입하는데….

10년이 되면 무려 스물세 그루의 머니트리가 생긴다. 11년 차부터 발생하는 전세 보증금 상승분으로는 1억7000만원에 상응하는 연 6% 수익형 부동산을 구입한다. 그렇다면 연 1020만원의 수익이 발생한다. 이렇게 매해 발생하는 전세 보증금 상승분으로 생긴 돈으로 수익형 부동산을 늘려간다. 20년이 지나면 연간 1억3860만원의 어마어마한 수익이 발생하는 원리다. 그 이상은 일일이 계산을 할 수 없을 정도다. 이 모든 결과가 오직 매년 3000만원씩 4년간 투자해서 얻은 결과라니 놀라울 따름이다.

전세 레버리지 투자에 대한 의문들

여기서 김 대표의 전세 레버리지 투자에 대해 여러 의문을 제기하는 사람이 있을 터. 전세가가 꼭 오른다는 보장도 없으며, 양도소득세 부담은 어떻게 해야 하는지, 특히 전세 보증금은 채무이지 수익이 아니지 않은가.

“전세 보증금은 채무가 맞습니다. 그러나 이자를 내지 않는 채무이고, 영원히(?) 돌려주지 않아도 되지요. 전세가가 오르는 만큼 매매가도 상승한다는 뜻이므로 세입자에게 전세 보증금을 돌려줄 일이 생기지 않으니까요.”

물론 전세가가 꼭 오른다는 보장은 없다. 그런데 이건 마치 투자에 꼭 성공한다는 보장이 있느냐고 묻는 것과 같다. 그는 전세가가 꼭 오를 수 있는 지역, 대상을 고르는 게 부동산 투자의 핵심이라고 재차 강조했다. 

“전세 레버리지는 특히 매매가가 오를 수 있는 지역을 고르는 게 아니라, 임대가가 올라갈 수 있는 곳이냐에 초점을 맞춥니다. 그렇기 때문에 임대가가 꾸준히 오르는 곳, 꾸준히 수요가 계속 늘어날 곳, 다른 대체수단이 없는 지역을 고르는 게 관건이에요. 물론, 전셋값이 올라간다는 좀 더 본질적인 근거는 2030년까지 절대 인구가 계속해서 늘어난다는 데 근거합니다. 절대 인구가 계속 늘어나기만 한다면 당연히 수요가 쏠리고, 그 반면 공급이 부족한 지역이 있게 마련이지요. 그런 지역을 찾아내면 됩니다.”

양도소득세 폭탄을 피하는 법

그렇다면 양도소득세 부담에 대한 그의 답은 무엇일까?
“양도차익이 있으면 납세하는 게 당연합니다. 세상 모든 것에서 수익이 있으면 세금을 내야 하지요. 다만 이미 전세보증금으로 자금을 회수했는데 양도소득세를 내게 되면 전세보증금으로 회수한 자금으로 다시 토해내면서 양도소득세를 내야 하지 않느냐고 의문을 가질 수 있겠습니다. 이 문제는 세 가지로 해결할 수 있습니다.”

일단, 기준시가 3억원 이하의 주택을 구입하라고 그는 권했다. 그의 설명에 따르면, 양도차익은 구간별로 양도세율이 다르다. 즉, 3억 원짜리를 두 개 사서 3000만원씩 양도차익이 난 경우와 6억 원짜리를 하나 사서 6000만원의 양도차익을 낸 것은 양도세율 자체에서 큰 차이가 난다. 비교적 가격이 저렴한 아파트를 매입하는 게 좋다는 말이다.

둘째, 시점을 잘 고르면 된다. 전세 레버리지 투자를 하다 보면 전세금이 완만히 오르는 시기가 있지만, 어느 순간 매매가가 확 올라가는 시기가 올 때도 있다. 매도를 고려한다면 바로 그때 팔아야 한다. 그렇게 되면 충분한 양도차익이 나므로 양도세를 낸다고 해도 이미 회수한 보증금을 다시 돌려줘야 하는 경우는 발생하지 않는다.

셋째, 임대주택사업자의 제도를 잘 활용하는 것이다. 준공공임대주택사업자의 경우 10년 임대 후 매도할 때 양도세가 전액 면제된다. 물론, 올해까지 한시적으로 운영하는 것이긴 하지만 말이다. 이 외에도 임대사업자는 향후 국가가 지속적으로 추진하려고 하는 정책이므로 양도세 등에서는 과한 불이익 등을 주지는 않을 것으로 보인다고 그는 덧붙였다.

여기서 잠깐!
<부동산 투자 고수가 알려주는 투자 시점>

부동산 투자의 시점은 정말 고수만이 알 수 있을까? 그렇다면 성공한 투자자이자 부동산 전문가로 명성이 자자한 김원철 대표는 어떻게 투자 시점을 귀신같이 알아맞히는지 그 비법을 들어보도록 하자.
“가장 쉬운 방법은 언제부터 가격이 본격적으로 올랐느냐를 보는 겁니다. 그리고 얼마나 오랫동안 불황기를 거쳤는지도 보지요. 이것만 봐도 아주 중요한 투자 시점은 거의 잡아낼 수 있어요. 서울과 수도권의 경우 2008년부터 본격적으로 하락했고, 2014년까지 불황기를 이어왔습니다. 그러다가 2015년부터 상승하기 시작했지요. 투자의 시기는 불황의 끝자락쯤입니다. 부동산 불황기가 3년 이상 지나면 웬만큼 버티던 매도자들 모두 지칠 대로 지쳐 결국 가격을 낮춰서라도 물건을 내놓을 수밖에 없어요. 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간일 수 있는데, 이때 반드시 투자할 수 있는 자금을 준비하세요.”

▲ 사진=[Queen DB]

무조건 싸게 사면 될까? 핵심 부동산이어야 한다!

아직도 무조건 적은 돈으로 매입할 수 있는 부동산에 집중하는 투자자가 있을까? 김원철 대표는 이러한 투자법에 대해 매우 위험하다고 경고했다. 중요한 것은 싸게 살 수 있는 부동산이 아니라, 성장성이 있는 핵심 부동산이다. 김 대표의 말에 따르면 부동산 경기, 시기, 정책과 상관없이 안정적인 수익률이 꾸준히 나오는 핵심 부동산이 있다. 이를 어떻게 찾을 수 있을까?

“부동산은 항상 실제로 그 부동산을 사용할 사람들이 어떤 사람인지를 파악하는 것이 대단히 중요합니다. 오피스텔이라고 하면, 이 오피스텔에 월세를 내고 들어오려는 사람들이 어떤 사람들인지, 어느 정도의 월세면 받아들일 수 있는지를 살펴야 해요. 이렇게 ‘사용자’의 시각으로 살피면 이 부동산에 대한 수요가 많을지 적을지를 판단할 수 있어요. 즉 사용자가 많은 부동산이 핵심적인 부동산입니다. 동시에 공급은 제한적이어야겠지요.”

<부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심키워드>

김원철 대표가 말하는 핵심 부동산은 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심키워드와 일치한다. 마지막으로 그의 부동산 투자 원리와 함께 다음의 다섯 가지 핵심키워드를 접목해보자.

1. New★
부동산 시장에서 영원한 인기 테마 중 하나는 ‘새’ 아파트다. 시장이 아무리 변화를 거듭한다고 해도 새 아파트를 싫어할 사람이 있을까? 많은 사람이 선호한다는 것은 그만큼 투자 가치가 있다는 의미다. ‘신규 아파트’, ‘새 주거시설’이라는 키워드를 토대로, 특히 ‘재건축’에 대해 꼭 관심을 갖자. 다만 투자 가치가 있는 재건축 건물을 고를 때 시기와 본질적 가치, 가격을 반드시 고려해야 한다. 분양권이나 신규 오피스텔, 신축 상가 등도 마찬가지다.

2. 역세권
역세권 부동산은 그 자체만으로 매우 희소가치가 있다. 특히 편리한 생활이라는 측면에서 더 발전할 가능성이 크다. 편리한 생활은 쾌적한 생활과 대치되지만, 공간과 일조권, 통풍, 조망 등은 약간 양보하더라도 운동, 교육, 식사 등 생활에서의 편의를 더욱 중시하는 세대들이 늘고 있다. 그렇게 되면 역세권 부동산의 가치는 더욱 올라갈 수밖에 없다. 향후 주거문제 개선을 위한 공공개발 역시 역세권에 집중될 확률이 높다.

3. 소형
저성장 시대, 고령 인구 증가, 기술의 발전 등으로 소형 부동산이 대세로 떠오르고 있다. 소득이 크게 늘지 않는 한 큰 사이즈의 주거 공간을 원할 리 없고, 고령 인구가 증가함에 따라 의료혜택을 보다 쉽게 받을 수 있는 도심에 노인인구가 집중될 것이다. 또한, 미래에는 건축 및 인테리어 기술 등이 첨단화되면서 작은 공간이라도 전혀 좁게 느껴지지 않게 만드는 공간 활용기술이 크게 발달할 것이라는 전망이다.

4. 강남권
서울 부동산의 중심은 강남이다. 부동산 중에서도 가장 민감하게 시세가 움직이는 것은 주거시설, 그 중에서도 아파트다. 그런데 핵심적인 아파트 단지가 모두 강남에 몰려 있다. 이는 앞으로도 크게 변화될 가능성은 없어 보인다. 과거에는 강남이라고 하면 압구정동만 의미했는데, 요즘은 삼성동, 도곡동까지 넓혀지고 있다. 지금은 사람들이 잠실과 송파까지도 강남으로 여긴다. 강남권이 확장되고 있는 가운데, 그 수혜를 입을 만한 지역이 어디일지 고민해 보라.

5. 임대료★
부동산 시장에서 좀처럼 드러나지 않는 손이 있다. 바로 임대업자의 수요다. 우리나라에는 등록되지 않은 임대업자들이 수두룩하다. 핵심 지역의 경우 추가 공급은 힘들다. 그런 지역의 핵심 부동산을 소유하거나 임대하고 있는 사람이 매물을 내놓지 않으면 공급 부족 현상은 지속될 게 뻔하다. 따라서 핵심 부동산을 찾고자 한다면 ‘임대료가 지속적으로 상승하는 곳’이라는 원칙을 갖고 살펴야 한다. 쉽게 말해 실제 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어딘지를 알아보는 노력이 필요하다. ‘조금 비싼 가격에 임대료를 책정해도 임차인들이 들어오려고 하는가?’라는 물음으로 접근하는 것이 가장 정확하다. *참고 자료 : <부동산 투자의 정석>


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