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내 집 마련의 찬스, 부동산 경매, 좋은 물건 싸게 얻는 법
내 집 마련의 찬스, 부동산 경매, 좋은 물건 싸게 얻는 법
  • 유화미 기자
  • 승인 2017.05.10 15:19
  • 댓글 0
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현재 거래되는 시세가 아닌 감정가로 입찰을 진행하는 부동산 경매는 가격 부담이 훨씬 덜해 내 집 마련의 기회로 삼고 있는 사람들이 많다. 좋은 물건을 싸게 얻는 방법, 부동산 경매에 대해 알아보자.

 


저금리 기조가 계속해서 이어지고 있는 가운데 최근 부동산 경매 시장의 수급 상황은 그리 원활하지 못하다. 경매 진행 건수는 최소치를 기록했고 대선이라는 변수까지 등장해 당분간 부동산 경매 시장은 계속해서 조용할 전망이다.

그러나 금리가 상승할 경우 경매 시장엔 오히려 호재로 작용해 거래가 증가할 것으로 예상된다. 미리 준비를 마쳐놓아야 기회가 왔을 때 확실히 잡을 수 있다.

부동산 경매에 대한 기본 상식

부동산 경매란 돈을 빌려간 채무자가 약속을 이행하지 못할 경우 돈을 빌려준 채권자가 충돌을 피하고자 법원 등의 국가권력에 의뢰를 하면 채무자의 부동산을 처분해 대신 돈을 받아주는 것을 뜻한다. 채무자는 매각가만큼 빚을 변제할 수 있고 채권자는 그만큼 빌려준 돈을 회수할 수 있다.

부동산 경매의 최대 수혜자인 매수인은 매물에 따라 다르겠지만 평균적으로 10~30% 정도 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다. 2017년 들어 처음으로 감정가의 60%대에 낙찰된 아파트의 사례가 발생하기도 했다. 아주 드문 사례이긴 하지만 관심을 기울이고 지켜볼 만한 투자 가치가 있는 것은 확실해 보인다.

부동산 경매의 절차는 크게 두 가지로 나뉜다. 강제 경매와 임의 경매가 바로 그것이다. 강제 경매는 빚을 갚지 못했을 경우 진행되는데 채무자 소유의 부동산의 압류해 매각한 다음 그 매각대금으로 채권자의 돈을 갚을 수 있도록 하는 절차다.

임의 경매는 돈을 빌려주기 전 부동산을 담보로 설정해 담보권의 실행을 위한 경매 절차를 뜻한다. 채무자가 채무의 약속을 이행하지 않았을 경우 담보권을 가진 채권자가 권리를 행사해 해당 부동산을 매각해 채권을 회수하는 경우다.

부동산 경매의 절차  

부동산 경매에 참여하는 절차는 초보자라면 조금 어렵게 느껴질 수 있으니 꼼꼼히 알아보고 진행해야 한다. 각 도와 광역시에는 부동산 경매를 관할하는 법원이 1~2개씩 있어 해당 지역의 경매 사건을 관리한다.

법원에서 경매개시가 결정된 부동산에 대해 감점 평가사에게 의뢰해 감정평가서를 작성하게 한다. 이 때 감정가는 최초 입찰일에 최저 매각가의 기준이 되는데 이 경매 감정가와 현재 시세가 다르다는 점에 유의해야 한다. 따라서 입찰에 들어가기 전 현재의 동향과 시세를 미리 파악하는 것이 중요하다.

배당신청 절차와 매각 결정이 끝나면 법원은 경매 개시결정을 내리고 경매 공고를 한다. 이 때 입찰할 부동산에 흠이 있지는 않은지 투자할 만한 가치가 있는지를 꼼꼼하게 따져보고 입찰에 임해야 한다. 입찰에 임하기로 결정했다면 해당 법원에 방문해 접수를 하고 경매법원이 개시한 고지사항을 충분히 숙지해야 한다.

고지사항은 해당 법원 내부에 눈에 잘 띄는 곳에 게시하여 누구나 열람할 수 있도록 해놓았으며 실수나 문제가 발생했을 경우 판단의 기준이 된다. 부동산 경매는 입찰방식으로 진행된다. 입찰 표에 써낸 구입 가격이 가장 높은 사람에게 해당 물건을 파는 것을 입찰이라고 한다. 입찰 금액을 얼마로 써서 낼 것인가가 가장 중요한 변수인데 분위기에 휩쓸리지 말고 자신이 정한 하한선과 상한선을 지키는 것이 좋다.

최고가매수신고인이 2인 이상일 경우에는 해당자만 따로 추가 입찰을 실시하여 입찰을 진행하게 된다. 부동산을 낙찰 받고 7일 내에 매각 허가 결정이 내려지며 매각 허가 결정일로부터 또다시 7일 내에 해당 부동산의 이해관계자들로부터 항고가 없으면 매각허가 결정이 확정된다.

법원이 정한 최저 매각가의 10%의 입찰보증금을 낸 후 정해진 날짜까지 나머지 잔금을 납부하고 소유권을 이전하면 해당 부동산은 비로소 입찰자의 소유가 된다. 
 

[Queen 유화미 기자] 사진 서울신문(사진은 이미지입니다)


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