2022년까지 대한민국을 책임질 문재인 정부의 부동산 정책과 부동산 시장 전망을 예측해보자.
글 김인만(김인만부동산연구소 소장)
문재인 정부 부동산 정책은
문재인 정부 부동산 관련 공약과 의견을 살펴보면 크게 서민주거안정, 부동산 시장 안정으로 나눌 수 있다.
먼저 서민주거안정은 세입자가 집주인에게 1회에 한해 전·월세 계약갱신 청구를 할 수 있는 임대차 계약 갱신 청구권과 전월세 인상률을 일정 한도로 묶는 전월세 상한제 도입을 검토하겠다는 공약이다. 그러나 반대의견도 많고 자칫 부작용으로 단기 폭등의 빌미를 제공할 수도 있을 것 같다.
또, 서민주거안정은 공공주택 100만구 공급과 낡은 주택을 매입 또는 장기 임차해 공공임대주택 5만 가구 공급, 도시재생 뉴딜 사업 매년 10조 원씩 5년간 50조 원 공적재원 투입, 매년 100개 동네씩 500개 구도심 및 노후주거지를 개선하겠다는 공약이기도 하다.
역대 정권에서 항상 나오는 단골 메뉴가 공공주택 확대공급, 노후화된 도시재생 산업이지만, 현실적으로 정부나 LH공사의 재정상태와 짧은 5년 임기를 고려하면 현실적으로 어려워 보인다. 자칫 이명박정부 시절 뉴타운정책으로 강북 노후주택 집값만 올린 전철을 밟을 수도 있어서 섣부른 추진보다는 장기적인 관점에서 규제 완화와 인센티브로 민간이 추진할 여건을 마련해주는 것이 낫겠다는 생각이다.
문재인 정부는 부동산 시장의 안정상 부동산 과열에 반대하고있다. 분양가상한제 확대 및 분양원가를 공개하겠다는 입장이고 가계부채 안정을 위해 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율) 완화에는 부정적이며, 대출규제 강화에는 찬성하는 입장이다. 그러나 급증하는 가계부채를 고려하면 당연히 규제강화를 해야 하는 상황이기에 부동산 시장에는 부정적인 영향을 줄 수 있다.
다만, 보유세 인상은 찬성에서 장기적 검토로 유보했다. 젊은 세대의 자가주택 구입을 지원하고 주택 시장에 활력을 불어넣기 위해 생애최초 주택구입 취득세 면제는 고민 중으로 알고 있다. 무주택자와 1주택 실수요자들을 위한 부동산 시장 안정을 유지하면서 정권이 바뀌더라도 일관성 있게 꾸준히 실행될 수 있는 주택정책을 추진해 주었으면 좋겠다.
문재인 정부 부동산 시장 전망은
그런데 역대 정권도 그랬듯이 공약은 표심을 잡기 위해 고려된 공약이 많다. 부동산 정책은 대통령의 의견보다는 부동산 시장 분위기와 흐름에 따라 과열되면 규제강화, 냉각되면 규제 완화가 되는 메커니즘을 갖고 있다. 내수경기에 맞물려 있는 특성 상 정책을 한꺼번에 쏟아내기보다는 시차를 두고 한 가지 정책을 내고 반응을 지켜보면서 또 다른 정책을 내는 반복패턴을 보이기 마련이다.
부동산 시장이 과열돼 규제대책이 나올 때는 ‘규제 -> 관망 -> 반등 -> 규제-> 관망 -> 반등 -> 규제’ 이런 반복패턴이 누적된 후 부동산 시장의 상승이 꺾이게 된다. 10여년 전 참여정부 시절(2003년 2월 ~ 2008년 2월) 10회가 넘게 규제대책이 발표된 후 부동산 시장 과열(매매가격 변동률 노무현 정부 33.7%, 이명박 정부 15.9%, 박근혜 정부 9.8%)을 겨우 잡았다.
지난해 11·3대책이 가장 최근의 부동산 대책으로, 현재 경제 주식 부동산 시장은 분위기상 상승 가능성이 높아 보인다. 따라서 문재인 정부는 임기 내내 규제카드를 계속 내면서도 부동산 시장에 끌려 다닐 가능성도 배제할 수 없다.
김인만 소장은...
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
<아파트 투자는 타이밍이다> 저자
